文／张錾

1月18日，世邦魏理仕（CBRE）在蓉发布《2017年成都房地产市场回顾与2018年展望》报告。研究报告显示，2017年的成都市场呈现如下特征：

1、写字楼“市中心”与“南延线”双核格局正式成型；TMT、金融、联合办公主导需求；市场回调提振业主信心，租金止跌回调迎拐点 。

2、零售物业市场“核心—次级—近郊”三级格局成型；商业运营探索消费目的性及消费驻足时间问题，新零售、健康产业、文创+、情景创造受关注。

3、物流仓储供需双创历史新高，净吸纳量全国居首。网络零售业火热带动电商和第三方物流企业需求活跃，年末租金止跌回升迎上行拐点。

4、资本市场交易延续活跃态势，优质商办物业及二手土地受青睐，保险、信托、基金及房企构筑买方主力。

发布会现场

此次发布会上，世邦魏理仕还同步发布了《中国重点城市写字楼租户普查报告|2017成都》，这是CBRE继2012和2015发布类似报告后第三次发布成都甲级写字楼租户调查。据介绍，此次最新的调查覆盖了41栋符合世邦魏理仕定义的甲级写字楼，涉及企业总数近3,000家，总承用面积超过170万平方米，样本率接近85%。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉在发布会上表示表示：“在市场迎来拐点的关键时期，租户结构的变化对市场前瞻性预判意义重大。作为中国新经济发展的代表性城市，成都写字楼的租户结构与产业发展趋势同步，科技类新兴产业成为写字楼需求的重要驱动力。未来，我们对成都写字楼市场发展持积极乐观预期，新经济将继续引领写字楼市场发展，支撑办公需求进一步提升。”针对调查结果，朱建辉也专门接受了界面新闻的独家采访，详细解读了数据背后的因果。

界面楼市成都：有数据显示，成都在商业领域的某些表现已经超越了广深等一线城市，在写字楼领域，成都和北上广深等城市相比，呈现出怎样的态势？

朱建辉：成都的写字楼发展和一线城市相比仍然有差距，但差距近年来已逐步缩小。但就甲级写字楼而言，成都在超高层、地标性的甲级写字楼发展仍有差距。北上广已经陆续出现不少超过400米、500米甚至更高的楼宇，也有非常多的品牌开发商。

成都的甲级写字楼存量和甲乙级写字楼总存量均排名第5，仅次于北上广深，在二线城市中排名第一。整体来说差距逐步在缩小，从需求端也可以看到各个城市都有各自的特征。

界面楼市成都：从数据中看到，成都的外资企业呈现出逐年减少的趋势，并且非常明显，中资主导的租户势头迅猛，是什么导致了这一趋势的产生？

朱建辉：2017年，成都甲级写字楼新成交中，外企贡献率已跌破10%，短期内其经营策略难觅根本性转变的迹象。中资企业（含四川本土企业）对市场的影响力逐年提升，截至2017年末，其甲级写字楼市场份额已超八成。

这里需要讲清概念，实际上外资企业在成都的需求或存量没有减少，只是相对中资占比减少。不是说外资企业处于收缩状态，目前成都世界500强企业也已经过半数了，500企业数量是一定的，所以在新增上自然有所放缓。

从中资和外资这几年的发展看，中资企业开始走出去，不再局限于往一线城市发展，同时成都新经济发展红利及“双创”战略推动新设立需求从2015年20%回升至2017年37%，带动市场净吸纳量在过去两年强势回升。

界面楼市成都：在租户面积段需求上，尽管这几年相对比较稳定，但同样我们看到有专门把3000平米以上的租户情况进行分析，为什么？这一面积段对行业具有什么特殊的含义吗？

朱建辉：根据一线城市的租户普查，这个数据有5000平米，甚至上万，成都3000平米的数据也是通过我们调查分析出来的。成都市场2%的客户就去化了15%左右的供应量，很有说服力。从调查的写字楼来看，3000平米大概是一到两左右层的面积所以说这是构成指标的重要面积段。。

界面楼市成都：这几年市场供应也出现了一些销售型的写字楼，配置也比较高，整层出售等交易趋势也很明显，且除了投资客之外，自用客户购买行为也不少，这一行情对未来的租户市场会不会有影响？

朱建辉：2015和2016年销售型写字楼的个体投资并不活跃，当时在政策允许的情况下可能大家更乐于选择住宅进行投资。去年商务市场出现了拐点，我们整体也是持看涨的态度，未来预期向好，预期未来会有一定程度的投资需求增加，金融、实业背景的企业除了自用需求外，也是作为资产的保值，用不完面积还可以用于出租，这也是不错的投资性选择。就我们统计而言，无论是自用还是租赁，都是市场真正的需求。

统计中，不管是租还是购买，只要是自用，都不会有太大影响。但是，有些企业过去是租赁办公，后来购买物业自用，会在数据统计中有所体现，但市场蛋糕足够大，所以与其去讨论谁占比更大，不如说整个蛋糕能做多大。

界面楼市成都：报告中对于几大板块的租赁市场分析有提到行业的布局倾向，那么这些不同的行业对写字楼的硬件配置有没有要求？

朱建辉：需要明确几个概念，比如四大国有银行在市中心的自持型办公物业不在统计范围之内，我们统计的主要是市场化的楼宇。甲级写字楼最主要的几个行业：金融业、服务业、建筑业和科技新媒体（TMT），专业服务业和零售贸易型主要集中在市中心，金融也要分前台和后台，后台比较多在高新区，主要原因还是和城市发展、产业聚集有关。很多外资企业进入成都比较早，城南当时选择非常有局限性，只能选择在市中心。金融城和大源都是TMT比较集中，当时板块属性就是如此，那么这些企业成熟以后，走出孵化园区，更多的还是就近选择甲级写字楼，所以传统业态集中在市中心，城南是新兴业态。

界面楼市成都：根据CBRE掌握的市场情况进行分析，在未来2-3年中，这6个板块谁的发展势头会更为迅猛一些？

朱建辉：现在逐渐在提“双核”格局，未来从红星路到天府广场，包括东大街我们都是非常看好的区域，南边的包括金融城板块的租金水平和市中心有差距，但是未来这两个板块都会持续增长，需求是非常旺盛的。

界面楼市成都：联合办公带动了服务业租户的增多，我们也知道联合办公的品质参差不齐，这一细分领域对整个办公租赁市场的影响有多大，您持积极还是反对态度？

朱建辉：联合办公和业主本身肯定会有一定的租户竞争，但从市场背景来看，空置率还没有降到供不应求的状态，所以就更需要认清联合办公、业主和租户三者之间的关系。

对于联合办公，它所带给市场的不仅仅是面积去化，它能有效对接甲级写字楼无法去化的一些小面积市场需求。比如一栋清水交付的楼宇，联合办公租赁后再装修，引进一些小微企业，与甲级写字楼自己的租户也有机会形成生态链条。此外，联合办公是否能营造企业之间的社群氛围也非常重要。营造良好的办公环境，甚至导入培训，解决经营的问题等对进驻企业都是有价值的吸引点。所以业主方在引入联合办公的时候一定要充分知晓是否会和自己有竞争，会给自己带来什么价值，尽力在发掘联合办公的价值的时候去规避风险。