文/盛铁怡

2017年12月24日，成都龙湖冠寓软件园店、解放路店、营门口店、天府广场店宣布同期开业，同时首次向业界发布了未来三年冠寓在成都的扩张、运营战略。

其中最为引人注意的是，成都龙湖冠寓发展部总监胡大勇在战略发布会上所公布的一系列数据：2018年，冠寓在成都将新开4000间房源，2019年，成都冠寓再开5000间房源。

在2020年之前，冠寓在成都市场上的房源保有数量将突破10000间。

龙湖的底气何来，冠寓的优势何在？龙湖冠寓凭什么敢放言2年扩张上万套房源？

△成都龙湖冠寓发展部总监胡大勇公布冠寓在成都的规模目标

扩张迅猛：要钱有钱要资源有资源

冠寓升格龙湖集团第4大“主航道业务”

2016年底，链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场的租金规模分别约为：1.1万亿、1.6万亿、2.9万亿。

安居客房产研究院不完全统计，2017年国内从事长租公寓运营的企业已超千家，运营房间数量已超200万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。

除了龙湖，还有已布局全国27座城市的万科、首个完成长租公寓资产证券化的招商蛇口、新近提出2年扩张100万套长租公寓的碧桂园等。

但龙湖却是其中唯一一个将长租公寓定位为“主航道业务”的房企。

龙湖集团自2016年第四季度确定长租公寓为集团第四大“主航道业务”。龙湖所谓的“主航道业务”，即集团战略层面的发展重点。

这意味着龙湖在长租公寓的发展过程中，集团资源、资金都将优先向其倾斜。以现阶段龙湖冠寓的发展状态来看，首先在扩张速度方面体现出了优势。

至2017年底，冠寓已经快速布局中国16个一线及领先二级城市，尤其是成都市场，冠寓的门店开拓情况、房间数量情况等均为整个龙湖集团开展得最好的，从2017年3月至今，成都已开出八家冠寓门店，还有多家门店已经悄然落子。

△龙湖冠寓当前在成都的布局情况

龙湖集团成都公司总经理陈序平在发布会现场表示，目前，成都冠寓已经布局城南、城西和城市CBD区域。2018年，还将在城东、城南、城西南等主流地段加速布局，且仍将采用“轻重并举”的拓店策略。

除龙湖自有物业之外，将以10年以上长期租赁或收购的方式，对优质物业进行整体打造。轻重资产的比例，约为1:1。

△成都冠寓房间实景

思路清晰：3个产品系成型

龙湖率先实现长租公寓的产品细分

速度和规模之外，龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石称，携带“龙湖基因”的冠寓，在产品研发、产品品质、服务体系等方面有着众多的独特优势。

龙湖纯熟的客研体系、产品研发中心对冠寓的产品研发和升级提供了强有力的支持，而一直一来在产品细节上堪称行业第一的龙湖，更是让其产品天然具有了对用户的说服力和品牌影响力。

3月12日，成都龙湖冠寓金楠天街店、时代天街店全国首开；10月，赞城店、丽都店再次双店齐开，这四家店目前的出租率分别为98.1%、97.1%、95.2%、85%。冠寓当前的运营情况相当不错，但龙湖对于长租公寓的发展野心并不仅于此。

面对市场规模达到4万亿的长租公寓市场，龙湖认为未来势必将存在诸多细分的租赁需求，所以冠寓除了针对“20-35岁”青年群体，打造全精装配品牌家电、配置专属公区、任命冠寓社区运营官等“冠寓式招牌”动作之外，更提出了三大产品体系：核桃、松果和豆豆。

当前成都已经开业的冠寓均为标准化的松果系列，这也是当前在一二线城市中受众最广的产品类型，多位于交通便捷配套丰富的地段，房间面积为25-45平方米，全国均价2000-6000元/月，关键词为“青年社区”。

核桃系列定位为主要针对外派精英人群的产品，近似于“服务式公寓”，套内户型相比松果更大、但公区面积整体缩小，并配置龙湖商业等其他领域的VIP资源。当前成都冠寓已经在金融城板块拿下的旺旺公寓，就已确定将打造为其在成都的首个核桃系列产品。

豆豆公寓贯彻轻客just right“只够不过”的理念，目标客群为刚毕业、选择合租的群体，产品特点为“小房间+大公区”，采用“选配化+功能”，在缩减成本的同时，最大程度满足个体所需。

△龙湖冠寓公区实景

2017年58同城发布的租房市场分析报告指出，90后已经成为“租客族”主流，80后逐渐退居二线。

从冠寓的三条清晰的产品线看来，其正是将客群牢牢锁定在90后，甚至00后，而集体迈过30岁的80后群体虽然已经不再是租客的主流，但却可以通过冠寓将他们培养为龙湖的粉丝，为龙湖的销售型住宅产品蓄积客户。

生态闭环：拓客即圈粉

2.0智能化平台、City hub生态体系和3.0居住产业链

在发布会上，冠寓首次提出了City Hub，即都市生活资源“交叉点”的概念，认为真正的公寓市场应该经由房东、业主甲方市场的1.0时代和工商办产业转型去化的2.0时代，升级为居住产业链整合的3.0时代。

按照龙湖的官方描述，3.0时代，龙湖将结合其在住宅、商业、办公等方面的丰富经验和服务体系，向租客群体完成龙湖slogan“善待你的一生”的承诺。不得不说，龙湖玩了一手极溜的“养成游戏”。

△龙湖所提出的租住综合生态体系

冠寓不仅用豆豆系列从应届生开始，将租客“收入囊中”，还提出了“同城换租”服务，打消年轻人因为工作不稳定带来的租房顾虑，并投资开发APP完成线上选房、签约、换租等一系列动作，龙湖将之视为冠寓运营的“智能化2.0时代”。

冠寓从现有的客群入手，通过智能化达成更便捷的口碑传播，专属APP将以自身巨量房源形成优质、的租赁下单和客户服务平台，显著减少运营成本，提高运营管理效率。

△龙湖冠寓房间实景