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当独门秘技渐被模仿 新加坡房企凯德正寻找新亮点

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当独门秘技渐被模仿 新加坡房企凯德正寻找新亮点

入华23年后,凯德希望能继续走在新趋势前端。

今年,凯德集团(CapitaLand,C31.S)中国区首席执行官罗臻毓带领中国团队创造了凯德入华发展后的综合体开业最高纪录。

一年之内凯德在华六大综合体密集开业,其中上海长宁、深圳、杭州三家来福士同时在6月30日开业,来福士品牌迎来爆发期。

但对于这家新加坡房企来说,在中国,这是最好的时代,也是一个忧患的时代。

清冽的冬日,在杭州西子湖畔,一场管理年会过后,罗臻毓一身黑色休闲装扮、脚踩帆布鞋出现。

他毕业于新加坡国立大学房地产管理专业,加入凯德前曾任职于淡马锡控股集团,至今在中国已常驻13年。回想起刚刚来华时,他说,凯德在中国的第一个综合体项目上海来福士于2003年开业,那时候“综合体”概念充满了新鲜感。

上海来福士一直是魔都潮流地标,近15年来在上海的领衔商业地产项目中仍占有一席之地。凯德1994年进入中国,在“房地产”概念在中国诞生之初就开始做住宅,在2000年左右开始做商业地产。那时候凯德等外资地产商的眼光和概念都十分超前,经验丰富且运营体系完整。

但十几年后的今天,基本每个城市都有了综合体,中国本土开发商也能做出优秀的商业项目。本土与外资的发展模式还不太一样,本土开发商擅长果断扩张、跑马圈地,凯德等外资开发商多数则强调谨慎与稳健。更关键的是,在凯德一向运用娴熟的资本平台运作方面,中国同行们也在逐渐修炼成形。

“我们需要去确保凯德是一个与时俱进的开发商,不会一直停留在以前的位置上。”罗臻毓对界面新闻记者说。除了口音还稍带新加坡语调,他的用词已经非常中国化。

2013年凯德集团总裁兼首席执行官林明彦决定全面加速在中国的投资、精简核心业务板块和推行“综合体战略”,罗臻毓随后成为凯德集团中国区首席执行官。大船转舵的过程中,罗臻毓和其团队必须快速响应市场变化。

面对激烈的同行竞争与市场转变,凯德实施了几项整体策略。

“首先是利用好来福士这个品牌,再创造一个高点。”罗臻毓说。这不仅体现在多家来福士的密集性开业,还有一系列的品牌与业态升级。

“今年新开业的三个来福士,在建造的过程中,我们运用了更新的科技,确保建造质量、速度更好更快,在楼宇的管理上,我们融入很多智能元素;智能楼宇还体现在跟客户的接触上,我们希望通过凯德星和客户做更多沟通,从中更加了解我们的客户,提供更多的定制服务。”

凯德还设立了创投基金,投资新型公司,重点关注TMT、人工智能、智能楼宇和文创消费升级,希望可以服务于凯德的主要业务,实现实体经济与科创的结合。“我们想走在新趋势的前端,能更好地去适应改变中的中国市场。”

和国内开发商相比,罗臻毓仍然对凯德的经营管理体系抱有信心。“早些年,如果卖掉资产的话,资金回流很快,但我们还是坚持自己的模式,现在回想起来,有自己的经营管理平台,才是做商业地产最重要的一环。我们的体系已经相对完整了。”

罗臻毓觉得,别人才刚开始搭建平台,凯德则是对一个完整的系统进行优化。

“可以说我们向业界输出了很多管理人才,人家都说凯德是商业地产的‘黄埔军校’,很多开发商都有了凯德的影子。往前走,竞争肯定越来越激烈,这种压力也可以看成是一种动力吧。即使没有竞争对手,随着生活方式和消费习惯的改变,我们也要相应调整。”

随着国内Reits的破冰,凯德擅长利用金融化工具的独门秘技,也渐渐失去独特性。罗臻毓说,证券化、金融化已经是行业大趋势,国内同行一定会不断尝试,相比之下,凯德拥有资本体系、资产管理体系和运营管理体系“铁三角”组合,真正成熟的Reits需要顶层架构和市场层面的协同,缺一不可。

“我们有一个完整的资产平台,我们在中国的商业地产,基本都是通过不同的基金来运作,这就是凯德‘轻资产’的体现,我们持有基金的比例大概是30%-40%,有一些到50%。我们管理基金、管理资产,用更少的资本金,做更大的平台。”罗臻毓说。

凯德大多数项目均坐拥城市核心区域核心地段,这也让其尝到了不少“甜头”,但随着城市核心区域土地成本的上升,凯德的综合体战略面临更高的开发成本。在近几年的土地招拍挂中鲜有露面的凯德,正尝试更多地与政府和其他企业进行合作,以发挥各自优势。

“过去我们收购的比例一直多于拍地。一是我们拍地成功率不太高,可能对于预期的销售价格和其他竞争者有出入,或者别人认为我们要的回报更高,但其实不是,我们只是更加理性,不敢把地价拉得太高。”

拍地成功率不高,凯德这几年转而尝试其他渠道。今年开业的综合体都坐落在核心城市的核心地段,其中有好几个是与国企合作的成果。比如商业体量达到30万平方米的苏州中心,位于苏州工业园区CBD金鸡湖畔,是与苏州工业园区管委会直属的苏州恒泰控股集团有限公司合作;位于上海一号线汉中路地铁上盖的凯德·星贸,则是与上海申通地铁集团合作。

凯德还直接跟政府合作,做整个片区的规划。比如与广州政府合作的大坦沙旧改项目,双方共同建造一个“生态岛”,集合居住、商业、教育、医疗等;在上海,凯德今年4月与临港集团签订合作协议,计划参与上海临港片区功能性复合型开发。

“凯德毕竟是外资,通过与国企合作能够更接地气。其实我们自己也是‘国企’呀,由新加坡主权基金淡马锡控股,中国很多国企也会把我们当作新加坡国企。从一个新加坡企业角度来看,从规章制度、管理要素来说,国企规范得多。”罗臻毓说。

对于凯德来说,和国企合作能够实现恰到好处的优势互补。

“在苏州中心的合作里,凯德和苏州恒泰各持股50%,很多商学院课程都会告诉你,这种架构是很危险的,因为没人能说了算。但当时谈下来时两边都觉得这样挺好,大家都知道自己的定位在哪里,不会撞车,各自发挥自己的优势。苏州中心的建造工作由他们(苏州恒泰)来做,建造过程很顺利,速度快;经营管理、招商都由凯德来,分工恰当。”

不过罗臻毓觉得,也不排除拍地的可能性,“因为整个市场已经趋向理性,我认为以后的价格上升空间没有大到面粉贵过面包了。

预计2018年-2020年间,凯德还将有8个商业项目在华陆续开业。罗臻毓说,中国发展速度快,消费者需求迭代更新快,在现在的中国市场环境里,凯德的调整会一直进行下去。

问答实录:

界面新闻:在实体零售中,购物中心还有哪些价值可以挖掘,哪些业态比例可以进一步提升?

罗臻毓:我们坚信电商的冲击不会消灭实体商业。跟电商比较,实体商业不足的地方是,电商更了解消费者的数据——看了哪些商品,哪些买了、哪些没买,一个商品上停留多久。而我们对来到商场的消费者了解不够,如果这些数据我们也能获得到,那么和电商就有得竞争了。

另外是要减少来商场的阻力,比如交通,在我们的凯德星APP里,可以提供网上叫车、预定车位服务,让消费者走出家门。

在亚洲,咱们社区密度比较高,家里房子不是很大,很多人不想宅在家里,社交活动也更多。按照中国的生活习惯,综合体、商场不会遗失它的地位,只是业态上会有一些调整。

早年,餐饮不会超过20%的比例,但是现在餐饮业已经去到30%-40%。我们刚开业的苏州中心,有室内骑马、模拟滑雪、模拟开飞机、打棒球等新业态租户,这些构成了新商业所必备的元素。

界面新闻:凯德目前在华资产占总资产比例为39%,随着在华项目的快速增长,凯德未来会提高这一比例吗?

罗臻毓:凯德的绝大部分资产来自新加坡和中国两大核心市场。2000年后,凯德集团非常看中中国的机会。我们设立了不同的基金,以保证资产规模的扩大和持续开发。

界面新闻:中国市场和凯德投资的其他国家市场有何不同?

罗臻毓:中国的商业地产,目前在智慧、科技领域比较先进,因为这里有新的楼宇,而且有足够的人流,可以成为智能楼宇的试点。无现金支付平台这些比新加坡先进很多,现在两边可以互相学习。

中国整个社会、社区的基础设施改进速度非常快,这是别的国家做不到的。短短30多年,中国为什么发展得这么快?其实不止是发展商在盖楼,如果没有地铁、公路、高铁、交通枢纽,根本不可能发展起来。我们建造综合体,也是因为基础设施创造了可以盖综合体的地点,创造了人群和需求。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

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当独门秘技渐被模仿 新加坡房企凯德正寻找新亮点

入华23年后,凯德希望能继续走在新趋势前端。

今年,凯德集团(CapitaLand,C31.S)中国区首席执行官罗臻毓带领中国团队创造了凯德入华发展后的综合体开业最高纪录。

一年之内凯德在华六大综合体密集开业,其中上海长宁、深圳、杭州三家来福士同时在6月30日开业,来福士品牌迎来爆发期。

但对于这家新加坡房企来说,在中国,这是最好的时代,也是一个忧患的时代。

清冽的冬日,在杭州西子湖畔,一场管理年会过后,罗臻毓一身黑色休闲装扮、脚踩帆布鞋出现。

他毕业于新加坡国立大学房地产管理专业,加入凯德前曾任职于淡马锡控股集团,至今在中国已常驻13年。回想起刚刚来华时,他说,凯德在中国的第一个综合体项目上海来福士于2003年开业,那时候“综合体”概念充满了新鲜感。

上海来福士一直是魔都潮流地标,近15年来在上海的领衔商业地产项目中仍占有一席之地。凯德1994年进入中国,在“房地产”概念在中国诞生之初就开始做住宅,在2000年左右开始做商业地产。那时候凯德等外资地产商的眼光和概念都十分超前,经验丰富且运营体系完整。

但十几年后的今天,基本每个城市都有了综合体,中国本土开发商也能做出优秀的商业项目。本土与外资的发展模式还不太一样,本土开发商擅长果断扩张、跑马圈地,凯德等外资开发商多数则强调谨慎与稳健。更关键的是,在凯德一向运用娴熟的资本平台运作方面,中国同行们也在逐渐修炼成形。

“我们需要去确保凯德是一个与时俱进的开发商,不会一直停留在以前的位置上。”罗臻毓对界面新闻记者说。除了口音还稍带新加坡语调,他的用词已经非常中国化。

2013年凯德集团总裁兼首席执行官林明彦决定全面加速在中国的投资、精简核心业务板块和推行“综合体战略”,罗臻毓随后成为凯德集团中国区首席执行官。大船转舵的过程中,罗臻毓和其团队必须快速响应市场变化。

面对激烈的同行竞争与市场转变,凯德实施了几项整体策略。

“首先是利用好来福士这个品牌,再创造一个高点。”罗臻毓说。这不仅体现在多家来福士的密集性开业,还有一系列的品牌与业态升级。

“今年新开业的三个来福士,在建造的过程中,我们运用了更新的科技,确保建造质量、速度更好更快,在楼宇的管理上,我们融入很多智能元素;智能楼宇还体现在跟客户的接触上,我们希望通过凯德星和客户做更多沟通,从中更加了解我们的客户,提供更多的定制服务。”

凯德还设立了创投基金,投资新型公司,重点关注TMT、人工智能、智能楼宇和文创消费升级,希望可以服务于凯德的主要业务,实现实体经济与科创的结合。“我们想走在新趋势的前端,能更好地去适应改变中的中国市场。”

和国内开发商相比,罗臻毓仍然对凯德的经营管理体系抱有信心。“早些年,如果卖掉资产的话,资金回流很快,但我们还是坚持自己的模式,现在回想起来,有自己的经营管理平台,才是做商业地产最重要的一环。我们的体系已经相对完整了。”

罗臻毓觉得,别人才刚开始搭建平台,凯德则是对一个完整的系统进行优化。

“可以说我们向业界输出了很多管理人才,人家都说凯德是商业地产的‘黄埔军校’,很多开发商都有了凯德的影子。往前走,竞争肯定越来越激烈,这种压力也可以看成是一种动力吧。即使没有竞争对手,随着生活方式和消费习惯的改变,我们也要相应调整。”

随着国内Reits的破冰,凯德擅长利用金融化工具的独门秘技,也渐渐失去独特性。罗臻毓说,证券化、金融化已经是行业大趋势,国内同行一定会不断尝试,相比之下,凯德拥有资本体系、资产管理体系和运营管理体系“铁三角”组合,真正成熟的Reits需要顶层架构和市场层面的协同,缺一不可。

“我们有一个完整的资产平台,我们在中国的商业地产,基本都是通过不同的基金来运作,这就是凯德‘轻资产’的体现,我们持有基金的比例大概是30%-40%,有一些到50%。我们管理基金、管理资产,用更少的资本金,做更大的平台。”罗臻毓说。

凯德大多数项目均坐拥城市核心区域核心地段,这也让其尝到了不少“甜头”,但随着城市核心区域土地成本的上升,凯德的综合体战略面临更高的开发成本。在近几年的土地招拍挂中鲜有露面的凯德,正尝试更多地与政府和其他企业进行合作,以发挥各自优势。

“过去我们收购的比例一直多于拍地。一是我们拍地成功率不太高,可能对于预期的销售价格和其他竞争者有出入,或者别人认为我们要的回报更高,但其实不是,我们只是更加理性,不敢把地价拉得太高。”

拍地成功率不高,凯德这几年转而尝试其他渠道。今年开业的综合体都坐落在核心城市的核心地段,其中有好几个是与国企合作的成果。比如商业体量达到30万平方米的苏州中心,位于苏州工业园区CBD金鸡湖畔,是与苏州工业园区管委会直属的苏州恒泰控股集团有限公司合作;位于上海一号线汉中路地铁上盖的凯德·星贸,则是与上海申通地铁集团合作。

凯德还直接跟政府合作,做整个片区的规划。比如与广州政府合作的大坦沙旧改项目,双方共同建造一个“生态岛”,集合居住、商业、教育、医疗等;在上海,凯德今年4月与临港集团签订合作协议,计划参与上海临港片区功能性复合型开发。

“凯德毕竟是外资,通过与国企合作能够更接地气。其实我们自己也是‘国企’呀,由新加坡主权基金淡马锡控股,中国很多国企也会把我们当作新加坡国企。从一个新加坡企业角度来看,从规章制度、管理要素来说,国企规范得多。”罗臻毓说。

对于凯德来说,和国企合作能够实现恰到好处的优势互补。

“在苏州中心的合作里,凯德和苏州恒泰各持股50%,很多商学院课程都会告诉你,这种架构是很危险的,因为没人能说了算。但当时谈下来时两边都觉得这样挺好,大家都知道自己的定位在哪里,不会撞车,各自发挥自己的优势。苏州中心的建造工作由他们(苏州恒泰)来做,建造过程很顺利,速度快;经营管理、招商都由凯德来,分工恰当。”

不过罗臻毓觉得,也不排除拍地的可能性,“因为整个市场已经趋向理性,我认为以后的价格上升空间没有大到面粉贵过面包了。

预计2018年-2020年间,凯德还将有8个商业项目在华陆续开业。罗臻毓说,中国发展速度快,消费者需求迭代更新快,在现在的中国市场环境里,凯德的调整会一直进行下去。

问答实录:

界面新闻:在实体零售中,购物中心还有哪些价值可以挖掘,哪些业态比例可以进一步提升?

罗臻毓:我们坚信电商的冲击不会消灭实体商业。跟电商比较,实体商业不足的地方是,电商更了解消费者的数据——看了哪些商品,哪些买了、哪些没买,一个商品上停留多久。而我们对来到商场的消费者了解不够,如果这些数据我们也能获得到,那么和电商就有得竞争了。

另外是要减少来商场的阻力,比如交通,在我们的凯德星APP里,可以提供网上叫车、预定车位服务,让消费者走出家门。

在亚洲,咱们社区密度比较高,家里房子不是很大,很多人不想宅在家里,社交活动也更多。按照中国的生活习惯,综合体、商场不会遗失它的地位,只是业态上会有一些调整。

早年,餐饮不会超过20%的比例,但是现在餐饮业已经去到30%-40%。我们刚开业的苏州中心,有室内骑马、模拟滑雪、模拟开飞机、打棒球等新业态租户,这些构成了新商业所必备的元素。

界面新闻:凯德目前在华资产占总资产比例为39%,随着在华项目的快速增长,凯德未来会提高这一比例吗?

罗臻毓:凯德的绝大部分资产来自新加坡和中国两大核心市场。2000年后,凯德集团非常看中中国的机会。我们设立了不同的基金,以保证资产规模的扩大和持续开发。

界面新闻:中国市场和凯德投资的其他国家市场有何不同?

罗臻毓:中国的商业地产,目前在智慧、科技领域比较先进,因为这里有新的楼宇,而且有足够的人流,可以成为智能楼宇的试点。无现金支付平台这些比新加坡先进很多,现在两边可以互相学习。

中国整个社会、社区的基础设施改进速度非常快,这是别的国家做不到的。短短30多年,中国为什么发展得这么快?其实不止是发展商在盖楼,如果没有地铁、公路、高铁、交通枢纽,根本不可能发展起来。我们建造综合体,也是因为基础设施创造了可以盖综合体的地点,创造了人群和需求。

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