一位闽系地产公司董事长曾经告诉界面记者，相比住宅物业，上海的商业地产价格倒挂得严重。他个人正在买进上海的办公楼。

以瑞安新天地的项目为例，商办物业企业天地三期的售价为6.5万元/平米，而住宅翠湖天地的价格在15万左右。

这一判断得到了融创上海区域总裁田强的赞同，他说上海的住宅和商业物业价格剪刀差确实过大，有时候买商业物业甚至比买地还要便宜。而且过去十几年粗放发展，很多物业规划设计、功能定位、运营管理、资本结构有很大问题，有很大的提升空间，这正是融创的机会。

因此，上海融创试图打破对其高周转住宅开发商的刻板印象，破天荒地“大手笔”进入存量商业物业市场。

3月4日，融创上海商置有限公司与盛煦地产在上海宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿人民币。双方将各占一半权益，基金已处于募集环节，正在与境内外知名投资机构洽谈。

据透露，基金的首个项目将在半年内落地。基金的期限为7年（5+1+1）。

该基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。

这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场。

田强表示，“北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源稀缺、但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升级。”

融创与盛煦地产相识于一次交易。2017年，盛煦地产以10亿收购了上海融创壹号院酒店式公寓产权。盛煦地产是美国华平投资集团控股的一家专业的经营性物业投资及资产管理公司，以往的交易多是收购优质物业资产，在改造为服务式公寓和商业物业后，进行持有出租经营及资产管理。其在中国的重点开发区域以上海为中心，项目已达38个，总投资规模近80亿人民币。

盛煦地产联合创始人，董事长兼联席总裁王谦表示，上海的办公楼价格确实过低，作为一个未来的全球商业城市，上海的价格应该和纽约对标，甚至应该高于香港。

“投资只是第一步，运营将是核心。”融创（上海）商置有限公司总经理顾明表示，“融创上海商置和盛煦地产会将已有的投资管理平台、商业运营平台及地产开发平台整合为一个完整的存量资产管理团队。”

在拿地的过程中，融创逐渐拥有了一批商业物业，因此成立了商置公司。商置公司总经理顾明表示，未来基金不排除会收购融创自己的商业物业。

资本与地产商进行物业改造以寻求升值，在上海已经越来越多。2015年，朗诗和中信资本共同成立基金，联手发力一线城市旧楼改造业务，朗诗负责项目的开发、改造、销售、运营，最终双方一并找到合适的退出方式。

物业改造的利润有时高得惊人。2013年，一个境外私募基金收购了上海东海商业中心，价格为3.5万/平方米，之后将大堂做了一些设备的提升，淘汰了40%的租户，租金上涨了40%左右，物业管理费上涨12%左右。2016年东海商业中心以4.7万一平方米的价格卖给了远洋地产。

根据高力国际的数据，2016年上海全市共有写字楼大宗交易38笔，其中涉及改造的项目有7个。

除了利润，融创进军存量物业有些不得已而为之——上海的住宅土地供应正在减少，竞争越来越激烈。用田强的话说，长三角资源有限，融创不得不研究存量物业，学习运营，把自己变成一个能输出品牌的公司。