单位｜恒都律师事务所 商业诉讼事业部

作者｜房地产与建设工程、基础设施专业组 刘雅纯

编者｜恒都微信运营团队

我国法律对不动产采取登记制，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”当受赠人取得房产证后即完成了物权登记，依法取得了对房屋直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。然而与通过买卖、继承、债务清偿等方式获得房屋所有权情形不同的是，通过赠与的方式获得房屋所有权的情形下，赠与合同可能无效也可能被撤销，受赠人需要返还房屋，从而丧失房屋所有权。因此，通过赠与获得的房屋的所有权存在一定的风险，需要特别注意。

一、老人生前将房屋赠与子女，子女“不孝顺”老人可以收回房屋

（一）老人生前将房屋赠与子女有其现实原因

从儿女的角度，儿女在老人生前就通过赠与的方式获得房屋所有权，与继承相比，取得所有权的时间更早、手续更为简便，尤其在多子女家庭，可以避免在老人过世后，继承人之间因继承财产份额产生纠纷，而且与通过买卖的方式获得父母的房屋相比，赠与房产所产生的税费更低。从父母的角度，生前将房产赠与儿女可以促进儿女更好的进行赡养，出于上述原因，现实中老人在生前就将房屋赠与子女的情况并不少见。由于法律对赠与的特殊规定，即使房屋已经过户，老人也可以通过起诉撤销赠与，要求子女返还房屋。

（二）在赠与合同中没有约定特定义务，子女不履行赡养义务，父母可以撤销赠与

以下是一个真实案例：

鲍1与鲍2系父子关系，鲍1将自己的房屋赠与鲍2，双方签订了《赠与书》，并对赠与进行了公证，后双方办理了房产过户手续，有关部门向鲍2核发了房屋所有权证，后鲍1以鲍2不对其赡养为由，诉至法院，请求撤销赠与，并要求鲍2返还房屋。鲍2主张自己已经履行了赡养义务，不同意返还房屋。

法院认为：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销赠与。被告鲍2主张其尽到了赡养义务的辩解意见，因其未能提供证据予以佐证，本院不予采信。”判决撤销鲍1与鲍2签订的《赠与书》，鲍2向鲍1返还房屋。

以上案例中，鲍1与鲍2签订的《赠与书》并没有为鲍2设立特别的义务，鲍2仍然因为未尽赡养义务而致使赠与合同撤销。因为根据《合同法》第一百九十二条“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：……（二）对赠与人有扶养义务而不履行；……”子女对父母的赡养义务是法定义务，根据上述法律确定的原则，子女不履行赡养义务当然属于可撤销赠与的情形。

（三）赠与合同中约定了特定义务，子女不履行义务，父母可以撤销赠与

在另外一个案例中，父母与子女约定了“全面赡养、一人全包、保证晚年生活幸福”等附加条件，后双方发生纠纷，法院判决撤销了赠与。理由是根据《合同法》第一百九十二条“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：……（三）不履行赠与合同约定的义务。……”上述案例中，双方约定的义务是比较苛刻和抽象的，是否达到了合同约定的义务，要从赠与人的主观上进行判断，而从赠与很容易被撤销。

综上，父母生前将房产赠与子女的，无论赠与合同是否附义务，子女都应当善尽赡养义务，否则将被撤销赠与，即使房产已经过户，法院仍可判决子女腾房，将房屋返还给父母。另外值得注意的是，《合同法》第一百九十二条第二款：“赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”也就是说在上述案例1中，诉讼时效的计算是从子女不尽赡养义务的情况发生之时起算，在约定了更为严格的义务的情况下，如上述案例2中，诉讼时效从父母对子女感到不满时起算。因此即使房屋已经过户很长时间，仍不能避免返还的发生。

二、用婚内共同财产为第三人购买房屋，配偶可要求返还购房款

近期媒体报道的某教授为空姐购买了一套房产，后两人关系破裂，某教授起诉要求空姐返还购房款，法院经审理认为：根据《合同法》第一百九十二条，某教授为空姐买房出于自愿，且对赠与没有附加任何条件，赠与行为有效。空姐无需返还购房款。后某教授前妻提起诉讼，以房屋系某教授用婚内共同财产购买，未经其同意，要求空姐返还购房款，法院经审理，判决空姐返还购房款。

法院依据《婚姻法司法解释一》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”某教授为空姐支付购房款，未经其妻同意，二人离婚后，某教授的前妻发现某教授私自转移了婚内财产，有权提起诉讼要求空姐返还。

根据上述案例，接受他人的赠与，需要确认对方是否对财产拥有完全的处分权，如果赠与人有配偶，应当确定该赠与行为是否已经取得其配偶的同意，否则根据《合同法》第一百九十二条，赠与人虽然无权要求返还购房款，但是其配偶有权根据《婚姻法司法解释一》第十七条要去返还购房款，无论双方是否已经离婚。

如果一方直接将夫妻双方共同拥有的房产赠与他人，并已办理房屋过户。另一方仍可要求受赠人返还房产。因为根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，夫妻一方，私自处分双方共同所有的房屋，属于无权处分不动产的情形，另一方有权追回。而且通过赠与取得房屋的，显然没有支付合理的对价，因此不满足善意取得的要件。

综上，无论是夫妻一方擅自用婚内共同财产为第三人买房，或是夫妻一方私自将夫妻共有的房产赠与第三人的，夫妻另一方均有权撤销赠与，要求返还购房款或房屋，而不论第三人是否取得房屋所有权证。

三、债务人向他人赠与房屋，债权人可以起诉请求撤销赠与

债务人向他人无偿赠与财产的，债权人可以通过起诉主张赠与合同无效或是撤销赠与，具体视情形而定。

（一）债务人与第三人为逃避债务恶意串通的，赠与合同无效

债务人为了逃避债务，与第三人串通，通过赠与财产的方式逃避向债务人偿债，降低自己的偿还能力，如果债权人有证据证明的，可以根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”请求人民法院确认赠与合同无效。赠与合同无效后，债权人按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”的规定，直接取得财产权。

（二）债务人与第三人不存在恶意串通的，赠与合同可撤销

债务人将房屋赠与第三人，第三人不知道其债务情况，也不存在其他恶意的，债权人可以根据《合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”、第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的规定向法院起诉撤销赠与合同。

综上，通过赠与的方式获得房产由于没有付出相应的对价，比之按照合理价格取得房屋所有权的情形，具有更大的风险性。即使取得了房屋所有权证，并不能降低风险。本文提出了几种具体情形，望能给读者一点提示。