如何利用集体建设用地建设租赁住房？

近日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（国土资厅函〔2018〕63号）。原则同意广州、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

从国土资源部网站公布的《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（下称实施方案）中了解到，成都将先行在青白江区、金堂县、蒲江县等区（市）县开展试点，试点项目主要在产业园区、特色镇、旅游型川西保护林盘等农村新产业新业态集聚区周边，按照分批试点的时序安排审慎推进。

试点原则：不得产生新的“小产权房

遵循四点基本原则：

一、把握正确方向，坚持市场经济改革方向；

二、保证有序可控，项目用地应当符合规划，以存量集体建设用地为主，不得占用耕地，不得违法用地，不得产生新的“小产权房”；

三、坚持尊重农民意愿；

四、提高服务效能。

试点的主要目标包括：探索增加农民财产性收入渠道，成功运营一批集体租赁住房项目， 形成一批可复制可推广的改革成果。

试点项目主要在三类区域周边

实施方案对试点区域提出了符合规划、配套设施相对齐全、租赁住房需求较强等总体条件要求。试点项目主要在三类区域周边。

一、产业园区（特别是产业新区）周边。重点安排在高新东区、淮州新城、简州新城、天府新区、成都经济技术开发区等“东进南拓”区域，充分满足产业园区对租赁住房的需求，实现园区周边“职住平衡”；

二、特色镇周边，结合旅游、人口发展需求，推动特色镇发展；

三、旅游型川西保护林盘等农村新产业新业态集聚区周边，在乡村产业集聚区域，满足农村新产业新业态发展对租赁住房的需求，推动农村发展。

试点区（市）县也有明确：按照产业发展对租赁住房需求大，村级集体经济组织意愿强，有资金来源和政府监管、服务能力强等原则，先行在青白江区、金堂县、蒲江县等区（市）县开展试点。

明年11月前将运营一批项目

实施方案还明确了集体租赁住房建设实施方式。试点区（市）县政府为责任主体，村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目。建设的租赁住房应纳入属地政府房管部门，按租赁住房有关政策统一管理。

对于公众关心的会否出现“以租代售”，实施方案指出要探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租，建立租金形成、监测、指导、监督机制，维护市场平稳运行。

同时，方案提出探索保障承租人获得基本公共服务权利的制度。承租人可按照成都市有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。确定作为试点区域的区（市）县，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

根据实施步骤，成都将在2019年11月前，在先行试点区域范围成功运营一批集体租赁住房项目。

全文如下：

成都市利用集体建设用地建设租赁住房

试点实施方案

为落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和要求，构建我市稳定房地产市场长效机制，拓宽租赁住房建设渠道，增加租赁住房供应，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）精神，制定本方案。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。为全面贯彻落实党的十九大和习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立租购并举的住房制度为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，让全市人民住有所居，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

（二）基本原则

1. 把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

2. 保证有序可控。按照“政府主导、严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”要求，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量集体建设用地为主，不得占用耕地，不得违法用地，不得产生新的“小产权房”。强化监管责任，保障依法依规建设，防止出现建而不用新的低效用地。

3. 坚持尊重农民意愿。统筹考虑农民集体经济实力，确保集体经济组织自愿参与，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，切实维护农村集体经济组织和农民合法权益。

4. 提高服务效能。以项目管理为抓手，落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平和办事效率。

二、试点目标和范围

（一）试点目标

通过改革试点，结合我市实际情况，明确集体租赁住房建设主体、范围，健全集体租赁住房项目审批、建设运营和监管机制，探索增加农民财产性收入渠道，在本市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

（二）试点范围

1. 试点区域

应符合城乡规划、土地利用总体规划、镇村土地利用规划、农村产业布局规划，结合我市实施乡村振兴战略，选取道路、医疗、教育等公共配套设施相对齐全，对租赁住房有较强需求的区域。

试点项目主要在以下区域，按照分批试点的时序安排，审慎稳妥推进。

（1）产业园区（特别是产业新区）周边。重点安排在高新东区、淮州新城、简州新城、天府新区、成都经济技术开发区等“东进南拓”区域，充分满足产业园区对租赁住房的需求，实现园区周边“职住平衡”；

（2）特色镇周边，结合旅游、人口发展需求，推动特色镇发展；

（3）旅游型川西保护林盘等农村新产业新业态集聚区周边，在乡村产业集聚区域，满足农村新产业新业态发展对租赁住房的需求，推动农村发展，促进农村产业兴旺。

2. 试点区（市）县

按照产业发展对租赁住房需求大，村级集体经济组织意愿强，有资金来源和政府监管、服务能力强等原则，先行在青白江区、金堂县、蒲江县等区（市）县开展试点。

三、试点内容

（一）探索可复制、可推广的政策措施。以构建租购并举的住房体系为导向，以优化农村存量集体建设用地管理为主线，以项目管理为抓手，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一编制计划、统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准，探索租赁房营运与管理新模式，形成可复制、可推广的政策措施。

（二）加强土地综合整理，集约利用集体建设用地。由试点区（市）县政府成立国有公司，通过农地整理、城乡建设用地增减挂钩等方式开展土地综合整理，推动田、水、路、林、村综合整治，在优先保障农村宅基地和镇村公共设施用地前提下，将分散、低效、空闲的存量集体建设用地整合集中使用，重塑地理空间，形成基础设施完备、配套齐全、来源合法的试点项目用地。

（三）完善试点项目审批程序。严格项目报批（包括计划编制、预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、不动产登记、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

（四）明确集体租赁住房建设实施方式。试点区（市）县政府为责任主体，村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目。

（五）完善集体租赁住房运营机制。建设的租赁住房应纳入属地政府房管部门，按租赁住房有关政策统一管理。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

（六）探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租，建立租金形成、监测、指导、监督机制，维护市场平稳运行。国土、房管部门应与相关部门加强协作、各负其责，在不动产登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。

（七）探索保障承租人获得基本公共服务权利的制度。承租人可按照成都市有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。确定作为试点区域的区（市）县，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

四、实施步骤

（一）方案报批

2017年11月底前，将市政府批复同意的《成都市利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案》上报省国土资源厅和住房城乡建设厅，两厅审核同意后上报国土资源部和住房城乡建设部批复。

（二）方案实施阶段

1．第一阶段（2018年10月前）。将集体租赁住房纳入《成都市住房租赁市场发展中期规划（2017-2021）》，编制集体租赁住房年度计划。根据上级批复的《实施方案》，编制集体租赁住房计划，制定项目审批程序、运营规则、监管办法等配套政策；

2．第二阶段（2019年11月前）。在我市先行试点区域范围成功运营一批集体租赁住房项目，建成的集体租赁住房纳入全市租赁住房市场统筹管理，建立我市集体用地租赁住房审批、建设运营和监管机制，完善具备我市特色的利用集体建设用地建设租赁住房规则；结合试点工作开展情况，报送成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作中出现的问题、具体做法、成效情况；

3．第三阶段（2020年10月前）。报送全面系统的成都市试点工作总结报告，形成试点可复制、可推广的政策措施。

五、保障措施

（一）强化组织保障

成立由市领导任组长的成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组，统筹协调、推进试点工作。市国土局、市房管局、市发改委、市经信委、市环保局、市建委、市规划局、市农委、市国税局、市地税局为成员单位。工作领导小组下设办公室，办公室设在市国土局。确定为试点区域的区（市）县政府也应成立工作领导小组和工作推进机构。

（二）健全工作机制

1．建立联席会议制度。建立由市国土局牵头、其它成员单位组成的联席会议制度，定期召开试点工作联席会议，及时会商和解决相关问题。

2．建立评估和纠错机制。按照封闭运行、稳妥推进、风险可控的要求，工作领导小组对试点推进情况进行定期评估，及时研究解决试点工作中的问题。

3．建立监督检查机制。工作领导小组定期和不定期对试点工作推进情况进行监督检查，确保各项工作落到实处，圆满完成试点任务。

（三）加强宣传引导

在试点过程中，市、区县、乡镇各级政府和有关部门，以及各村级基层组织，要正确理解集体用地租赁住房的相关政策措施，加强舆论正面宣传引导，密切关注舆情动态，稳妥回应社会关切，重大问题及时向市委、市政府上报。