虽然长租公寓行业空间巨大，消费升级带来的需求也日趋旺盛，但是我国长租公寓企业一直采取相对谨慎的发展策略，最主要的原因是行业存在着三大痛点。

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租金回报率偏低限制了

持有型长租公寓的发展

我国的资产价格的高企，且相对房价来说租金的上涨幅度太慢，导致国内租金回报率长期较低，快速销售和处置住宅总比持有住宅更加有利可图。因此，长租公寓的企业很难再起步阶段自持物业。如近三年我国典型一线城市平均租金收益率为1.7%，1%的租金收益意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，一线城市住宅通过出租回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，还不算贷款的利息成本。所以如此低的租金回报率，严重阻碍了长租公寓公司持有长租公寓发展。

图1 近三年主要城市租金收益率

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房源获取难度大的痛点

（1）集中式长租公寓物业获取存在的难点

集中式长租公寓获取物业的方式包括以普通住宅用地兴建、利用专门出让只供租赁土地兴建、利用专门出让配租赁用途的土地兴建、城中村改造、利用集体建设用地建设租赁住房、收购物业、租赁存量住宅物业、并购其他长租公寓企业等方式。门槛较低的方式，存在市场竞争激烈、改造成本高等问题，而门槛较高的方式，一般企业很难参与。

表1 集中式长租公寓的物业获取方式

整栋物业的租赁权很不容易，如果是产权清晰的物业，业主缺乏动力整体长租给某一主体，因为会影响到未来销售的便利性。一些产权不清晰的房屋，甚至一些小产权房，尽管出租容易，但存在政策风险。最近几年，在一些城市出现由于部分长租公寓消防等问题不能达标，导致被拆除的情况。

表2 擅自改变用途的长租公寓被清理案例

资料来源：各城市地方政府网站

随着近期政府商改住等政策的支持，违章建设的风险将会减小，但是要找到租期合适、交通便利的整栋物业，对集中式长租公寓来说，仍有较大的难度。

（2）分散式长租公寓物业获取租期短的问题

分散式长租公寓物业的房源主要为个人住宅物业的所有者，此类房源往往无法签长期合约，大都只能在3-4年以内的范围内与签约，因此导致往往刚收回装修改造成本，业主也就收回了房屋。同时，此类小业主毁约的可能性高于机构业主，因此分散式公寓的物业获取租期短，成为较难解决的问题。

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盈利空间有限

根据对各类集中式和分散式长租公寓的调研，目前国内品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、增值税构成。其中拿房成本占到整体收入的50%左右，其次为装修摊销，按照10个月的租金作为装修开支、5年摊销，装修摊销成本占收入的比重约为16.7%，人员成本和获客成本大致为12.6%和4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右，按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。

图2 长租公寓成本费用拆分情况

数据来源：睿信地产研究院

同时，若长租公寓采用市场融资手段进行规模扩张，8%的融资成本，使得企业大概率的负杠杆运作。因此，在这种利润结构下，长租公寓领域并不是个盈利空间丰厚的行业，在目前产业链其他增值业务盈利模式尚不成熟的情况下，企业规模扩张后的盈利压力十分巨大。

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