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【年度盘点】“房住不炒”时代 谁是租赁领域新兴明星?

租金回报率、全要素运营效率、产品创新,决定了长租公寓的成败。

图片来源:海洛创意

“人家(租客)淘汰了我,不是我淘汰他。”深圳城中村业主峰哥(化名)非常无奈。

峰哥是典型的深圳城中村业主,跟随父母来深圳已经三十多年,2007年在宝安区自建了一栋“农民房”,20多平方米的小房间有100多间。不久后,地铁1号线全线通车,位于地铁站口的这100多间房,经常是满租状态。

虽然当初建房投资已经收回,月租金也从十年前的200元上升到如今800元,但峰哥发现生意越来越不好做了,因为租客开始嫌弃他的房子,“连续十多个人来看房,发现没有什么配套,头也不回就走了”。

峰哥还惊奇地发现,一街之隔的农民房经过改造后,摇身一变成为时尚长租公寓,月租金高达1600元,照样也能出租一空,他下定决心,开始改造自家两层楼作为“试水”,如果效果好下一步就全面改造。

后知后觉的峰哥有几个疑问,租金上涨后的房子,是不是还像以前一样,在街边挂个牌子就能租出去?短期内需要投入的改造成本,是否可以贷款?未来的租客、租金,是否能像这十年来一样继续上升?政府是否会出台标准化的监管和鼓励政策?

对比于前三年萌芽阶段,2017年长租公寓行业发展“风起云涌”,地产商、酒店运营商、中介、互联网创业者、互联网巨头陆续下场大力布局,峰哥的一些疑问已经有了答案,但也有一些问题仍然要继续探索。

数据显示,2015年全国长租公寓房源量不足100万间,而2017年底这一数字已经突破200万间。对比日本和美国的发展历程,这一数字未来会继续突破,合理估计将超过1000万间,TOP 10运营商平均管理房源量或接近50万间。

租赁住房供应快速上升,给租赁市场所有参与者都带来冲击,但这是建立在不同条件下的博弈。快速形成的巨大供应量,是否能够符合市场客群的需要,并不是所有城市、所有区域都适合大力发展租赁住房,同质化产品所对应的客群最终将饱和,用什么样产品匹配多样化客群,是运营商们需着重考虑的问题。

“不要看他说了什么,而要看他做了什么。”2017年的长租公寓明星运营商们有建设银行、万科泊寓、龙湖冠寓、世联行红璞公寓、群岛公寓、恺信亚洲等,有的实力雄厚,有的“花样百出”,它们是长租公寓行业想象发展的真正执行者。

建设银行—建信住房

建设银行以及旗下各城市的建信住房服务有限责任公司,成为今年长租公寓运营商中的最大明星,一方面是建设银行为租赁行业带来金融支持,另一方面是金融机构开始成为这个行业的重要参与者。

从“要买房、到建行”,到“要租房,到建行”,用了整整32年,这句广告词背后相对应还有一句,以前开发商开发房地产项目,可以到建行贷款,现在运营商要开发长租公寓项目,也可以到建行贷款。

“房住不炒、租购并举”的政策背景下,建行在2017年率先推出了两个产品,第一个是针对个人租房消费的“按居贷”,年利率约4.35%,贷款额度最高100万元;第二个是针对长租公寓运营商的经营性贷款,利率在6%左右。

建设银行还与万科合作,在后者“自持地块”上共建长租公寓,项目已经在佛山落地。建行相关人员解释,合资公司的成立,并不是债务投资,也不是简单的股权投资,而是通过与万科的联手,来共同管理子公司的运营。“从目前情况来看,建行不会成为物业资产的持有方”。

从金融的本质来看,建设银行针对租客的贷款产品初衷在于为市场增信,起到稳定租赁关系的作用;而针对运营商的贷款,则间接透露了,未来十年甚至更长时间里,长租公寓为代表的租赁住房产业,将成为房产服务最大产业。

万科泊寓、龙湖冠寓

中国房地产开发新时代已经来临,2017年全国新房销售额将突破12万亿元,二手房交易额突破6.5万亿元,租赁市场规模1万亿元,预计到2027年,中国租赁市场规模将达到5万亿元,这是地产商不能放弃的战略板块。

一线房企阵营中,万科与龙湖是布局长租公寓最为积极的企业。早在2014年,万科就开始以市场化运作,试水长租公寓项目,截至2017年底,万科长租公寓品牌“泊寓”开业房源量已近2万间,获取房源量高达15万间,万科董事长郁亮的目标是,万科将成为全球领先的住房租赁企业。

龙湖长租公寓品牌“冠寓”起步较晚,但公司将该项业务提升至继地产、商业、物业之后的第四大主航道业务,短时间内进行了集中投资。截至2017年底,已成功布局“北上广深”在内的16个城市,开业房源超1.5万间。冠寓的初步发展目标是到2020年,进入行业前三名,做到20亿元营业收入。

另一家房企碧桂园刚刚发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并提出三年100万套的目标,其第一个项目即将在上海面世。万科、龙湖、碧桂园,在发展长租公寓策略中,均包含自持物业的计划,这些将成为房企资产配置的一部分。

泊寓、冠寓的运营思路也有相似的地方,它们均将长租公寓视为城市配套服务一部分,尝试在一个小型综合体中,将商业、办公、公寓、教育等多元化业态融合起来,打通所有城市资源为租住人群服务,创造一种全新的生活方式。从金融角度来看,这种融合综合体的方式,是一种全新的地产投资组合,是异业联合、互相导流,最终达到降低成本,提高收益。

新派公寓、群岛公寓

新派公寓的规模极小,只在北京拥有不到200间房源,但这并不妨碍其称为长租公寓行业的明星公司,因其多项创新之举:发起私募不动产基金收购存量资产,用新型青年共居模式进行资产改造,并长期持有品牌化运营,最后通过资产证券化获得资产增值收益。

11月3日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”成功发行,并于10天后挂牌上市。新派公寓创始人王戈宏在敲钟现场表示,投资人的远见卓识,让新派公寓成为行业第一个从收购、改造、持有、再到资产证券化的价值闭环,闯出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式道路。

新派公寓的类REITs产品发行规模为2.7亿元,在其前后,魔方公寓、保利地产、招商蛇口等长租公寓运营商,均在资产证券化道路上进行了探索,最高融资规模达到60亿元,这是长租公寓行业迄今为止最大规模的融资。

群岛公寓是2017年的现象级公寓品牌,其运营公司名称为浙江大悦资产管理有限公司,以“存量不动产再开发+地产金融+社群”为创新商业模式,其母公司为南都物业,有地产开发和物业运营背景。

之所以称为现象级品牌,群岛公寓是以设计为驱动、链接了艺术生活方式与新型零售的典范。群岛公寓的租客可以在公共空间中看展、看话剧、听音乐剧,并可以选择网易严选为房屋定制软装,成为网易严选的首席体验官。

这种线上线下的结合,以及沉浸式的生活方式,是新租赁生活时代的一个趋势。需要警惕的是,长租公寓增值服务的前提是把基本运营服务做好,概念性主题服务在后期运营中难免产生偏差,如何产生良性循环是关键。

红璞公寓、恺信亚洲

红璞公寓是世联行旗下长租公寓品牌,后者是国内唯一一家房地产服务上市公司。截至2017年底,红璞公寓获取房源突破11万间,在中国集中式长租公寓运营商中排名第一。这些房源分布在西安、郑州、广州等29个城市,前6大城市房源占比72%。

在房源突破10万+之后,红璞公寓年底宣布,将首先在深圳、杭州、厦门、广州等房价较高的城市推出面向家庭客户的长租公寓,包含适合新婚夫妻、三口之家、三代同堂等各类家庭成员状况的产品,并采用家具租赁的方式解决软装问题,以满足不同需求。

作为上市公司,红璞公寓还是第一家对这个行业进行量化评测的公司,其评测认为运营一间公寓的税前利润,在第一年会亏损30%至40%,从第三年开始逐步实现盈利。红璞公寓的收房租约在十年以上,经过测算,单个十年以上公寓项目的平均税前利润可以接近15%。

与红璞公寓推出家庭公寓等产品线不同,恺信亚洲管理集团旗下品牌主打中高端公寓市场,但其又不把雅诗阁、玛莎、奥克伍德等外资服务式公寓列为竞争对手,其宣称更具灵活性,既可以对开发商自持物业输出品牌与管理,也可以接受高端业主的资产包租或托管。

在上海,凯信亚洲与绿地集团、旭辉集团、融创集团的项目合作已落地运营;在深圳,恺信亚洲的扩张正在进行,并已收到来自万科集团、深圳地铁集团、华侨城集团的项目合作合同,恺信亚洲计划三年内打造50个中高端长租公寓项目。

长租公寓不应该存在“制造业”逻辑,以高周转方式做出低端产品,而建立在支付能力基础上的租金回报率,才能决定商业的可持续性;产品、日常运营、增值服务在内的全要素运营效率提升,以及建立在未来客群特征分析下的产品创新,才是在未来长租领域竞争中取胜的关键。

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