编辑 / 睿信地产研究院

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世联行红璞

世联行从2014年开始试水公寓。15年时最先做短租类型的租赁产品，例如假日型短租房。现在世联行着力发展“红璞”为品牌的长租公寓，专注为白领青年提供设计感强、性价比高的租赁公寓。发展前期，世联红璞公寓把广州作为长租公寓发展重要战略根据地。在继15年8月广州第一个集中式项目成功落地后，红璞公寓便加速发展向全国复制。从建立品牌到复制，历经一年后，红璞公寓确定了“聚焦整收，适当涉入集中式散收”的长租公寓发展策略。

截止2017年7月，红璞公寓已成功完成25个城市的布局，基本覆盖核心一二线城市。公司深耕的广州市场在16年获得集中式和分散式公寓市场中市占率排名第一的成绩。此外，世联行布局的核心城市还包括深圳、杭州、成都、郑州、济南、宁波。

图11.红璞公寓会客室示意

资料来源：红璞官网

图12.红璞公寓房间示意

资料来源：红璞官网

红璞公寓从创立至今，产品设计、营销和管理等方面不断换代升级。主要从国企和村集体手中获得整栋楼，对其进行装修翻新后集中对外出租。公司产品端装修风格模块化、可批量集采降低前期装修成本，营销过程中充分发挥其房屋代理销售的渠道和营销模式提高出租率，后期运营管理方面细致到位且有自主研发的大数据平台管理和分析数据。世联行的红璞公寓已经搭建了完整的产业链条，有利于未来全国快速复制。

世联行历经20多年发展，服务多家开发商企业和政府单位，TOB端获取房源的能力较强。世联行在71个城市有分支机构，代理销售业务在全国很多城市深耕多年，在当地市场具有很好的客户关系。广阔的分支机构，深入市场的服务网络，在拓展租客客源方面具备先天优势。

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我爱我家相寓

我爱我家的长租公寓业务主要分为分散式公寓管理（相寓Home）和整栋式公寓管理（相寓Park）两种模式，整栋式公寓于15年底推出。分散式公寓管理模式下，我爱我家利用线下门店获取分散的房源，通过为业主提供房屋保洁、房屋装修、后期修理、代理出租、代收转付租金等房屋代管服务向业主收取管理服务费，并代收租金转付业主；整栋式公寓管理模式下，我爱我家先租赁整栋公寓楼，进行装配及装修后对外出租，为承租人提供房屋保洁、维修维护等物业服务，并直接收取租金。截至2016年末，我爱我家在管分散式房源为19万套，整栋式公寓为4栋。

长租公寓业务主要集中在北京、上海、杭州等城市，并于最近两年实现迅速增长，收入占比从2015年8.99%至2017年第一季度提升到11.06%。截止2017年3月末，公司的长租公寓业务在全国11个城市中在管房源达20余万套，管理规模处于行业领先水平。

图13.相寓会客室示意

数据来源：相寓官网

图14.相寓房间示意

资料来源：相寓官网

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青客

青客成立于2012年，由上海市青年联合会的青联委员提议发起，由国资基金引导社会资本参与投资，为解决青年人才住房问题而设立的股份有限公司。现有员工1000余人，下设上海分公司、苏州分公司近70个服务中心，管辖3.5万余间客房，目前已基本实现了上海地区的全覆盖。青客主要以分布式获取房源，大多采用“五年一租”方式租赁，从毛坯收房到装修完成一般需要半个月时间，平均一间装修成本在1.5-2万元水平。青客专注深耕上海及周边市场，且进入长租公寓市场时间较早，因此在上海本地具备一定的优良口碑。

图15.青客房屋示意1

资料来源：青客官网

图16.青客房屋示意2

资料来源：青客官

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优客逸家

优客逸家隶属于四川优客投资管理有限公司，公司成立于2012年2月，业务区域主要立足于成都、武汉，未来，会为更多的城市提供服务。优客逸家目前主要市场在成都(1万套房源)、武汉（2000套房源），也已经进驻了北京市场。主要面向对生活有一定品质要求、愿意为梦想去努力去实践的年轻人出租。

租客租赁流程为租客通过微信账号申请租房，优客根据学历、生活习惯筛选合格租客，过审率约60%，（约有40%新客来源于租客推荐），有签约租客认证，即：身份证复印件、租客学生证或单位名片、工牌复印件备案。

图17.优客逸家公寓示意1

资料来源：优客逸家官网

图18.优客逸家公寓示意2

资料来源：优客逸家官网

租客年龄在18-35岁之间，带小孩不租，养宠物不租，严格控制每套房的总人数，面积小的房间两个人不租。公寓设计理念，旨在让漂泊在城市里追求梦想的年轻人住的安心、舒适、有尊严，能在优客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的温暖。

选址侧重选择商圈等核心地区房屋，毛坯房，进驻后进行统一宜家风格的装修，公寓和小面积的住宅项目均在考虑范围内，但是都是租赁。

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Ascott雅诗阁

雅诗阁创立于1984年，是凯德集团成员之一，是全球知名的国际服务公寓业主和运营商，在美洲、亚太、欧洲和中东地区超过25个国家100多个城市管理300多家物业。雅诗阁旗下服务式公寓品牌包括雅诗阁（ASCOTT）、馨乐庭（citadines）和盛捷（SOMERSET）,以及TheCrestCollection和lyf。雅诗阁服务公寓专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵的服务公寓；馨乐庭服务公寓专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验；盛捷服务公寓专为管理层与其家庭之间的和谐生活所设的服务公寓。

以服务高端商旅人群、外籍商旅人群为主的外资高端服务公寓，通常选择在对外经济开放、商旅氛围浓厚、交通发达、商业配套完善、国际教育和医疗资源丰富的城市中心地带，配套酒店式的预订及入住标准、程序、服务和消防安保，通常采用整楼租赁或收购的手段获取物业，以便于集中管理及规避政策风险。

图19.广州国际金融中心雅诗阁外景

资料来源：雅诗阁公众号

图20.雅诗阁服务公寓的起居室

资料来源：雅诗阁公众号

向输出品牌管理转型：目前雅诗阁已经和不少中国的开发商，如万科地产、越秀地产等战略合作，地产商有去库存的压力，一些物业的用途属性也有一定限制，单独招商做公寓或酒店的物业交由雅诗阁管理实现品牌叠加效应及稳定收益，而雅诗阁则依托地产商的项目开发实现跨地域扩张。

雅诗阁在中国一线城市的年入住率及长租率保持在80%上，个别如广州国际金融中心雅诗阁服务公寓，年入住率和长租率都达到90%以上。二线城市品牌的单位房可售价和出租率目前还不如一线城市，同时，中国住客的比例在升高，外国住客的比例在下降，且一般以跨国企业项目组入住为多，商旅家庭长租需求在减少。

从高端衍生至中端市场：2015年，雅诗阁公寓信托主导财团投资短租平台途家，并合资成立雅途物业管理公司；2016年，雅诗阁与途家成立合资品牌途家盛捷，进行优势互补，正式进入中端服务公寓市场。途家具有线上平台优势，雅诗阁把物业上线途家网，增加了销售渠道；雅诗阁在线下有物业规模和管理运营的优势，途家平台上的房源也可以拿过来管理。同时，雅诗阁一直将二线城市作为潜力市场开发，虽然用户住宿预算不高，但数量可观，途家盛捷正好抓住中端市场的机会。

本文节选自《2017年长租公寓专项研究白皮书》，本文为睿信地产咨询原创文章，转载请注明出处！