作者：贝玉 李菁

美国住房租赁市场因诞生早而常被视为长租公寓发展典范，但其中也存在众多发展瓶颈，如受制于高昂拿地成本的开发商，选择以高端公寓建设为主，从而获取更大的租金差。美国的中产阶级与工薪族则困于房租在收入的高占比。这两大发展痛点，对于正在积极发展住房租赁的中国，有何借鉴意义所在呢？

高端公寓为主的“倾斜市场”

美国住宅建设正处于40年来的最高水平，大部分的开发商都在建设豪华公寓，导致这类公寓出现过剩危机。相反，负担得起的租赁房源短缺，高昂的建筑成本也使开发商备受打击。

数据公司RealPage与RealPage公寓管理软件的数据显示，2017年全美150个大城市落成公寓跃升至395,775套，同比激增46％，超过一倍的长期平均水平，豪华高档公寓占新供应量的75％至80％。

“在较低的价格交付产品真的很困难。土地成本、建筑材料成本、劳动力成本...无论你做什么产品，都会面临居高不下的成本，如果采取市场均价，成交是对开发商而言是非常不划算的。”RealPage首席经济学家Greg Willett表示。

高档公寓租金去年趋于平稳，房东也开始提供优惠服务，如高端套餐或一个月免租金。Willett表示：“开发商在特定地点获得了非常具有竞争力的房源，因此租金相对持平或略有下降。”

但高档公寓以外的情况就不是这样了，因为供应量少，租金上涨明显。开发商表示，除了高端产品，开发其他产品根本“负担不起”。

Bozzuto指出，无论是豪华公寓还是廉租房，建材（two-by-four，国外木材标准是宽四寸厚二尺）的成本都一样的，高成本必须有高租金来平摊，而豪华公寓和廉租房两者的租金差异巨大。

建材的成本目前处于历史最高水平。其他产品如钢铁及混凝土更昂贵，但真正的成本主要耗费在土地和劳动力方面，熟练的施工人员不仅价格昂贵，而且极难找到。

租金“水涨船高”

据2017年底来自哈佛的住房研究联合中心报告指出，尽管公众收入水平有所提高，但所有租赁住户（2,100万）中近一半（47％）支付租金占其收入的30％以上，其中有1100万家庭支付租金超过收入的50％。中心总经理Christopher Herbert表示：“虽然市场满足了高收入家庭的租房需求，但越来越多的中产阶级和工薪阶层租房成问题，更不用说那些收入更低的人了。”

在美国东北部和大西洋中部运营家庭（多户型）公寓及开发公司的The Bozzuto Group总裁兼首席执行官Toby Bozzuto表示：“我们70,000套的公寓大部分是豪华公寓，尽管租金较高，但对租房者而言，租金只占他们收入的小部分，而对于中低收入的人群，租金支出占收入的比例较高，这是严重危机。”

投资者现在正避免建新物业而选择改造旧物业，而所谓的增值项目不过是未了提高当前的租金。

一些政府计划为开发商提供财政支持以建设廉租房，但远不能满足需求。“这些举措都不能治本，因为资源是有限的。”Bozzuto表示，土地成本、劳动力等让建造新物业变得更加困难。

城市劳动者安身立命的中国方式

其实美国现在存在的长租公寓市场发展短板，中国也有部分“苗头”出现。如何“拨正苗头的长势”，避免国内住房租赁市场陷入同样的瓶颈之中。迈点空间租赁认为以下3点很重要：

①政府出台住房租赁相政策，增加集体建设用地供应

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，2018年1月16日，中国国土部与住建部联合下发《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。加上正在试点的北京、上海两地，第一批13个试点城市已全部进入实施阶段，北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地，住房租赁市场迎来“爆发式”发展。

②开发商提供多元化的住房租赁产品

目前已有许多长租公寓运营商根据不同的市场需求推出蓝领公寓、白领公寓以及金领公寓，以及更为细分的专门针对女性的公寓等。只有按需提供产品成为市场发展的指南针，租客才能“安居”。开发商深层次地把握消费者群体，让他们在享受中高端产品的同时，才能够形成一个健康的业态。

③增加公租房实物供给

在保障低收入人群的住房问题方面，住建部表示，2018年将全力做好公租房工作，增加公租房实物供给，持续提升公租房保障能力，优先保障环卫、公交等行业困难群体，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障范围，对低保、低收入住房困难家庭，要实现应保尽保。其中成都全年将推出25382套公租房，北京按计划将分配1.5万套、竣工1.1万套公租房，杭州提出未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套...城市劳动者的住房问题有望得到有力保障。

在中国，租购并举、共有产权等房地产长效机制已经逐渐落地，全新的住房时代正在到来。正如人民日报所指出的，只有租房与购房两个体系都健康、都强大起来了，不同群体才能更好地通过不同渠道，实现住有所居这个共同的梦想。

（综合CNBC、人民日报、北京商报报道）