土地背后的产值收益，也就是我们通常所提到的“单位面积土地投资强度、产出率”已经成为考核测算区域经济强度、土地集约程度的重要指标之一。为了提高土地背后的产值收益，不少地方政府都做出了积极的响应，从而提高土地使用效率，提升土地产值收益。

其中，较为常见的即“弹性出让”、“租金年付”等结合了产业周期弹性而推出的土地出让或租赁等相关政策。而这些政策的核心点是缩短年限、降低企业成本，一方面增加了土地用途调整的弹性，便于及时调整余地用途、减少土地浪费；另一方面大幅降低土地交易费用，控制和降低企业的土地使用成本。

根据土地管理相关政策，工业用地、产业用地出让的最高年限是50年。具体供地中一般按照最高年限进行出让。但公开数据显示，中国企业的平均寿命明显少于50年除基础性的工业企业外，大部分企业的存续周期远远不到50年，往往15年到20年后，许多工业企业就会因产业升级、结构调整而关停并转。这不仅导致企业取得土地成本高、时间长，而且企业一旦停产或倒闭，容易造成土地浪费，不利于土地处置。

而近几年，为增加土地背后的产值收益，都有哪些地方政府结合产业周期弹性提出了哪些具体的举措呢？

下面选址中国挑选了北京、上海、成都等热门城市在内的9大城市进行梳理。

1、北京

试点高精尖产业用地弹性出让和土地年租制

2018年1月16日，北京印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（京政发〔2017〕39号）提出，北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”，对入园企业实行全生命周期管理。

土地租赁

● 最长期限不超过15年

● 按照年租制缴纳土地租金

土地出让

● 弹性出让——出让年限最长为20年

其他

● 推行入园企业投资项目承诺制，企业入园需签订履约监管协议书；

● 产业园区可安排建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施；

● 园区开发企业（产业地产）不得整体或分割销售，不得转让公司股权。

2、深圳

土地出让期限高20-30年、租赁期限5-20年

2016年11月8日，深圳印发《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》提出，深圳将在工业及其他产业用地实行弹性年期供应制度，一般产业项目用地出让期限按照20年确定，重点产业项目用地出让期限可以按照30年确定。同时，工业及其他产业用地租赁期限不少于5年且不超过20年。租赁转出让的，出让年期与已租赁年期之和不超过出让最高期限。

土地租赁

弹性租赁——

● 工业及其他产业用地租赁期限不少于5年且不超过20年

● 工业及其他产业用地租赁的租金按年支付，首期缴交比例不得低于50%

土地出让

弹性出让——

● 一般产业项目用地出让期限按照20年

● 重点产业项目用地出让期限可按照30年

● 一般产业项目地价一次性缴交

● 重点产业项目地价可分期缴交

其他

● 重点产业项目和战略性新兴产业、未来产业、高端制造业项目需签订产业发展监管协议。

● 文件有效期2年

3、成都

差别化工业供地 出让年限不超过20年

2017年7月20日，四川成都发布《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市能级土地政策措施的实施细则》（成委发〔2017〕23号），提出了针对不同行业、不同类型工业项目特点，推行弹性年期出让、租赁、使用标准厂房等多种用地方式。其中，分类采取弹性年期出让、租赁、先租后让等多种供地方式，弹性年期出让一般不超过20年，租赁年限一般不超过10年，到期后可续期出让或租赁。

土地租赁

● 鼓励租赁方式供地

● 首次租赁年限一般为5年

● 原则上不超过10年

● 每次租赁续期年限原则上不超过5年

土地出让

● 出让年期一般不超过20年

● 对符合相关条件的鼓励类重大工业项目，出让年限可按50年确定

其他

● 差别化工业供地，针对不同行业、不同类型工业项目特点，积极采取以租赁、短期出让方式及使用标准厂房为主。

● 有效期5年

4、广州

可先租赁后出让和弹性年期出让

2017年8月22日，广州出台《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2017〕9号），提出工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过10年，与后续出让年期总和不得超过20年。弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年，具体年限由相关区根据项目所属产业、企业自身实力等情况确定。

土地租赁

● 先租后让的租赁年限不得超过10年

● 后续出让年期总和不得超过20年

土地出让

● 不得超过20年，具体年限由相关区根据项目所属产业、企业自身实力等情况确定。

对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目最高不超过50年

出让续期期限不得超过20年

其他

● 有效期5年

5、上海

允许工业、研发总部用地提高开发强度

2017年11月28日，上海公布《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》(沪府办〔2017〕69号)，在2015年开始实施的试行办法的基础上，《办法》加强了土地政策的力度，以加快推进优化科研创新空间格局，保障国家科学中心和重大科技基础设施建设，支持产业园区转型建设科研创新功能承载区，提升科技研发和实体产业能级等。

（备注：从2014年年底开始，上海正式实施工业用地弹性出让，现在明确一般工业用地或者产业用地是20年。）

允许工业、研发总部用地提高开发强

● 一般情况下工业用地容积率不大于2.0，高度不超过30米；研发总部用地容积率不超过3.0，高度不超过50米。但对于有特殊产业功能和工艺需求的项目，经认定，容积率和高度指标可予以突破。

采用先租后售方式

● 在承租企业或机构的税收、就业、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业。

物业持有

● 园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，持有比例不得少于物业总量的50%；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%。

其他

● 明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求

● 有效期至2020年11月30日

6、苏州

弹性年期出让和先租后让

2017年1月6日，苏州市发布《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》（苏府规字〔2016〕11号），提出新供应的工业用地可以采用弹性年期出让或者“先租后让”的方式供地。弹性出让年期以5年为单位，合理设定10年、15年、20年等出让年限，一般不超过30年；“先租后让”的租赁期一般不超过5年。

土地租赁

● 先租后让方式供应的工业用地，租赁期一般不超过5年，租赁期与弹性出让总年期一般不超过30年

土地出让

● 工业用地弹性出让年期一般不超过30年，以5年为单位，合理设定10年、15年、20年等出让年限。

● 特殊工业项目确需按法定最高年限出让土地的，由各县级市（区）人民政府（管委会）确定。

其他

● 2017年2月1日起实施

7、舟山

出让最高不超过30年

2017年3月14日，舟山提出，拟在定海工业园区、粮油产业园区、国家远洋渔业基地三大产业平台率先推行弹性出让，并确定三种供地方式。“弹性年期出让”供地方式，即根据产业发展周期、用地单位经营水平及有关产业政策合理确定出让年期，最高不超过30年。

8、临沂

出让弹性年期最高不超20年

2013年11月11日，山东省临沂市人民政府出台《关于对工业用地实行弹性年期出让的意见》（临政发〔2013〕44号），内容指出，工业用地出让的弹性年期最高不超过20年，同时各县区、开发区可以根据当地实际情况，在不超过20年的条件下，确定各自最高出让年期。

土地出让

● 弹性出让年期最高不超过20 年

● 各县区、开发区可以根据当地实际情况，在不超过20年的条件下，确定各自最高出让年期

其他

● 实行工业用地分期考核兼管

9、济南

2次未过考核关收回

2015年4月27日，济南发布《济南市工业用地弹性年期出让实施办法（试行）》，明确提出将结合产业发展政策及实际用地情况，将工业用地出让年期缩短为20年，供地方式采用“先租后让”和“短期出让”模式。

年期

● 工业用地弹性年期确定为20年

供地方式

● 可采用先租赁后按弹性年期出让或直接按弹性年期出让模式供地。

其他

● 2次未过考核关收回土地使用权