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要打败龙湖 “合作之王”旭辉目标冲进房企前八

看了一万块地,旭辉要在2018年弯道超车。

2017年,旭辉实现了合约销售额千亿的目标,成为中国第15大房企,在新的一年,它希望在市场的下行中实现对同行的反超,为之后进入前八打下基础。

2018年3月14日,旭辉控股(00884.HK)在香港和上海同时召开年度业绩会,表示全年实现营业收入318.2亿元,同比增长43%,实现净利润48.3亿元,同比增长72%。2017年全年,旭辉实现合同销售金额1040亿元,同比增加96%。

旭辉总经理林峰表示,2018年的销售目标为1400亿元,“这是一个保守的数字,是我们的保底销售额”。2018年旭辉全年可销售资源超过人民币2500亿元。

林中和林峰兄弟在很多场合都讲过,旭辉的目标是进入前八。业绩会上,林峰甫一登台,便说2018的调控会是市场的困难。旭辉要把握住窗口期,实现对一些同行的反超。

相比其他同量级的房企,比如新城控股,旭辉的城市结构截然不同,虽然二线城市的贡献都超过60%,但是旭辉在一线城市的销售额接近30%,三线城市则只有3%。因此,旭辉面临一个更为严峻的问题:一线城市的强管控。

董事长林中表示:“为应对一线及热门二线城市偏紧的政策环境,土地储备现在也覆盖越来越多房地产调控措施相对温和的三线或其他城市。

2017年,旭辉新进了18个城市,让其进入的城市数量达到48个。旭辉方面表示,2017年华南是布局的重点,目前华南市场的销售额仅为1.5%。2018年初,旭辉挖来招商蛇口副总经理何飞,执掌深圳区域事业部。

从2014年到2017年,旭辉历年的销售额分别为212亿、312亿、600亿和1040亿元。旭辉1040亿元的销售额中,属于自己的权益额仅有53%,也就是550亿。

合作,是旭辉做大的最重要工具。有人将旭辉称为“合作之王”。林峰表示,旭辉希望一直保持55到60%的权益比例。

旭辉合作的对象主要是排名50-80之间的房企。界面记者统计发现,2017年新拿的78个项目,有64个是与其他房企合作,而且仅有20个权益达到或超过50%。

2017年旭辉与重庆华宇集团签订长期战略合作协议,因此进入了华宇在重庆、合肥和成都的11个项目,货值超过300亿。2018年1月,旭辉以15.2亿元收购银盛泰50%的股权,由此获得了银盛泰在山东的百万土储。

合作无形中降低了旭辉的杠杆,其负债率一直低于高扩张的同行,在高杠杆的闽系房企中更是异类。林峰表示,目前旭辉的净负债率为50.9%,加上永续债部分的话,为62%,远低于自己为旭辉划下的(净负债率)75%的红线,因此他有底气说出“旭辉在发展最快的房企中是最稳健的,在最稳健的里面是发展最快的”这样的话。

截止2018年二月,旭辉的土地储备为5100万平米,其中有大约1500万平米的旧城改造面积。

回顾旭辉过去几年的历史,除了对外合作,它都是因为在正确的时间在正确的城市买了正确的地,才在规模之争中实现了突围。

2013年,旭辉进入沈阳,连续拿下7个项目;2014年,豪掷50亿进入杭州;2014年到2015年,更是在深耕十年的苏州连续拿下地王;2016年,旭辉在合肥连续开盘四个项目。到了2016年底,旭辉已基本完成长三角二线城市的布局。

2016年开始的二线城市崛起,让旭辉迎来了业绩爆发。在苏州和合肥,旭辉是当地市场的销售冠军,在杭州、重庆、沈阳和天津,旭辉都进入了前十大房企的行列。杭州、合肥和苏州是旭辉最大的粮仓,为旭辉贡献了43%的销售额。

享受了精准拿地的红利,旭辉现在更加小心翼翼。

林峰说,“很多地太贵,不敢买。踏空不会死人 套牢会要命”。2017年,旭辉买了78块地,如果加上旧改用地,总共也不超过100块地。他表示,为了买这100块地,旭辉看了一万块地。

林中和林峰对于房地产市场的判断越来越被开发商重视。对于调控政策, 林中和林峰兄弟早有心理准备,很早就意识到政府“鼓励人口500万以下的城市,严格控制人口在1500万以上的城市”。

因此,在上海,旭辉不再执着于住宅,而是“响应政府号召”发展商业地产和长租公寓。林峰表示,2018年旭辉长租公寓将从两万件变成六万间。

要想在接下来的几年实现反超,顺利进入前八,旭辉目前的土地储备显然还不足。2017年,旭辉已经引入平安为战略投资者,获得了3亿美金的战略投资,显然是为接下来的规模竞赛做准备。

林峰表示,初次之外,旭辉还有负债率释放的空间,而且可以通过境外渠道进行资金补给,“与我们合作的外资港资不受国内金融环境的影响”。

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