编辑 / 睿信地产咨询

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物业行业增长概况

国内城镇化进程的不断加深，物业管理全覆盖程度逐渐提高，特别是近几年的房屋竣工与交付使用面积累创新高，全国物业企业管理的物业总面积稳步提升。从2012年至2016年，全国物业管理总面积从145.3亿㎡起，增加了近40亿㎡，达到185.1亿㎡，增幅为27.4%。预计至2017年底，国内将继续新增管理物业面积约11.5亿㎡，总管理面积将达到196.6亿㎡。

物业管理费的增长，一方面依托于在管物业的总面积持续增长，一方面依托于新交付物业的整体物业管理费用的相对高标准。2012-2016年间，物业管理费用总规模从5180亿元增加到6900亿元，增长了33%以上。按照2017年新增加接管的物业总面积，以及物业管理费的合理涨幅计算，2017年的物业管理费用可达到7600亿元的总规模。

物业管理是劳动密集型行业，随着物业管理总面积的增加，是行业从业人员数量的增长。从2012年至2016年，行业从业总人数增加了175.8万人，从业人员数量总数达到788万人。按照2017年新增11.5亿㎡管理物业面积推算，今年物业行业还将吸纳就业人数总计约51万人，总从业人员数量将增至840万人左右。

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资本市场的行业评估越来越理性

1.优秀企业争先抢滩资本市场

基于国内政策环境放松，特别是政府逐渐赋予企业物业管理费的定价自主权，叠加居民消费升级带来的巨大市场空间机会等利好因素的影响，越来越多的物业公司渴望进入资本市场，一方面提升公司的知名度，一方面利用资本市场的融资扩大业务范围，助力企业进一步发展。

截止2017年9月，H股有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务5家上市企业，新三板有55家挂牌物业企业。尽管A股近两年对企业IPO审核越来越严格，但碧桂园物业、南都物业、新城悦物业都先后启动了A股上市流程。另据公开资料，浦江物业、雅生活物业也在H股申请上市，预计不久这些企业都将成功登陆资本市场。

2.物业费证券化之路初现端倪

物业公司资产轻，缺乏大额抵押资产，盈利水平低，银行授信额少。但物业公司的经营特点，又使得公司能产生稳定、长期的现金流，这个特点使得物业公司可以将物业费作为基础资产，以发行资产支持证券的方式进行融资。

2015-2016年物业企业发行ABS产品一览（部分）

2015年8月，世茂物业完成了国内首单物业费资产支持专项产品发行。其后，这类融资方式被其他物业公司广泛复制。至2016年底，国内一共发行了25单物业费资产证券化产品，累计发行金额达到286.3亿元。

从发行的产品来看，物业费资产证券化产品的融资特点：一是融资金额高，平均单支的融资金额为11.45亿元；二是发行期限长，一般发行期限为五年、十年，高于物业公司传统的融资期限。

3.资本的力量助推了企业发展

从H股上市公司披露数据看，各家公司上市后营收总额都在持续增长。2016年同比增长额分别为：彩生活-61.4%、中奥到家-52.4%、绿城服务-27.4%、祈福生活服务-11.5%、中海物业-0.8%。特别是彩生活，2013-2016年总营收复合增长率近80%，这种增长很大程度得益于公司上市后获取了较为充裕的扩张资本。在资本的助力下，公司一方面坚持扩张合约管理面积的战略，另一方面推进平台输出战略，构建社区服务生态圈。

4.资本市场开始关注真实业绩表现

利润获取能力是公司核心竞争力之一。2016年，绿城服务的毛利润总额最高，彩生活的毛利率最高（祈福生活的毛利率虽然也很高，但其总营收中物业服务的营收占比较低，此处不予讨论）。但考虑彩生活合约管理面积远远超过其他公司，彩生活的单位面积毛利润指标并没有优势，仅为1.5元/㎡，为各家公司中最低。而绿城服务由于所管项目整体趋向高端，单位面积毛利润为6.8元/㎡，为各家公司中最高。其他公司中，中海物业单位面积毛利润3.9元/㎡，中奥到家单位面积毛利润3.5元/㎡。

彩生活作为首家上市物业公司，上市初期深受市场追捧。从股价表现看，2015年5月彩生活股价较上市月增长2.5倍，公司总市值为116.6亿港币，反超母公司花样年总市值。在短期追捧过后，以及其他物业公司上市的影响，彩生活实质开始回调。我们回顾了H股5家企业上市后总市值表现路径后发现，资本市场已经开始对5家公司有差异评估。5家公司在2017年8月的总市值于上市月总市值比分别为：绿城服务-1.70、中海物业-1.22、彩生活-1.08、祈福生活服务-0.89、中奥到家-0.55。

从几家公司的业务结构看，中海、绿城以传统物业服务业务为主，彩生活、中奥到家、则是以新业务拓展为主。反映到各家股票表现，则是中海、绿城整体趋势上涨，彩生活、中奥到家、整体趋势则不很理想。这表明资本市场对物业公司的评估维度正在发生转变。在彩生活上市初期，资本看重物业公司依托所服务社区和业主资源进行的O2O概念尝试，而现在资本则需要看到公司中长期内的真真实实业绩表现。物业公司还是应以锻炼内功，做好基础物业服务为核心工作，提升单位面积的收入与利润，持续改善经营状况。而单纯的讲述未来蓝图“故事”，则很难支撑资本市场的长期认可。面对上市物业公司已经露出的隐忧，正准备上市的物业公司必须做好充分心理准备。

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