作者：一条财经研究员 吴兴军

富力地产曾是地产界“华南五虎”之一，后被恒大、碧桂园赶超，淡出地产第一梯队；但今年7月因以199.06亿元豪气接盘万达77家酒店，再次引发关注。

除本次激进拿下万达酒店之外，另一桩关于富力地产的趣闻也颇为吸睛——五闯A股：富力地产2005年登陆港股上市，2007年富力地产销售金额居于行业第四，红极一时。但受港股对内地房产股估值过低、流通性不足的影响，此后的十年里，富力走上了漫长的回归A股上市之路，前四次皆以失败告终；今年富力地产第五次闯IPO，但再生波折，因保荐人辞职致使富力地产向证监会申请中止IPO审查，第五次IPO再次搁置。

曲折的回A之路

2005年在港股上市，两年后，富力地产计划在2007年底回归A股,但时运不济，恰逢美国次贷危机引起发全球性金融危机，中国资本市场大受震荡，富力地产第一次回A股计划破灭。

2007后，富力地产便走上了一条长达十年的回归A股之路。2008年，富力地产再次试图回归A股，申请在上交所挂牌。但因这一时期地产企业上市申请扎堆，加之产企业企上市后大肆融资圈地、哄抬房价，致使调控政策出台，引发证监会放缓IPO审批进度，富力地产回A股遭到拖延。

2010年富力地产第三次冲击IPO，却不幸正面撞上房地产调控政策“国十条”的出台，为抑制房价发烧式上涨，国家对房地产行业的信贷、税收支持暂告一段落，富力地产A股计划再次延后。

2012年，富力地产发起了第四次冲击。但或因经不起A股严厉的财务检查，而主动终止了上市申请；富力地产近年来的业绩并不理想，曾多次未完成年度业绩目标，并被迫使用降价策略消化库存。第四次IPO也就这样无疾而终。

在最近的第五次回A股计划中，富力地产拟公开发行不超过10.7亿股新股票，计划募集总额不超过350亿元的资金，但从当前环境和富力地产自身状况来看，第五次IPO申请仍将悬而不决。

缘何心心念念不忘A股

锲而不舍，10年间五闯A股，本已在港股上市，富力地产为何执意要回A股？

回A股的道路很难，但富力地产一直坚持，这是因为近年来富力地产销售毛利率、净利率持续下滑，但负债率却在连年攀升；在国内发债融资暂停、地产企业融资渠道受阻的情况下，回归A股成为缓解长期净负债率高企压力的最优途径。

作为传统地产企业转型和多元化的路径之一，近年来富力地产盯上了酒店物业，不断扩大包括酒店项目在内的具备高资本值的投资组合成为富力地产的战略方向。

作为这一战略的执行结果，近年来，富力地产在地产投资和酒店资产投资方面有一系列激进表现：从海外投资来看，2013年2月产斥资85亿元收购位于马来西亚柔佛州地皮；同年进军澳大利亚，在墨尔本及布里斯班收购了5个开发项目；后来，又以约5.42亿元购买了位于澳大利亚布里斯班的一地块；今年3月22日，再耗资约5.1亿元收购了位于英国南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块及其其附近地块；该项交易完成不到半个月，又斥资约13.42亿元从CLS Holdings买下九榆地区150万平方英尺的综合住宅开发项目Vauxhall Square(占地3.4英亩)。今年8月21日，富力地产联手中渝置地以40亿元价格拿下英国伦敦九榆树广场(Nine Elms Square)地块。

在酒店投资方面，富力地产旗下在全球已开业和建设的高级酒店原本已有24家，加上今年收购万达旗下77家酒店，富力地产在全球拥有超过100家高级酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。

近乎疯狂的“买买买”让富力地产负债率不断攀升，据统计，富力地产总负债3年增长五成，净负债率从2014年的91.7%猛升至今年上半年的192.67%；本次买进万达77家酒店，又进一步拉升其资产负债率。

如此高的资产负债率带来的压力，迫使富力地产试图寻求通过A股上市来获得估值优势，获取第五次IPO计划融资目标350亿，进而大幅降低公司的净负债率。长期以来，港股对内地房地产股估值普遍低于A股，回归A股可以让富力地产获得更高的估值，在房企各种融资渠道普遍收紧的情况下，对于富力地产而言，A股颇有救命稻草的意味。

富力地产回A股恐无望

虽然回归A股对于富力地产意义非凡，但从目前的政策和富力地产的自身状况来看，富力地产的IPO之旅恐怕依旧遥遥无期。

首先，受房产行业调控政策影响，IPO逐步趋紧，证监会无限期延缓房企A股IPO的审批程序；在A股门前排队的企业中除了富力地产，万达、金辉集团、碧桂园、首创置业等地产巨头也赫然在列，地产股IPO困难重重。

除了政策层面的拦路虎，富力地产自身负载累累的状况也让其在闯关A股时露短。富力地产目前不仅业绩不稳，盈利能力也十分堪忧。富力地产大肆布局酒店业务，但酒店属于重资产，投资回报周期很长。

根据资料显示，2012年至2016年，富力地产的酒店业务净利润分别亏损1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元，5年共计亏损9.14亿元。酒店业务的毛利率也持续下滑。2014年至2016年，其毛利率分别为29.41%、26.9%、19.79%，三年下降了近10个百分点。

而本次收购的万达酒店资产，88%的酒店开业超过一年，尚处在客流培育其，盈利水平也不高，2016年净资产回报率仅有2.6%。

综合各种外部和内部条件来看，富力地产的A股之路短期内难以看到希望，受调控政策影响，近年来尚无一家房企进入A股市场；即使富力地产成功上市，350亿的巨额融资恐怕也难以达成。

楼市增长动力不足，各类融资渠道面临受限和收紧，流动性不足，债务在2018年陆续到期，这是所有房地产企业正在面临的困境，而已经从万达手中接下烫手山芋的富力地产或将面临一次生死劫。

（责任编辑：于恋洋）