文／杨峻

2018年，一个神秘的“弹簧”板块突然在成都“火了”。在这个板块，除了购房者纷至沓来，投资者蜂拥而至外，板块所在区域近来更是在央视黄金档频频亮相，还收获人民日报等主流媒体的纷纷“点赞”。

种种迹象表明，该板块的价值正在逐渐苏醒，或许将占据今年成都的最大价值风口。

弹簧板块是什么？到底有着什么样的“吸金”魔力？

弹簧板块：楼市价值的“承压井”

界面楼市频道曾在前一篇《弹簧，竟是2018年成都楼市的开篇关键词》的稿件中，首次提出当前成都楼市投资价值潜力股“弹簧底”的概念，引起业内的强烈共鸣。

究其原因，在当前限价政策下，成都各区域的地价房价关系如同一个被压缩的“弹簧”。一旦施压因素消失，被压缩得越狠，弹簧反弹力度越大。

因此，“弹簧底”逻辑揭示的是当前楼市区域价值判断的方法论，即看楼市板块承压的极限所在。而“弹簧板块”，正是楼市“弹簧底”区域最具升值潜力的楼市板块。

一个板块若要成为“弹簧板块”，必须同时满足以下两个条件：1、板块必然位于楼市价值“弹簧底”区域内；2、板块受各种影响地价、房价的因素不断施压，多重挤压下板块具备极大的爆发潜力与势能。如同地质学中的“承压井”，一旦打通，房价的井面便会立即上涨至一个较高的位置。

因此，青白江的凤凰湖板块进入到我们的关注视野。

从成都当前“11+2”的板块战略意义上来看，作为蓉欧枢纽和内陆亚欧门户，青白江的国际化属性被越来越频繁地提及。

3月6日，人民日报海外版刊登《成都市青白江区：加快建设蓉欧枢纽和内陆门户》的长文，直接点出青白江区“内陆亚欧门户”的重要战略地位，并指出“开放、包容”的城市态度正是当前青白江阔步向前的重要原因之一。

据人民日报报道，2017年青白江国际铁路港累计开行1758列，拉动四川进出口贸易总额累计近40亿美元，也是全国开行中欧班列最多的城市。从枢纽功能的角度看，如今的青白江已华丽转身为企业投资热土。

△青白江自由贸易试验区实景

而今，成都发展进入“南北齐进”阶段，青白江与天府新区同时成立自贸区，青白江的城市能级直线提升；而2017年7月青白江更被纳入成都市“11+2”中心城区的范围，主城区属性不断增强的同时，更成为中心城区唯一一个不限购区域。

可以发现，作为当下楼市热门区域的“标杆板块”，凤凰湖板块就像一个厚积待发的“蓄水池”，在承接成都外溢的购房需求的同时，更具备强劲的后发势能，这也是大牌开发商、投资者不约而同地选择该区域的主因之一。

湖居效应：房屋价值的“增幅器”

凤凰湖板块为何会崛起？除了区域自带的“弹簧”增值属性外，其板块稀缺的湖居景观属性更是其广受购房者青睐的原因之一。

湖居，向来是人们追逐的热点。临湖而居的板块，因为承载了居住和稀缺双重属性，可谓即买即增值。纵观世界知名城市的人居史，不难发现，湖居板块正在用它无以伦比的人居环境效益和升值潜力印证了一个城市里高端住宅的居住价值。

△青白江凤凰湖实景

从北京大学城市规划与设计院的一份对全国710个公园以及16743个住宅样本分析报告中，我们可以看见水域、绿色开放空间对房屋的增值“加持”在8-10%左右。这也意味着，同样的住宅户型，湖居住宅一般都较普通住宅价格更高。

（图表文字来源北京大学《城市公园绿地对于住宅影响》研究报告）

成都人爱湖，喜欢临湖而居，从浣花溪、东湖、锦城湖到兴隆湖，成都城区每一个湖景项目的出现，都受到购房者追捧；每一个湖居板块打造，都被冠以“富人区”、“高端住区”的头衔。

如锦城湖自2013年开放以来，板块房价屡次被刷新，成交均价从2015年1.1万元/㎡增长至2017年的2.8万元/㎡左右，涨幅超过60%。再看二环路旁的成熟湖居区东湖板块，从链家网的数据来看，东湖周边二手住宅成交均价已超过2.3万元/㎡左右，远高于周边非湖居区域。

拥有绝版湖景的项目普遍稀缺，但追求生活品质、向往湖居的人却越来越多。凤凰湖不再“养在深闺人未识”，随着周边有限的土地资源陆续被房企收入囊中并将相继形成产品入市，这也意味着，凤凰湖板块占有稀缺资源的房子正面临“卖一套少一套’的境地，其价值不言而喻。

在此形势下，对于买房者而言首先应该做的，其实是选对潜力大，投资价值高的“弹簧板块”；其次就是选择一个可靠的品牌开发商项目，这也是不少投资者屡试不爽的投资策略。

△青白江凤凰湖实景

以凤凰湖板块内受购房者热捧的的典型项目金科博翠天宸为例，项目位于凤凰湖高端居住板块核心，离凤凰湖步行5分钟即可到达，是典型的湖景地产。同时，项目同时兼具永辉超市、家乐福商圈、青白江实验小学、巨人树幼儿园等一站式成熟配套，这使其更具长远的升值空间。

△金科博翠天宸实景图

目前来看，凤凰湖板块已然成为品牌开发商最为青睐的板块之一。而作为今年最早在凤凰湖板块“出场”的品牌开发商金科，其高端产品“博翠系”将率先打响板块的价值争夺战，其表现如何，必定会定调整个板块的人居导向。

可以想象，2018凤凰湖板块必将成为房企改善型产品的“必争之地”，这对金科来说无疑极具优势。

作为业内“改善专家”的金科，20年，60城，150多个项目，金科的产品配比中，改善系的数量不断增多。据统计，2017年金科在川渝布局的住宅项目80%以上都是“改善型洋房+别墅+精品高层”的产品搭配。

△金科博翠天宸效果图

而从市场影响力来看，金科无疑是二、三线城市发展地区的“品质”代言人，当金科进入一个新的区域，往往会推动区域产品迭代升级。

从房企产品线来看，2017年，金科产品逐步向中高端改善型产品偏移，三大产品系应势而生，而剑指城市改善的博翠系更是其中翘楚。本次金科博翠天宸将会率先接入金科的差异化精装产品，或将领航2018年成都改善市场。

据了解，该精装产品的特色在于“细节高配化”，具体体现为两点：1、匠心高配打造贴合生活使用的诸多人性化细节，以全方位地满足客户“痛点”；2、将智能化家居管家“小白”与“天启”大数据有机融合，让客户感受科技的力量，体会“意料之外却在情理之中”的美好惊喜。届时，或将给整个成都高端人居市场带来焕然一新的居住体验。

业内人士分析称，金科本次针对凤凰湖板块布局成都首个高端住宅产品博翠系，在产品提档升级的压力下，板块属性势将完成进阶，因此区域未来仍有较大的升值空间。

△金科博翠天宸效果图