文/李奕和

相对比2017年10月份保利酝酿首单50亿元租赁住房REITs，后来者碧桂园势头更猛。

近日，“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”取得深圳证券交易所的无异议函，标志碧桂园租赁住房REITs正式获得通过。

对比去年获批的新派公寓、保利地产、旭辉领寓等多家长租公寓运营商的REITs产品，碧桂园最新获通过的租赁住房REITs达到100亿元，是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，同时也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。

资料显示，该项REITs计划是由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司（下称“中联基金”）共同实施，产品采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。

随着长租公寓及住房租赁等话题甚嚣尘上，房企纷纷布局这一片蓝海已不是新鲜事。作为行业内的领头羊之一，碧桂园对新业务的布局同样予以重视。

2017年12月20日，碧桂园首次正式对外公布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并与包括美的、ofo小黄车、摩登天空、EVCARD环球共享汽车、58企服等在内的30多家合作单位战略签约，引进作为其公寓配套设施。

随后碧桂园在上海正式亮相了“BIG+碧家国际社区”首个项目。项目位于上海西虹桥，约有400间房源，每间公寓套内面积约为30平方米，加上公摊面积共计40平方米，设置了4个公共区域，包括休息区、工作区、厨房卫浴和晾晒区等。

在上海区域，碧桂园还先后成立长租公寓管理部，着手搭建组织架构，并在在宝山、嘉定、虹桥等地均有长租公寓项目陆续落地。

上海以外，碧桂园长租公寓进驻的城市还涉及北京、广州、深圳、厦门、武汉等。根据碧桂园集团总裁莫斌此前透露，碧桂园在2020年将计划实现建设长租公寓100万套。在这些公寓中，其中40万套是碧桂园自主开发，此外60万套靠创新模式拓展。

考虑到租赁住房物业占用资金量大、投资回收周期过长，对市场参与者本身就是巨大的考验。此次百亿租赁住房REITs落地，被视为碧桂园着手寻求持有物业退出通道的渠道之一。

观点地产新媒体了解，在涉足长租公寓早期，碧桂园的融资渠道主要集中在银行融资层面。这得益于住房租赁获得政策支持，仅2017年全国超过12个省份、50个城市发布租赁政策，并加快租赁用地供应，银行也积极参与进来。

其中去年10月25日，碧桂园上海长租项目获得江苏银行2500万元融资，成为集团长租项目融资第一单；10月30日，碧桂园与中信银行在北京签约，后者拟三年内就长租住宅领域提供300亿元保障性基金。

去年12月5日，碧桂园与建设银行签订协议，建行将为碧桂园上海区域提供200亿元资金，以支持碧桂园在当地长租公寓业务的发展；12月18日，交通银行与碧桂园、万科、保利等多家房企签署住房租赁战略合作协议，提供超过1500亿元意向性授信额发展住房租赁业务。

不过，业内人士对观点地产新媒体指，银行贷款或表外融资、互联网金融品台发行的理财产品、私募融资等融资渠道规模有限，且成本比较高。相比之下，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，或许更具意义。

以2月初最新获批的碧桂园百亿元租赁住房REITs为例，它的获批或许将为杨国强一定程度上缓解融资难题，为他2020年实现百万间的“长租梦”提供保障。

值得一提的是，碧桂园此次的合作方中联基金相关资料较少，此前却已成功操盘过大规模租赁租房REITs。

观点地产新媒体查阅获悉，中联基金成立于2017年06月02日，注册资本1亿元，由北京中联国新投资基金管理有限公司、天津中联众泽企业管理合伙企业（有限合伙）分别持股42.5%。所属行业为租赁和商务服务业。

在与碧桂园合作三个多月前，保利地产的总规模50亿元租赁住房REITs便是联合中联基金推出，它验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道”的可行性。该计划以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。