文/曹然然

编者按：中国城镇化发展新阶段，人口成为城市争抢的核心资源，因为人口是消费经济、产业发展和城市建设的基石。而城市聚集人口的思路无非是：以城市资源带动产业发展，再以特色产业带动人口集聚。处于北京新机场临空经济区的永清，正在践行这条发展路径。

国家统计局中国经济景气监测中心调查数据显示，“房价”仍是我国居民前三位关注的经济问题。不难理解，“安居乐业”作为“人民的美好生活”的基础维度，昭示了拥有稳定居所的重要性。

随着2018年一季度接近尾声，房地产“去杠杆、稳房价”的发展大势基已确定。严格的楼市调控下，北京楼市成交平稳下挫，购房者入市意愿低迷，与之相对的环京房地产市场则是另一番景象：地产投机行为被挤压出去之后，真实的购房需求重新归位。

重新洗牌，环京楼市加速分化

从2018年开始，京津冀协同发展战略进入向中期目标迈进的关键时期，产业、人口、交通等城市资源面临着洗牌重构的新机遇。

目前，受北京新机场、通州城市副中心、冬奥会、大七环等重大市政工程建设利好辐射，环京楼市经历一段时间的分化发展后，已形成三个层级的价值梯队：

第一梯队为永清、固安、廊坊等承接北京建设世界级临空产业的城市，因为机场对临空经济区的产业、经济、配套和就业拉动作用较大，因此这些城市的未来发展潜力非常大；

第二梯队为燕郊、香河、大厂等与北京城市副中心实现统一规划的区域，即广为人知的“北三县”城市，它们与北京距离较近，但由于经历过几轮房地产的疯狂发展周期，房价已处于透支状态，因此未来将是价值兑现期，很难再出现大的跳涨；

第三梯队为张家口、崇礼、怀来等受冬奥会利好辐射的新兴板块，这些城市的天然优势是处于北京上风上水的区位，生态环境优势明显，但劣势也很显然，因为距离远，与北京通勤的时间成本和经济成本都较高。并且一场为期数十天的体育盛事，对城市经济的持续拉动作用是有限的，因此其未来升值潜力变数较大。

对此，不少业内专家对环京区域的房地产市场发展抱持了相似态度。近日，在一个交流会上，任志强直白建议购房者们：“买房去北京新机场买。”在任志强看来，新机场建设会为周边区域带来四通八达的交通路网以及全国优质的资本、商业、品牌，这些恰是决定一座城市经济发展的重要支撑。

既已明确第一梯队城市的未来发展潜力，另一个需要考量的维度便是临空各城市当下的房价水平，以追求现有价值与未来价值的最大剪刀差。在临空经济区内寻找洼地，即目前房价较低但未来房价上涨预期最大的区域，便是进行家庭资产配置的最佳选择。

临空产业拉动，永清踏上城市经济快行道

纵览环京第一梯队城市的现状发现，尽管临空经济区各城市未来发展潜力普遍巨大，但目前永清住宅均价比廊坊、固安等区域低10%左右，确是房价洼地。

永清，距离北京南四环50km，隶属北京半小时经济圈的范围，通过京台高速北达北京，南通天津，东接廊坊，是北京南中轴线上一座蓬勃发展的卫星城。除了区位优势，永清的城市发展潜力和房地产未来增量被业内看好，原因有四：

首先，从产业培育看，京津冀协同发展加速、首都功能疏解、第二机场建设基本成型，永清正迎来区域产业利好的集中释放，城市经济建设迎风踏上快行道。永清处于新机场15公里半径的临空经济区内，是承接客流、物流、综合服务等多元化临空产业群布局的核心城市。同时，在北京整体发展“向南看”的背景下，永清本身已是首都产业转移的重要承接地。大量产业落户，为永清带来人口的大量聚集，进而催生出巨量的居住需求，因此不少业内专家对永清的房地产市场发展持乐观态度。

其次，从城市规划看，永清确定了“一核一点一廊四区”的城市空间建设格局，为城市经济的跨越式大发展奠定了坚实基础。凭借科学合理的空间结构规划，永清将有效激发出城市经济的发展活力，同时也提前为产业经济的繁荣预留出充足空间。

再次，京津冀城市群的路网建设打通，也为永清优化发展局面、拓展经济半径提供了利好。现阶段，永清的轨道交通已基本实现便利畅通，在公路交通方面，京台、京沪、大广和机场高速四大高速交通路网，可以实现永清与北京、天津、廊坊的连通交互。备受关注的北京至雄安新区城际铁路，串联起北京市大兴区，河北省廊坊市固安县、永清县、霸州市，以及雄安新区。今年6月即将主路贯通的北京大七环，将拉动永清等环京经济圈的发展。

最后，从产业人口流向看，人口是目前中国城市发展奋力争抢的核心资源，因为人口流入即代表了衣食住行娱需求的流入，将为城市扩充海量消费市场，而房地产市场的发展，同样离不开不断涌入的新兴产业人口。业内专家推测，以永清为核心的第二机场临空产业圈，产业人口规模有望突破150万，加之承接北京外溢产业带来庞大的产业人口，永清最先需要解决的便是这些产业人口的居住生活需求，他们将成为拉动永清住宅及住房租赁市场的生力军。

上述分析表明，由于目前永清的房地产市场仍处于洼地，未来凭借新机场、京津冀一体化发展等重大利好，永清将迎来区域价值的飞速提升。因此，“未来三年在哪儿买房最适宜？”的答案呼之欲出，永清是2018年家庭置业的首选地。出于家庭资产配置的稳健性要求，除了选定深具发展潜力的置业板块，在板块内如何选择高品质的产品同样至关重要。

现今，在永清房地产市场深耕的除了长久以来擅长刚需住宅开发的“冀系”中小房企，融创这类以往专注在一线城市做高端物业开发的企业，近两年手持丰厚的资本、先进的产品设计理念，进入永清房地产市场，彻底改写了永清的人居生活面貌，为区域带来可以比肩一线城市的品质住宅。

凭借核心地段优势、高端精品品质，以及强大的品牌背书，融创在永清打造出真正可以舒居、功能齐备的新都市生活社区。近期，永清·融创城项目即将面世推售的消息一经传出，便吸引了大量北京购房者的关注与期待。