315套房源开盘一周，至今售出107套！比周边二手房还低！

是市场“调整”，还是其它原因？请看地产君的一手调查。

▲嘉定区某新盘开盘现场

现象

开盘一周去化不理想

价格比周边还要低2-3k

一周前（1月30日），位于嘉定菊园板块某住宅项目加推，共推出住宅约315套，户型涵盖85㎡、89㎡、112㎡、123㎡的2-3房，均价约28800元/㎡。截至地产君发稿时，网上房地产显示签约已售房源107套。

▲网上房地产签约情况

1月30日是工作日，为什么会选择工作日开盘？一位工作人员给出的解释是，“预售证拿到了，就立刻开盘了。相比此前不少楼盘开盘“日光”，目前的去化情况确实显得有点低。”

地产君注意到，项目的隔壁邻居旭辉锦庭二手挂牌价在32000元/㎡左右，该项目开盘均价比周边二手房还要低2-3千元。看来，便宜了也不一定受欢迎了。

而根据此前网络上的消息，该盘315套房源，开盘摇号认筹达到209组，认筹比接近2/3，目前再看看网上房地产实际签约的数据显得有些让人无奈。

▲周边二手房行情

▲项目公示价格图

原因

价格不再成唯一优势

区位、配套、环境或成遇冷主因

针对项目销售遇冷的问题，有当地中介表示，“不到3万左右的价格虽然便宜，但是市区的上班族基本会考虑嘉定新城，很少会考虑买这里，因为离地铁站有点远了”。

而根据了解，该项目距离最近的地铁站—嘉定北站直线距离约3.5公里，乘公交到嘉定北站至少20分钟，在交通出行方面算不上特别便利。

另外，地产君根据地图看了看搭乘地铁到人民广场的时间，大家看看吧。

相比地铁出行，自驾上相对来说便捷的多，直线距离约3.6公里就是S5沪嘉高速的入口，并与上海绕城高速相交，可快速的进入上海市区交通网络。以人民广场为工作地点的话，开车大约需要60分钟时间。

一位在嘉定看了很多个楼盘的市区购房者表示，相比嘉定新城片区，菊园这里属于“破旧”的老城区，对于市区客来说，买房肯定选择全新规划、环境较好的新城片区，这里肯定不是重点。

另据了解，项目占地面积112282.9平米，建筑面积356995.11平米，容积率是2.3。上海现今大多住宅的容积率基本都是在2以内，这样的容积率，居住舒适度上稍差。

▲项目在建实景

▲周边道路实拍

▲周边超市等配套

▲周边显得有些“老破”

▲周边学校

趋势

开盘冷淡或将成“新常态”

▲项目沙盘图

为何说接下来开盘遇冷将成为“新常态”呢？熟悉嘉定当地情况的业内人士表示，“接下来嘉定还将有新盘陆续入市销售，竞争的加剧必然导致购买力的分散”。

与此同时，大批围绕轨交站点开发建设的“轨交盘”也吸引了不少市区客的关注和购买。根据统计信息显示，整个嘉定区以及11号线南翔往嘉定北/安亭方向一路下来，在售的或即将推盘的住宅项目还有不少。

▲以上价格信息仅供参考