《阳侃的茶室》主人：
阳 侃 先生 金地（集团）股份有限公司副总裁，金地集团华东区域地产公司董事长、总经理
第四期嘉宾：
张 松 教授 同济大学建筑与城市规划学院教授
马红漫 博士 著名财经评论员
崔明军 女士 上海瑞商联城商业投资管理有限公司董事总经理
移动互联网已经让很多人见识到了技术对房地产行业尤其商业地产的影响，未来的新材料、物联网将更深刻地影响人的居家生活和社区文化，改变我们当下对养老地产、社区中心、邻里关系的刻板印象。前几期话题我们谈过投资、战略，也谈过政府的产销机制，本期对谈我们回到本质问题——社区创新。
一、未来房地产创新的四个方面
阳侃：随着行业变化，创新也应当与时俱进。我个人认为，我们这个行业的创新大概有四个方面。第一是由政府推动或者政策推动的，比如通过在工厂里完成房子的生产，减少在现场施工所带来的污染、噪音等等这些方面。 第二个创新应该是由技术带来的。包括一些新材料、物联网等新技术的应用，它们推动我们未来居住的空间或者社区的生活方式将发生一些变化，我们可能会住得更高科技，住得更高效便捷，同时也更智能化。作为开发商，我们应该更积极地参与到这样的创新中去，早一点把最好的技术集成到我们的项目产品里。第三个创新，我觉得是开发商应该主动推动的，即了解客户的需求，看看未来五年、十年后的购房者他们对居住空间、社区有什么需求。这方面的创新可能会体现在他喜欢什么样的户型？是更能解决他长周期、多样性的使用，也可能跟他们未来年轻人的生活方式有关，他们觉得什么样的空间才能符合他们的生活方式。最后一个创新是对社群的思考，这个问题对开发商的挑战最大。比如，我们能不能通过我们的设施、空间甚至一些服务、内容，使居住在我们住宅小区里的业主能够形成一个群体、有更多的线下的交流？在当今以移动互联为主的沟通方式的推动下，人跟人面对面的交流、更多的亲情、朋友间的交流可能是更稀缺的，也是我觉得作为开发商应该积极参与、推动的一个创新。
张松教授：关于社区创新的问题，中央层次的工作会议里面就讲到了开放社区、街区要更加小、城市的活力要高。因为我们这些年的开发，很多好的开发商都能把楼盘做得很好，但是城市缺乏活力，社区没有交往。其实一个社区的状况总是跟城市相关的。我可能住得很好，但周边环境很差，这中间就会有矛盾冲突，也不是一个很好的社会。所以美好的生活应该是一个城市整体，开发商做完工程，要考虑到居民最后怎么使用它，包括怎么在社区里互动，我觉得这是未来需要创新的一个方向。
崔明军：我们专注于社区商业，其实社区商业是一个非常大的市场。人无外乎两种需要，一个是商品，一个是服务。其实商品已经被不断满足了，但是服务还是比较缺的。当然，服务还分几个层次，比如我们一开始需要一些食品就能生存，然后需要安全，再向前进步的话，其实是需要被爱、被关心，需要有一种幸福感。所以现在我们已经不把自己定位为社区商业了，而是社区服务运营商。商业很容易变成零售的概念，但居民更需要的是便利、餐饮、教育等生活配套服务。挺有意思的是，当我们开始这么做的时候，周边的街道主任也过来看了看，并且说了句：你的工作有点像我们的居委会。 
（二）智能化时代，人们需要什么样的社区？
马红漫：我有一个略有挑战的问题，移动互联网、物联网加上5G，未来很多服务都可以通过AI终端实现了，居民还需要物业吗？
阳侃：这个问题如果单独提给物业，它可能也是“巧妇难为无米之炊”。但是从开发的角度说，开发商需要从开发的前期、产品的规划设计、社区的打造、楼市里的景观、设施、公共空间的打造等方面开始，就有为未来服务创造条件的设施。比如说，我们可能会越来越关注能够供人参与、进去活动的景观，而不是供人欣赏的景观。原来我们做景观的时候，我们的展示区看上去非常漂亮，五彩缤纷的，非常引人悦目。但是等到交房之后，你可能发现这些景观可以欣赏，但不适合坐进去聊天、不适合小孩子玩游戏、不适合老人打太极拳，当然可能也不适合年轻人在里面遛遛狗或者跑跑步之类的。所以你只有提供了参与性的景观，物业可以参与推动的服务才跟得上。所以我觉得问题是两部分，首先是我们从产品上应该做哪些创新，然后才是服务。
崔明军：我们自己这两年一直在研究，其实做社区服务就是面对家庭。比如我们遇到的问题是：我们的家庭生活标准到底是在什么标准之上？就是说我们现在收入提升了，我们一直在讲消费升级，但是对于家庭的生活水准其实没有一定的参照。如果跟西方的家庭生活比较，他们每个家庭都有很多类型的生活，比如周年庆、家庭party。这些内容在我们目前的家庭生活中还是缺乏的，不是物联网、AI可以替代的。这些事如果交给一个企业去做，它又会很低效。但如果集中在社区，我们称之为低频、高量的工作，有做成功的可能性。
马红漫：人如果对智能服务比如智能音箱之类的太依赖了，会不会牵制他对社区活动的参与？
张松：国外早就有这种警惕，一方面人确实越来越依靠这些东西，另一方面其实技术可以把人从很多繁琐的事情中解脱出来。这时候你有那么多时间你会干嘛？你应该还会有更高的追求，人与人的交往、文化创作、电影、小说，或者搞一个什么活动，肯定是这样的。
我发现现在每一条街都在追求高端，这可能不利于形成一个社区网络。包括你靠这些技术可以把产品做得很精准，但是在国外，最先进的东西其实并不是现代化、智能化，而是人工的、传统技术的。比如做菜，人工只能做几份，虽然没有机器、电脑做出来的精准，但是恰恰是不精准创造了我们的文化。或者，人类本来就应该有这些低端的需求，是不是这样？
阳侃：人跟人之间的交往活动网络，我大概会把它分成四个层次。第一个是核心家庭，就是在我自己家里的这个空间。其实未来的户型改造也要注重家庭核心成员之间的交往。我们的客厅可能不再是一个饭厅，也许我们的书房跟客厅是合在一起的，孩子的琴房也是放在客厅里面的，可能女主人喝下午茶的地方也是在客厅。客厅变成一个有很多功能的开放空间，我觉得这种户型的打造，对促进未来核心家庭成员的相互交流是有必要的。
第二个环节是你从单元门里面走出来，进入小区之前的那一段空间。这个空间里，可能孩子之间在玩游戏，老人在跳广场舞，中年人可能在遛遛狗、锻炼、跑步。这种景观的塑造会越来越重要，因为他促进的是邻里关系。
第三个就是小区，尽管我们现在可能一下子开放不起来，但是每个小区都有他的入口，每个小区都与其他小区相邻，其实我们应该把小区的会所尽量往外移。因为你的会所是这样的，他的会所是那样的。如果大家可以相互去对方的小区看看，就能形成一个互动的节点，能够让不同小区之间的交流加深。
马红漫：我从小是在学校长大的，家里人都是当老师的，就是有一种大院文化的感觉。家家户户父母辈是同事，孩子辈是同学。上班是同事，下班是邻居，除了隐私受点影响，其他感觉特别和谐。这种邻里关系能重现吗？
阳侃：隐私问题现在的技术可以解决了，现在房子的隔音都做得很好。谈到邻里关系，今年我们参与一些上海老街区的改造。改造中，我们发现真正需要注入进去的，不是我们对这个城市的建筑做很多翻新和改造，而是原来那些老的邻里关系、街坊生活，他们可能几十年、上百年地一路走过来的故事、历史。假如你把这些东西一定程度地呈现出来，就比看到一个孤零零的小区感觉有灵魂多了、有情感多了。从这个角度来说，我觉得未来我们在改造旧社区时要有一种对传统邻里关系、传统社群关系的重视。
张松：九十年代之后就说要回归传统城市。因为很多人原先觉得传统城市的街道比较小，停车不方便，他们抛弃这样的市中心到郊外生活后，发现还是老城生活的多样化更好，从邻里交往到文化积淀都更好。所以其实可以反过来强化老城的设施，而不是抛弃它。然后以人为本，把车赶到外面去，让老城成为与人交往为中心的空间。
我在日本住过，人家小区里面有幼儿园，还有商场、公民馆、图书馆，骑个自行车就可以去活动，很方便。它的商业交往是什么样的呢？它有很多店组织起来的商业协会，会根据节日有一些文化活动，准备促销产品，由此带来商业街道的活力，这个会比公司更有效。
另外在我过去的印象中，因为宣传的问题，我曾经以为参与披头士音乐表演的是坏人。但是当你看到他们在社区表演，听到有阿姨对他们说“你好可爱”，然后我也会觉得他们挺可爱的。你的思维、价值观就会因现场参与而有所转变。等活动结束，不止搞活动的阿姨，连穿着打扮很怪的小孩都会主动把垃圾收走，我马上就觉得自己过去的教育太教条了。所以城市的多样性会教会我们更包容。不是说这里是富人区，那里是穷人区，这里只要富人不要穷人，这样的社区是不好的。 
（三）美好的社区能同时满足老人、青年和儿童
张松：我们的养老产业现在好像有这样一些观念，就是我要新造一个地方，或者找一个郊区去做。但是其实我在日本感受到的是，是不是可以利用社区的现有设施做养老？
阳侃：我也是刚刚从日本回来。日本现在的养老问题是通过养老机构来解决，但是它除了长期住在那里的老人外，还有的老人不住在那里，他们只在白天过去，叫做“日间养老”。为什么这些老人愿意来日间养老呢？日间养老费用低是一方面，另一方面是因为老人希望来这里聚在一起。所以这样一个机构，本质上是把握了老人的社交需求。
他们还有一部分养老实际是居家养老。当老人的身体自理能力变弱，到养老院的过程变得不方便，同时老人又想跟自己的家人待在一起，不愿意住在养老院，这时候，养老院就会把服务推送到老人家里面去。他们做两件事情，其一是微空间改造，对老人住的卧室和卫生间等做适老性的改造。比如针对老人行动不便，会把门洞开大一点，让门口更好进出，同时在卫生间增加扶手等。
马红漫：从开发商的角度，是不是可以向一些居家养老的家庭提供定制化的服务？
阳侃：完全可以。其实就是刚开始开发商提供一个正常的住宅，你到了有养老需求的时候可以提出“做适老性改造的需求”，到时候，我们开发商就可以改造出一个套房出来。所以尽管我们关注的是人和人的社群关系，从看到他们的需求出发，我们还是可以延伸出很多商业价值在里面。这么做之后，你会发现开发不再是一次性的，而是通过长期服务把更长远的商业价值渗透进去。
阳侃：按照这个思路，我们也可以关注一下孩子的需求，你们在社区商业做了很多跟孩子的早教、兴趣有关的东西？
崔明军：对，我们在国合路1000号做了一个商业项目，其中四楼用来做Lespace。通过这个项目，我们主要想解决从家庭延伸出的一些功能，然后把它们做成共享的。比如共享厨房，平时我们会教大家怎么煮菜。如果家里需要请客吃饭，人数太多家里坐不下，你还可以邀请你的朋友来这里一起烧烤、开派对。还有一个是办公，它是家庭书房的延伸，有时候你想在家里看书，又怕小孩吵闹，就可以到我们的共享书房来。只要你是会员，就可以24小时使用这个地方。另外，我们和上海图书馆合作，把一些藏书放在了我们的社区中心，会员来这里扫一下就可以借回家去。
所以这个社区中心其实是给周边社区居民提供的一个可以聚会、交流的场所。我们2018年3月份才会开业，但前期会员已经集结了几千个，大家还是挺期待的。
阳侃：像轰趴馆一样，这是大商场做不到的，客户粘性也很好？
崔明军：对，当然很多人还是比较害羞的，会主动社交的人比较少，但是你叫他他真的会来。所以很多人真的需要社交，只是被动而已。另外，我们发现每个人其实都有自己擅长的东西。比如我们曾有两期寻找达人的活动，阿姨、妈妈们报名很踊跃，她们有很多才能，比如烧的菜非常好等等。民间达人其实挺多的，这比较像是一个沉没成本。当这些人的价值被你发现、自我价值被实现了之后，她的自信和幸福感都会提升。
马红漫：其实害羞说白了还是因为人在不熟悉的地方缺乏信任感，如果这些人有一个共同属性或标签，信任感就会大幅提升？
阳侃：是的。其实人际交往一方面跟传统的家庭生活活动有关，另一方面也可能跟家长对孩子的期望有关。因为很多时候家长都希望孩子除了学习之外有些不错的爱好，比如懂点文学、艺术、音乐。对这种共同爱好的营造和启发，是需要一些空间和设施去推动的。举个例子说，我的孩子爱画画，她在地下室里画的画有上百幅了，我想如果有一天我能在小区里面找到一个空间，为我的孩子做一个小画展，邀请其他小朋友过来，一起举办一个画展小派对，这个感觉会非常好。
马红漫：阳总有个例子是我知道的，2017年暑假的时候，我看了金地举办的儿童音乐剧叫《我，不完美》。大概有四五十个小朋友，音乐剧本身就挺难了，台词里面外文比中文还多。我看了都相当震惊，那些孩子都是金地业主家的小朋友吗？
阳侃：对，这个音乐剧还是我们原创的。说到这个音乐剧我当时也有很大触动。因为当时在公演致辞的时候没有准备发言稿，我就直接把一个家长——一个母亲请到了台上，问她孩子参加一个多月的排练过程中有没有一些变化，她展示了一些为孩子拍的照片，每张照片里的表情、状态都不同，她说在这个活动之后对孩子有一个重新的认识，感到非常意外和惊喜。
2017年我们做了很多与社区、与社群相关的艺术、文化活动，可以说给社区注入了许多爱与温暖。其实，我们现在只是走了第一步，明年会花更多时间去走后面的九十九步。今天的话题是创新，但创新的方向是什么？说到底是满足人们对美好生活的日益增长的需要，让人能够在城市空间里获得从早教到养老的人生很多阶段的多种需求。把我们中国人最注重的邻里关系、村落关系，或者说世俗关系，在新的居住空间里面通过创新打造出来。这就是我们最想达成的创新，也是我们所做过的最温暖的事情。
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