进入2018年，房地产市场将呈现许多变化和趋势，进而影响租赁市场的方方面面。关注市场增长领域，为满足租户需求及时作出调整，制定符合市场趋势的战略，将成为2018年决胜的关键。

像美国这样的成熟市场，租赁板块将会发生哪些变化？福布斯房地产理事会代表总结了2018年经营投资者需要注意的四大要点，对于中国租赁市场尤其是一线城市也有一定的借鉴意义。

1、租金增速放缓，留住租客成关键

在美国大部分地区，虽然依然有租房需求，但与过去相比，租房需求实际上呈放缓趋势，尤其是单身一族。从数据表现来看，过去几年美国租金涨幅达6-8％，但最终将趋于历史租金增长平均值（大约为2%）。究其原因，可能与入住率下降有关，以及一些城市的物业供应量增长所致。此外，由于租房的周期变长（搬家变得不那么频繁），租房需求也受到了一定的影响。

由于租房需求增长速度放缓，物业管理者需要更加积极地想办法吸引和留住租房者。而精准的营销就变得至关重要。将营销投入到收益最高的领域，投资于自动分发渠道，是品牌能够迅速获得关注的方式之一。

此外，针对细分市场采取措施，也是吸引租客的必要手段。物业管理者可以通过提供便利设施为特定的租客提供服务，以吸引这部分人群。例如，面对年轻一代的市场，物业管理者应该考虑在整个建筑中增加公共区域，以激发社区感，这是千禧一代和Z世代比较看重的。

但是，仅靠硬件设施是远远不够的，品牌还需要满足租客的需求和期望。智能移动技术将提升租户的体验，比如通过手机就能直接报修等，提供优质快捷的服务将能让租户对物业的感受得到改观，从而提高续约的可能性。

2、解决一线城市住房问题

人口流动情况和支付能力制约着租赁市场的发展，对许多美国人来说，租金是否能承受是更为紧迫的问题，美国政府，尤其是州政府，越来越频繁地介入到租金计划和税收抵免中。一些州已经有法律要求每个新建住宅需要提供一定比例的经济适用住房。此外，对那些在租金高昂的地区工作但买不起房的人，有很多地方性的倡议和活动呼吁采取措施，让这些地区的人能租得起房或买得起房。比如在美国旧金山，应教师住房倡议，该市投入了4400万美元，让教师能够在美国这一租金最昂贵的城市之一工作和生活。

经济适用房最大的趋势是从公共住房转向住房选择凭证计划，这将使大部分经济适用住房存量私有化，并要求物业经理了解并管理经济适用房。在负担得起的住房和受租金控制的住房方面也有更多的合规性，对于投资者而言，如果不是这类住房的专家，应该找一家物业管理公司来管理这类房产。

3、关注热门租赁市场变动

在美国，东南部城市人口较为密集，但西北部城市也逐渐成为受欢迎的生活地区。热门租赁市场往往会随着就业和人口变动而发生变化，希望扩大资产的投资者需要把握新兴城市的机遇。

其他非地域性的投资机会包括高级住宅、经济适用住房和商业住宅。尤其是高级住宅，这是一个巨大的细分市场。到2060年，65岁及以上的美国人口将增加一倍以上，达9800万人，占美国人口的近四分之一，这一数字反映了老年人口住房需求与日俱增。独立社区里设置多户住宅对开发商和投资者而言是明智之举。

人口结构的变化也将重塑房地产行业。婴儿潮一代和空巢老人的增长预示着未来从城郊迁入城市，往往会选择租房而不是买房，这种跨年龄的结构将改变租房用户画像。在确保空间和设施具有吸引力，服务与租户预期保持一致的同时，物业管理者和投资者必须考虑老年人口和孩子的住宿需求。

4、技术手段助力物业高效运转

智能系统、机器学习和人工智能在软件中的应用逐渐成为房地产行业变革的巨大推动力。使用人工智能和聊天机器人可以为租户提供更好的服务，自动化维护流程也发生转变，所有这一切将影响从房地产估值到物业管理的方方面面。

以下场景已逐步成为现实：租户发现厕所有问题，可以传送文字信息提醒物业管理者，紧接着租户会收到来自聊天机器人的自动响应，技术人员收到自动创建的工单后会过来维修。

语音技术也将在物业管理中得到应用，租客甚至可以通过语音支付租金及传送维修请求。

代理商使用虚拟现实（VR）能让潜在的租户了解公寓内部设施情况而无需亲自登门考察。

迅速抓住趋势的品牌方将能快人一步抢占先机，进而制定具有战略意义的商业决策，不仅能跟随房地产行业的变化做出调整，还能始终与现代租户期望步调一致相符，在市场竞争中获得优势。

反观中国国内租赁市场，基于庞大的流动人口基数，受住房供给条件、户籍、支付能力等多重限制，租房成为流动人口解决居住问题最主要的选择。据中国指数研究院估算，到2030年我国租赁人口将达2.7亿，市场规模将达4.2万亿元，未来租赁人口占总人口的比例将持续增长。

贯彻落实党中央、国务院决策部署，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，各地方政府纷纷明确提出发展住房租赁市场，加大租赁住房的建设与供给，“热火朝天”的租赁市场将迎来更多的发展机遇，谁会在未来占得先机，我们拭目以待！

（本文由迈点网编译自forbes.com，内容有改动，原题《Four Trends That Will Impact Rental Markets In 2018》）