文／艾振强

楼市是典型的政策市，通过“两会”无疑可以窥见当年的房地产政策路径。前几天，政府工作报告一出来，各路专家、学者、媒体即对其进行了充分解读。明源君也推出了一篇解读文章，《两会上，总理的报告给地产人指了9条明路。快跟上，别掉队！》

不懂政策，也就很难踏准行业的周期。政府工作报告透露的信息无疑十分重要，但“两会”还在继续，期间，有对政府工作报告的详细解读，比如3月7日，财政部部长肖捷、副部长史耀斌、胡静林就“财税改革和财政工作”相关问题回答中外记者提问时，就谈到了房地产税；另外，一些代表、委员的言论也十分值得关注……

此外，知道要做什么跟具体怎么做，以及能否做到是两回事。下面，明源君结合两会传达出来的政策走向，谈谈房企具体应该怎么做。

01

十几万亿的规模一直在

关键是找到自己的出路

站在改革开放40周年的关口，今年的两会备受瞩目，地产人更是十分关注，毕竟大会还没开，一些地方调控就加码了。

此外，融资渠道还在收紧，一些中小房企已经开始卖地求生，过去两年拿了高价地的较大的房企，不知何时才能解套。

以上这些，让不少地产人感到前景迷茫，甚至让不少房企感到悲观。其实，如果要继续找的话还可以找出更多的理由。

不过，明源君认为，宏观是你必须接受的，微观才是你可以有所作为的地方。其实，将房地产放在足够长的时间里，以及整个国民经济的宏大背景下，以上这些相对来说都只是细枝末节而已。

如今，无论你走在哪个城市，放眼望去，除了林立的高楼，就是首尾相连的汽车长龙。这两个行业就是我国最大的两个行业——

根据国家统计局的数据，2017年，我国商品房销售额13.37万亿元，汽车制造业规模以上企业主营业务收入8.53万亿元！

显然，汽车行业的规模与房地产还存在不小的差距，更别说其他行业了。如果说2003年国务院“18号文件”将房地产推到了国民经济支柱产业的位置，那么，如今这已经是一个客观的事实。

从世界范围内看，房地产是大多数国家的支柱产业。美国的城市化早就已经完成，但美国房地产占美国GDP的12%左右，相比之下，尚处于城市化进程中的中国只有6%左右。即便扣除统计口径的因素，美国房地产占GDP的比重还是远大于中国。之所以给人畸形的错觉，是因为上涨过快，地区失衡比较严重。

来源：中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院

去年，商品房的销售面积是16.9亿平米。未来，中国每年住房新开工规模，下限大概是每年每人1.2平米，按10亿城镇人口计算的话，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米）；上限是2013年的水平，约20亿平米（商品住宅15亿平米）。不少中小房企会被吃掉，但整个行业没有问题。

换句话说，以“夕阳行业”来形容房地产行业并不妥当，夕阳的不是这个行业，只会是其中的部分企业。

事实上，即便是当前的严厉调控下，依然有不少利好的信息。

比如，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民接受媒体采访时就表示，金融机构服务实体经济也包含正常的房地产需求。

政府工作报告中也提到，“支持居民自住购房需求……让广大人民群众早日实现安居宜居。”

联想到去年12月23日，住建部部长王蒙徽提出的，“2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房……”

且不说联合办公、养老地产、产业地产等业态，就是现有的住宅开发，也还大有可为。看到机会的碧桂园，布局已经下沉到乡镇了！

02

三四线城市已经开始严重分化

但有看家本领的还能继续淘金

去年，量价齐升的三四线楼市无疑是异常红火的一年。以扬州所辖的高邮市为例，2018年1月的二手房均价为15335 元/平米，同比涨幅达104.12%！

链家研究院数据显示，2017年，三四线城市土地成交占比为63%，成为2017年楼市的主力军！

踏准城市轮动周期，提前布局的房企不仅赚得盆满钵满（一房企老总告诉明源君，他们有个项目的楼面价仅1000出头，但开盘卖到了8000一平，尾盘已经到了1.4万一平米，现在回想起来都感觉像做梦一样），而且实现了规模的超高速增长。诸如中梁、祥生、华鸿嘉信等重仓三四线的房企，在排行榜上的蹿升速度都十分惊人。至于已经问鼎NO1的碧桂园更是充分享受了这波红利。

巨大的奶酪使得一些此前只布局一二线城市的房企都不淡定了，纷纷冲到三四线城市去拿地。

不过，经过大涨，如今三四线城市也已经开始分化。一些城市还在涨，但部分城市已明显疲软。上述在这波三四线城市行情中赚了大钱的老总就表示，现在正奋力往三四线冲的房企可能会发现，自己刚布局完，行情已经过去了！

明源君注意到，虽然去年底住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作，但是，今年两会的政府工作报告没有再提去库存政策，意味着该政策正在逐步淡化。

三四线城市此轮暴涨，有一二线城市传导的因素，更多还是来自于去库存和棚户区改造货币化安置的推动。去库存政策逐步淡化，意味着市场热度会降低。

杨伟民在接受中国房地产报采访时也表示，房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，三四线城市的房地产市场还比较稳定，但是，一些三四线城市的房地产泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大泡沫。

部分过热的三四线城市，今年估计也会纳入调控，或者调控继续加码。布局这些城市的房企需要注意风险。不过，这并不意味着没有机会了。

如今，谈起房地产市场，短期看政策，中期看土地，长期看人口，已经成为人人熟知的“金科玉律”。有没有用？明源君认为，有，也没有！

说有是因为这个说法正确，说没有是因为这是正确的废话。当大家都涌到人口净流入的三四线城市去拿地时，地价一定是很高的。再好的资产，价格太高了，收益就会下降，甚至可能亏损。长期或许ok，但三四线都是快周转，你等得了那么久吗？著名经济学家凯恩斯有句名言——长期来看我们都死了！

其实，没有人口净流入，甚至有点流出的城市未必没有机会。比如，有些城市的总人口没变但结构变了，可能存在机会；有些城市人口有点净流出，但其人口基数很大，短期也是有机会的。

前几年，明源君对话过一个四线城市房企的老总，其就在一个城市干，当了好几年销冠，现在还活得很滋润。为啥？因为他扎得足够深，而且手里有不少低价地，地价起来之后，外来房企高价拍地，他敢出更高的价，高到亏本。因为地价高了，他原来拿的地也涨了，可以摊平这块地的成本。缺乏这种优势的外来房企，很难跟它抗衡。

当然，三四线快周转的能力要足够强，同样一块地，有的房企三五个月就能干完，有的房企要一年才能干完，前者能赚到钱，后者很可能就亏了。如果你想继续在三四线淘金，又要控制风险，就要苦炼内功！

03

长期看，一二线城市仍有上涨空间

但想拿到便宜的地，需要另辟蹊径

相比三四线城市，一二线城市更像是成长股，即便现在估值比较高，有泡沫，但由于增长迅猛，政策红利更多，消化泡沫的能力强，相对更安全。

此次两会的政府工作报告中也提到——

“以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见，落实东北等老工业基地振兴举措，继续推动中部地区崛起，支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。”

无疑，这些区域的中心城市——一二线城市，未来的发展非常值得期待。以粤港澳大湾区为例。

此次全国政协委员、观澜湖集团主席朱鼎健共带了6份提案参会，其中有《关于加强粤港澳大湾区高校互动合作的建议》、《以多种方式加深粤港澳大湾区青少年的交流融合》、《多措并举促进粤港澳大湾区人才自由流动》等。

全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安在接受媒体采访时也表示，作为商界代表，将会在三个层面提出意见，其中，就包括如何让香港专才融入粤港澳大湾区建设。

这就回到了前面所说的，大家都看好的区域，就像一群人排着队追求的女神，你想得到是要付出巨大代价的。如果是这样的话，不如不进，比如碧桂园一直想进入北京，2015年在北京丰台拿了一块，一周后却退地，引发业内各种猜测，其实就是价格太贵，现在看来是十分明智的选择，因为另一家当年在丰台拿了高价地的房企，迫于资金压力，去年底不得不打折卖地。

既要进入一线和核心二线城市，又想地价合理，那只能不走寻常路，比如收并购，城市更新等。

通过大规模的收并购，福晟集团去年新增3199.4亿货值，位列第7！收并购是其最重要的手段之一，最近两年，福晟发起了近百起收并购。早在去年三季度，就已坐拥近7000亿的货值。

当然，大浪淘沙之后，目前可以被收购的资产瑕疵更多，潜在风险更大。但调控不放松的情况下，不少前期拿了高价地的中小房企会扛不住，带来新的并购机会。

此前，做并购有并购贷，现在融资渠道收紧，要确保现金流快速回正，否则可能分分钟玩不下去。福晟采取的是“3691”的标准，还成立运营指挥中心，确保所有项目做到高周转，保证并购资金池。

此外，福晟还有进入一线城市的另一个杀手锏——城市更新。早在2016年初，福晟集团就在官微公布,该集团已经获得深圳市龙华新区-松元厦城市更新项目,正式进入深圳。

正从区域大步迈向全国的“云南王”俊发集团，其80%的新增土储来自收并购、城市更新。事实上，俊发早早就已经把自己定位为“城市更新综合服务商”，并藉此进入上海，还在深圳等地拓展。

收并购的难点在于信息不对称。对刚做收并购的房企来说，不妨先集中在一个区域做，这样可降低风险。

做城市更新要理解所在城市的政策，俊发每进入一个城市，战投会有3个人的团队去专门研究这个城市的旧改政策。其做旧改的原则首先老百姓满意，其次政府满意，最后才是企业满意，比如俊发做旧改，除了回迁房还给股份，甚至还解决村民的工作！当然，城市更新还是有很强的地域性，非对城市更新项目的运营能力能覆盖，对外拓展寻求合作共赢可能会事半功倍。

04

中小房企还不卡位存量市场

将来会被巨头打得满地找牙

此次两会，房地产税立法备受关注，因为一旦开征，这将是涉及中国老百姓最巨大利益的税种，要知道，目前我国存量房的价值在300万亿左右。潘石屹在微博中表示，房地产税的出台一定会影响房价，房屋空置率、房价都会降。

一旦开征房地产税，无论对老百姓的财产权益，还是对整个房地产市场，都会产生巨大的影响，房企应该重视。不过，明源君也想起一个段子——

一姑娘将新买的iPhoneX放在钢琴上，她同学看到后说：不就是买了个苹果吗，放这么显眼的位置装！

女孩笑了笑说：我弹着80万的钢琴，你却只看到一个8000块的手机。

女孩的妈妈对女儿说：你住着5000万的别墅，眼里却只有钢琴。

女孩的爸爸对妈妈说：你拥有身家10亿的老公，眼里却只有别墅……

你的眼光在哪里，价值就在哪里。对房企来说，房地产税会不会开征，什么时候开征不是你能把控的，但存量市场掘金却是可以由自己决定的！

此次两会的政府工作报告中再次强调，“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”延续了过往表态，后续会逐步落实在具体政策和法律法规中。

旭辉集团董事长林中认为，未来五到十年，房地产市场将从增量市场转向存量市场。如何从存量市场掘金，对所有人都将是一个重要的战略思考。特别是对中小房企，存量市场是个巨大的机会。因为在增量市场上大家拼的是土地和资本，中小房企没有优势，但存量市场的某一些细分领域是需要特殊能力的，土地和资本不是全部。

明源君认同以上的说法，因为存量市场上，固然也要资本助力，但前提是你要有足够强的运营和服务能力。只要你的基础资产足够好，就能嫁接资本，通过REITs等方式，慢慢的做大规模，比如发行第一单公寓REITs的新派，规模并不大。

然而，目前的态势却是，大房企大举进入这一领域，以长租公寓为例，万科在几年前就开始试水，旭辉、龙湖等都宣布要进前三，碧桂园宣布要搞长租城市……发行的REITs规模也一个比一个大，旭辉30亿，保利50亿，碧桂园100亿……此外，还有招商蛇口的CMBS60亿以及ABN200亿。

3月4日，融创携手盛煦地产，设200亿元存量资产并购基金，聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。

如今政策东风下，中小房企若还犹犹豫豫不行动，恐怕也将很快在这一领域失去卡位的机会。