1986年，现任清华大学房地产研究所所长的刘洪玉前往厦门做小康住房目标调研。彼时，房地产行业还未市场化，一家三代9口人住一间屋子的情况并不少见，家里面躺不下，人在屋里面身子都伸到外面。

当年住房体制改革正在酝酿与探索之中，1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。

20年后的今天，房地产行业不仅成为了中国经济的支柱，也改变着无数中国人的生活与命运，这个行业现在正经历严格的调控政策，市场遇冷之际，不断有降价、维权、裁员、降薪的消息传来。

房地产金融的杠杆较高、居民部门债务率偏高、开发企业负债率过高，新的改革也正在酝酿，9月份，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

虽然这只是征询意见稿，但这种信号表示，房地产行业的变化正在发生。另外，房地产税也已经进入了立法推进阶段。

再将时钟拨至1978年，中国城镇居民人均居住面积仅有3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，近一半城镇居民无房可住，而传统的计划经济体制下住房靠国家分配的政策让政府背负着沉重的财政压力。

在福利分房的制度下，单位和共创企业都是靠分配解决住房问题，而实际上国家财政无法满足如此庞大的住房需求，中国住房体制改革参与者刘铁民表示：“当时国家比较穷，无论是企业还是政府机关，第一个问题就是没有足够的资金来盖住宅，第二个问题就是会出现机关也好、企业也好，苦乐不均的情况，比较穷的机关没有房子，比较富的掌握资金的机关房子就分得比较好。”

此后的10年，国家开始进行住宅市场化的探索，相继出台“三三制”补贴购房、“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”等方案，不过这些方案仅在部分城市进行试点推行，并未成为全国性政策。

1986年国务院成立了住房制度改革的领导小组，下设办公室，1998年3月份，房改办整建制合并到了建设部（现今的住建部）的住宅与产业司，成为了未来房改的主力。

值得一提的是1987年，深圳市用拍卖的方式出让第一块商品住宅用地，拉开了中国土拍的序幕。

而根据刘铁民的回忆，尽管房改实际从1986年就已经开始，但是并没有太大动作，直到1994年，房改主要的探索领域进入到存量房，即原有公房的处置和改革的问题，房改才有了比较大的突破。

“原先的福利性住房经过分配后，这些存量该怎么办？怎么纳入新的房改体系、市场化的体系？同时，已经有房子的人，比如说大学的老师、机关的职工，他们关心的是房子能不能变成自己的，用什么价来买”，刘铁民表示。

1994年8月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，即国发43号文，提出了房改成本价的方案，存量房基本上以原有的价格，再加上包括公民补贴、价格补贴、朝向补贴、区位补贴、职务补贴等优惠的价格售出。比如，北京市1998年一套1500元/平米的房子，年纪比较大的老师就可以200、300元/平米购买。   

“不过，光有存量也不行，存量是老房子怎么卖，国家也收了一些钱，但是不在增量上做文章不行，1996年，朱镕基提出把住宅业作为经济增长的支柱产业，彻底改革福利分房制度，实现住房分配货币化”。

1997年12月15日，时任国务院副总理的朱镕基在国务院第二会议室召开了会议，启动房改，核心就是取消实物分配。

朱镕基在会议上分析道，家电企业能带动经济增长吗？恐怕不行。修高速公路能带动吗？没有车跑恐怕也成了无效投资了。谈到住房，他说到住房现在大家很需要，确实很少，欠帐很多，能不能在住房分配体制上改变呢？改变为有意愿买房，不够的国家补一部分。

此后，当时的建设部副部长、党组书记俞正声牵头组织了一个班子，俞正声任组长，刘志峰任副组长，楼继伟、周小川都参与进来，而刘铁民则任总体方案组副组长，共同研究住房改革体系。

因为广东有五个市已经走在前面了，俞正声带领团队前往广东调研，回来以后起草文件，1998年向朱镕基汇报，确定了基本思路，研究测算补贴，开始了进一步的撰写工作。2月份又向朱镕基汇报了一次，最后的大方向确定。

1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，即国发23号文件，正式停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

而除了在制度上废除了福利分房外，在金融领域的配套改革也对中国房地产行业产生了巨大影响。

1991年，时任上海市长的朱镕基在上海推广公积金制度，随后又向全国推广，而从80年代开始，便有银行向房地产开发企业贷款，90年代初期，建行做了第一笔个人住房贷款，到了2000年底，建设银行的个贷当年新增的数额比其他所有的银行的个贷数额还多。

刘铁民则表示：“房地产开发企业贷款，包括拿地和建设有各种各样的渠道，但是围绕着个人住房金融支持，并没有机构在做，到现在也只有银行。所以从这个角度来说，对于个人住房消费支持包括二手房个贷，银行起着重要的作用”。

而全联房地产商会创会会长聂梅生则表示：“我们原来最成功的是个贷，在没有个人住房抵押贷款之前，很少有人买得起房，只能向亲朋好友借。不过个贷太成功了，使得有人利用个人住房抵押贷款炒房了”。

房改距今已经20年，中国的房地产格局发生了翻天覆地的变化。2017年1-11月，全国商品房销售面积达到了14.7亿平方米，一线城市中北京、上海、深圳商品房均价均超过5万元/平方米。20年来，中国房地产市场进入了周期式发展中，2017年，近110个城市及部委出台超过250次调控文件或政策，而房地产市场也诞生了恒大、碧桂园、万科这样年销售额超过3000亿元的企业，许家印、王健林等在这20年中也成为了中国知名的企业家，其个人财富不断攀升，成为中国首富的有力竞争者。

对于普通人来说，“通过市场化的改革，让我们的住房发生了一个巨大的变化，住房现在已经在市场化的轨道上，已经深入到我们的骨髓里面去了“，刘洪玉表示。

不过，在这20年中，住房制度的改革也暴露出一些弊端，刘洪玉表示：“在房地产市场发展过程当中，我们国家经济发展很多其他领域都搭上了这个便车，比如地价为什么这么贵呢？是因为我们有土地财政，最早土地收入是用来做城市建设资金，现在看财政部公布的土地创收用在哪些方向，就会知道很多产业都往这个地方来搭车了，变成没有它不行了，这实际是一个教训”。

而聂梅生则认为：“房改现在看来成功的是市场方面走出去了，不成功的实际上就是整个的保障体制没有很好的建立，所以才出现这么多的问题。当时房改的时候是有保障房的体制，即经济适用房。

房改就是以经济适用房为主题，结果市场经济浪潮起来以后，是用商品房中的低端代替经济适用房，之后就没有经济适用房了，现在调控的结果并没有把低端这块弄起来，后面一系列的政策我认为是要补低端，补缺失，这样才能形成社会主义市场经济”。

随着“房住不炒”、“租购并举”的政策落地，房地产行业又面临着新一轮的制度变革，下一个20年，这个行业又将是另一番模样。