文／邱霜

截止昨天，成都购房公证摇号已经公布了5个项目，但在这5个项目中，我想最受关注的应该是位于双流的蓝光长岛国际社区。

最直接的原因当然是其即将供应的1837套房源，一次的推售量不仅和其他四个项目加起来基本相当，成都上半年住宅套数销冠半年的销量也不过1881套。

△项目鸟瞰效果图

但在结合了实地踩盘和置业顾问介绍后，我发现，蓝光长岛国际社区可能是成都今年最纠结的项目，没有之一。

一句话概括，就是“小姐身子丫鬟命”。至于为什么会有这样的总结，通过以下的踩盘报告你或许就会有所了解。

自然资源+大盘优势，项目自带“小姐身子”

蓝光长岛国际社区位于双流统力大道旁，在自然景观和规模上有非常明显的优势。

尤其是自然资源方面，项目享有1河2公园的景观资源配套。

1河为江安河，项目四周被江安河所包围，因此能就近享有江安河带来的优质河景资源，能与之媲美的，只有城南的金融岛。

△项目售楼部外实景

2公园分别为沿江安河打造的占地800亩的市政公园，以及与项目直线距离约1公里的永康森林公园。

不能否认，以上资源任得其一，都值得大书特书。而两者兼得，就只能用得天独厚来形容了。想必，这也是项目备案名为蓝光江安城，却在推广上改为“蓝光长岛国际社区”的初衷，毕竟“长岛”这个位于美国纽约州的岛屿，正是以海湾、宜居，以及大量富豪聚集，而闻名于世。

自然资源之外，项目还有体量上的优势。

蓝光长岛国际规划体量达373亩，应该是近年来成都绕城以内几乎“绝迹”的大盘规模。

这也就决定了项目有足够的空间可以打造更多的内容，对于提高生活便捷度和生活品质而言，都是重要的基础所在。

△项目沙盘图

从项目本身及周边的规划来看，除居住外，还有商业街区、幼儿园，主题俱乐部、小学和中学等配套。

以上两个优势在我看来，都是足以支撑打造高端产品的要素。

板块力表现弱，“小姐身子”成色不足

景观和规模的先天优势，并不足以抵消项目的先天劣势，包括了板块、交通和配套。

首当其冲的，就是项目所在的板块。

蓝光长岛国际社区的位置其实并不差，位于成都正西3.7环的位置，在当前的市场环境下看，其实算不错的城市距离。

△项目区位示意图

但是，好巧不巧的是，它所处的区域位于青羊、双流和武侯三区交界处，属于“三不管”的灯下黑地带。这种区域一般会缺少相关规划，开发意愿最低，发展前景不如人意。

而其所属的双流，首要投入的是打造紧邻高新南区和天府新区这种“核心”位置的板块，如怡心湖等，方能借力“南拓”的东风；次一点的也会重点考虑双流区自身的核心板块；所以蓝光长岛国际社区所在的板块，在城市建设层面的考量中，一定是垫底的。

当然，没有政府的扶持和打造，城市板块也有自发成长的可能。如果该板块能够汇集大量品牌开发商，借助大企业的资金和力量，板块还是有戏的。但目前来看，除了蓝光“孤军奋战”之外，并没有任何的外力可借。

而且蓝光拿这块地，也并不是因为该板块有什么前景或者潜力，它是通过收购股权的方式获得的该土地，更多是因为土地够大，价格够便宜罢了。

所以，仅就项目所在的板块而言，即使不说它是枚“弃子”，也只能沦为三流板块。

其次，是交通的短板。

板块冷门，但也不是没有机会“咸鱼翻身”的。如果能有交通，尤其是轨道交通的加持，冷门板块也能通过融入主城区而“改变命运”。

但是，蓝光长岛国际社区所在的板块并没有这样的好命。

先说两个小插曲吧：

第一个插曲是发生在我去项目的路上。踩盘当天我是从中坝地铁站换滴滴到达项目的，路程不远，但全程没有一条大道，全是乡间小道，而且遇到了多处封闭施工，左拐右拐才到达了项目。

第二插曲是发生在我回去的路上。项目售楼部外没有公交站点，最近的也在1公里外的永康路上。所以我只有选择滴滴返回，热心的滴滴师傅跟我闲聊时说到：“以后没事不要往这边走了，特别是晚上，乱得很。”

这反映了目前项目周边的交通状况，到达性极差。

但是，据置业顾问介绍，目前光华8线和统力大道两条规划道路已经在建，可以解决项目出行问题。光华8线衔接绕城高速和三环路，统力大道衔接光华大道和永康路，修通后，能够给项目出行带来极大的改善。

好吧，就算项目周边的通达性解决了，但如果没有轨道交通融入主城，这个板块依然会是一座城市“孤岛”，前景堪忧。

而周边的地铁，有两条。

一条是已经建好的地铁4号线，离项目最近的是蔡桥站，地图上的直线距离为2公里。另一条则是规划中的地铁17号线，但最近的白佛村站（规划站点）距离项目直线距离也超过2公里。这就有点尴尬了！

最后，我们来看看配套。

只要项目周边的配套不错，至少可以满足部分地缘性客户的需求。

但是项目周边，并没有大型的商业配套，就近的仅有开发商规划的6000平方米的商业街。

唯一值得一提的是项目周边有幼儿园到中学的教育资源规划，但办学性质均待定，如果是私立的，意义就不大了。

所以，以上三点，就是制约蓝光长岛国际项目向高端产品发展的最主要的原因。

产品折中处理，“小姐”下嫁改善

想必大家看明白了，蓝光长岛国际确实有不可多得的自然资源和大盘优势，但同样也具有板块力不足，交通、配套跟不上的弱势。

那怎么办呢？现在的问题，就像一个长相身段都不错的美人，但家庭出身不好文化程度不高，嫁入豪门是不可能的了，我们不如打个折，看能不能嫁个中产人家吧？

从项目规划的产品面积、套型、朝向和户型表现来看，我认为是达到了改善产品标准的。

项目总共分6期开发，目前一期已经售罄，即将销售的为二期（1—7号楼）和三期全部房源。

△项目二期和三期总平图

产品面积从113—232平方米不等，包含113平方米的套三双卫、133平方米的套四双卫、143平方米的套四三卫、196平方米的套五三卫和232平方米的套五三卫共5种户型，其中113、133和143平方米三种户型为主力户型，朝向以南和东南向为主。

113平方米的套三双卫产品，实得面积为约126平方米。

△113平方米三房双卫户型

户型结构方正紧凑，最大的亮点就是主卧和7.1米的阳台，其余各个空间尺度符合基本标准，总结来看，该户型没有明显缺点，表现中规中矩。

不过，需要注意的是，该户型有部分为公寓房（公寓房为卧室或起居室（厅）大寒日日晒不满足2小时的户型），选购时请注意。

133平方米的套四双卫产品和143平方米的套四三卫产品，实得面积分别为约151和161平方米。

△143㎡四房三卫户型

两个户型结构相同，均为横厅设计，最大的区别在于，143平方米的产品多一个卫生间，且为双套房设计。

我认为，该户型是这批次房源中较好的一个户型，原因有三：

1、朝向好。二期全朝南，三期朝南和东南向。

2、虽为2梯4户、双面采光设计，但是户型够瘦，面宽大，达到了17.2米，且做到了五开间朝南或东南向。

3、两个套房的开间也分别有3.6米和3.7米，且进深为4.6米，居住舒适度高。但剩下的三个休息室开间都仅能满足基本需求。

丫鬟的价格是亮点，刚需客群可考虑

一流的资源，二流的产品，三流的板块，这是蓝光长岛国际“纠结”的地方，自然也是购买人群纠结的地方。但如果考虑到价格因素，就没啥毛病了。

因为价格是四流的。

最新批次的房源备案价为11000元/平，抛开工程价几百元的简装，实际价格按10000元/平算。但别忘了，还有赠送面积。实得单价估计在9000元/平左右。

△项目公示的价格（该表格为三期7—10号楼价格）

这个价格，在当前的成都房地产市场上，已经没有什么风险可言了。

据说，上一批次，楼市最火热的时候，这个项目卖的很好，全款不说，还有“你懂的”，所以现在通过按揭摇号低价入手，刚需购房者的确是可以考虑的。

当然，从面积段来说，稍微大了一些，毕竟定位是改善型的产品。但说实话，对于真正的改善购房者来说，除了好一些的景观资源，实在看不出改善了什么。

除前面提到的区域、配套方面表现的缺失外，项目总体容积率为4.0，且产品均为简装配置，根据展示的交付标准的样板间来看，仅有天地墙和厨卫。

以上内容综合来看，我认为该项目都更适合刚需客群的关注。

因此，蓝光长岛国际社区，面积小的产品应该会旺销，而大户型产品是否还能打动相应的客群，还需要等待市场的检验。

但不论你是刚性需求，还是其它购买需求，以下还有3点，我希望都能引起你的重视，项目对此也进行了公示。

△项目售楼部公示内容

1、周边大多地块都未出售或动工。

我在实地踩盘也看到，目前项目周边以老旧小区和空地为主，未来建筑业态都不确定，因此是否会对项目造成一定影响，也暂时是个未知数。

2、位于项目外南侧的高铁线路，可能存在噪音影响。

3、项目西侧绕城高速外有垃圾焚烧厂，可能会带来气味影响。

最后总结5点：

1、蓝光长岛国际社区项目，优势明显，但缺点亦突出，从资源、板块、产品、价格的错配来看，或许当前的折中处理，已经是最好的选择。

2、项目处于城市非核心发展区域，也不是双流重点打造的板块，属于“孤岛＋孤盘”的状态，预计5年内，整个区域都不会有太大的转变，所以可以考虑自住，但不要有投资的想法。

3、我认为对于刚需购房者而言，首先产品是高于刚性需求的，再加上供应量大，如果你的资金预算有限，又没有其他更好的选择，且对所有缺点亦能接受，可以关注此项目。

4、以上是我结合实地踩盘和置业顾问介绍总结所得，项目具体经济指标请以开发商口径为准。

5、个人观点，仅供参考，不黑不吹，不喜勿责。

(注：除标注图片外，其余图片来自网络）