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尝到三四线城市的甜头 新城要继续下潜

引入跟投制度,冲击1800亿

图片来源:视觉中国

新城进军三四线城市商业地产的战略终于带来了业绩大爆发。

3月14日,业绩爆发的新城控股发布2017年年报。2017年,新城控股实现营业收入405.26亿元,同比增长44.89%。公司合同销售额达1264.72亿,同比接近翻番,相比850亿的销售目标,超额完成接近50%。

2015年,新城定下了进军三四线商业地产的战略,此后新城在这些城市拿下了大量的综合体项目,以“现金流滚资产”的模式进行开发。在2017年三四线楼市大好的形势下,这些综合体的住宅部分成为了新城的业绩爆点。

新城405亿的营收中,住宅和综合体的销售分别为218亿和170亿,综合体的销售已经占到公司销售额的43%。1264亿的合约销售额中,三四线城市的比例为35%。

新城是为数不多的住宅商业两条腿走路的开发商,2017年,新城旗下的综合体 “吾悦广场”在南京、宁波、成都等12个城市新开吾悦广场12座,累计开业总数达到23座。这些商业项目为新城带来了10亿元租金。

根据财报,新城2018年的合约销售目标为1800亿元。当然如果新城能够像2017年一样超额完成目标,完成2000亿元也并不是很难。而且,新城目前拥有6800万平米的储备建筑面积,货值储备非常充足。 

高速发展也必然带来高负债。根据财报,新城的资产和负债总额分别为1835亿和1575亿元,其资产负债率为85.8%。其长期借款从2016年底至今增长了接近60亿元,总负债额增长了81%。一年的高速买地下,新城的现金流量净额为负,净流出105亿元,确实存在一定的流动性压力。

新的一年,新城的战略十分明显,在城市拓展上,继续下潜;在对内激励上,推进跟投制度。

界面记者获悉,2018年新城的住宅业务将大举进入三四线城市。这样的战略选择从2017年的财报中看来无疑是正确的。从城市部分来看,上海、南昌和长沙是收入降幅最大的三个城市,其中在上海新城的收入萎缩了77%,一二线城市的强管控带来的市场萎缩是非常明显的。

与之相比的是三四线城市的强劲。新城2017年在镇江、杭州和安庆的收入增幅最大,其中镇江和杭州的营收增幅分别为217%和128%。

尤其在浙江省,新城下潜的态势非常具有代表性。2017年,新城浙江公司的销售额接近350亿元。界面记者获悉,2018年浙江将从城市公司变为区域管控。成立温州等新的区域公司。

相比其他下潜的开发商,新城的优势在于,“吾悦广场”此前的扩展为住宅的市场调研、拿地、品牌宣传等环节铺平了道路。

以浙江为例,其仅在杭州、台州、宁波、衢州四个城市有住宅项目,但是吾悦广场已经铺到了嵊州、义乌、桐乡、金华、诸暨等城市。新城在浙江区域已经至少有12座吾悦广场。2017年新城在浙江200亿的销售中有大半来自商业地产。

战略既定,新城试图通过更有力的手段激励员工。

新城随着年报发布了新的跟投制度,表示2018年住宅事业部新获取的开发项目默认均需发起跟投。每个项目跟投资金投资上限为权益土地款的 5%,其中总部与城市公司按照 1:2 的比例投入,即总部的跟投上限为权益土地款的1.67%,城市公司的上限为3.33%。

根据规则,集团总部总裁室的职能负责人、住宅事业部各职能负责人以及城市公司经营团队的员工均被要求强制跟投。公司董事、监事及高级管理人员参与项目跟投的总金额预计不超过 2 亿元,资金可滚动使用。

员工直接分享项目收益,必然激发更大的干劲。毕竟目前看来,新城的利润十分惊人。以405亿元的营收,实现了超过60亿的净利润。这从其拿地和销售价格的差价上就可以体现出来,2017年,新城拿下了122幅土地,新增建筑面积3392万平米,平均楼面地价仅为3175元/平米,与之相比,其销售均价为1.36万/平米。

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