旭辉一直是业内关注度超高的明星房企。其被业内广泛关注主要有以下三个原因：

一是规模增长快速又稳健。6年从百亿到千亿，2017年，旭辉集团全年实现1040亿销售额，目标完成率达130%，近3年合同销售额年复合增长率高达70%；2017年全年新增土地建面1320万方，实现持续的快速扩张！但是在规模快速增长的同时，旭辉的净负债率维持在合理水平，2017年控制在50.9%，含永续债为70%。

二是超强的融资能力，随着社会和行业整体融资成本上升，不少房企都开始出现资金链紧张的问题，更不用奢谈低成本融资。但是2017年，旭辉集团的融资成本仅5.2%，较上年逆势降低了0.3%，融资能力堪称完美！

三是金融创新领先。响应中央“租售并举”号召，旭辉领寓发行民营房企首单长租公寓储架类权益型REITs，规模30亿元，为长租公寓新业务的中长期发展提供了稳定的资金支持。

又快、又稳、又新，让人不得不对旭辉的财务运营感到好奇，到底旭辉是怎么在业绩爆炸的同时，又做到增收增利；在社会融资环境恶化的背景下，又有哪些多元化的融资渠道和财务技巧？

为了解开这些谜题，明源君专程赴上海，和旭辉执行董事管财务、副总裁杨欣进行了深度对话，为大家剖析明星房企背后的运营心经。

01

除了追求快，还要追求稳

企业冲规模

最关键的就是控制资金风险

由于是资本密集型行业，在国外，房地产行业是被作为准金融行业来看待的。既然资本密集，资金对于房地产企业的重要性不言而喻。

旭辉认为，企业的流动性就是企业的血脉，而且这个是没有规模差别的，就好像运动员比常人的血脉要强健很多，但还是要守住风险的底线，这和常人没有任何区别。

所以，不管什么类型的企业，财务安全都是最重要的。为此，旭辉在控制资金风险方面，做了非常多的努力。

1、资产负债率长期保持在75%以下

旭辉认为，企业的三个目标就是安全、效益、规模/成长，安全是第一位的。从财务角度来说就是稳健，负债率指标要可控，不能过紧，如果过高就意味着是在走钢丝，走钢丝只能是在短时间用一下，长期这样就容易出问题。

比如，判断未来战略成长空间很大的时候，可以加大一些杠杆，阶段性的在低位补一些土地储备，基于对未来市场看好，并且战略判断准确的情况下，才能在短期内大力加杠杆。如果你一直维持较高的负债，也就是一直在走钢丝，抗风险能力会非常低！万一突然碰到一个黑天鹅、灰犀牛，就很麻烦。

另外，企业的负债率也要和企业发展阶段相匹配。例如香港置地，作为一个老牌的房企，追求的更多是绝对收益，规模达到相对的舒适区域就可以了。但是对于发展中的小规模的房企，如果追求降低负债率的话，就意味着企业不发展，因为你规模太小，在行业内会很容易被边缘化。

所以在不同的大环境下和企业不同阶段，决策都不一样，关键你要看清楚自己和大环境。现在很多房企，不只是产品复制，连战略也复制，全面对标一些成功的企业，同样也是不合适的。

2、通过合作拿地、收并购控制成本，同时有效降杠杆

前不久，旭辉集团总裁林峰撰文指出，踏空从来不会死人，但套牢却总是会要命，要少借热钱、少买贵地。

虽然旭辉投资力度空前，但通过多元化方式拿地，旭辉在土地上的支出并没有跟着新增土储一样急剧飙升。

旭辉采用合作拿地、收并购（2017年，新增的1320万平米土储，旭辉应占权益为590万平方米）等方式控制成本，使得其2017年新增土地储备成本仅为7975元/平方米（不含香港项目）。事实上，自2014年来，旭辉的平均土地成本一直处于下降通道（如下图）。一是由于其进入了更多城市，二是得益于土地获取方式的拓宽，成本得到有效控制。

而合作开发，也让旭辉能够在不增加财务杠杆的情况下扩大规模。旭辉目前50%以上的项目是合作项目，合作伙伴达到100多家，对降杠杆有很大帮助。

3、全员成本意识，提升回款效率增加流动性

除了扩充外部资金，加强内部资金的周转效率，也就是缩短回款周期，也是保证企业血脉通畅的关键，所以旭辉非常重视回款。2015年以来，旭辉销售回款率达到90%，2016年销售现金回笼率维持高位，达到95%以上，2017年也稳定在90%左右。凭借较高的现金回笼能力，让旭辉能够保持较为健康的现金流状况，为2018年的快速发展提供了条件。

旭辉有一个管理手段是资金成本占用的计价。“股东的钱是最贵的”，旭辉把所有经营团队所花的钱都折算出资金占有成本，并与考核挂钩。

比如，很多房企对团队的激励按照签约来提取，但是旭辉很早就把激励改成了回款，另外年底绩效很大一部分是根据当年创造的利润来计提奖金，而这个利润就要减掉你占用资金的成本。通过这种方式，所有的经营团队就有了一般房企没有的“全员成本意识”。

旭辉告诉明源君，它花了四年的时间来建立这个管理体系。从签约到回款，从回款到利润，要有充分的耐心，让组织去适应。

▲本文作者常乐（右）、艾振强（左）与杨总对话后合影

02

摆脱融资困局，降低融资成本

小而美房企也有机会

以前降低融资成本只是企业控成本的一个部分，而到了2018年，融资能力和融资成本已经成为企业发展最大的一个风险点，关系到企业的生死存亡。要摆脱当下的融资困局，降低融资成本。

一、优化财务结构，提升信用评级

在财务结构上，旭辉有意识的在进行优化。例如，近几年旭辉的净负债率持续下降，但一些分项债务比例则悄然增高，比如 “无抵押债务”一项的整体债务比例已经连续三年升高，短期债务的比例也有所上升。

事实上，无抵押的债款提升，对企业的境外评级提升有好处。因为在企业的有息负债里面，无抵押的负债，最常用的就是发债，无论是境内还是境外发债，评级公司都会去评级，评级越高，企业的融资成本越低。

如果一个发债企业，大部分都是无抵押融资的话，这就意味着投资企业的债权人的地位和大部分债权人的地位是一致的，因为大部分的债权人都是无抵押的。但是如果倒过来，无抵押负债的比例低的话，那他和有抵押的债权人来比就处于劣势地位，会不利于评级提升。旭辉通过提高“无抵押债务”的比例，能够提升信用评级。

2014年以来，旭辉分别获得惠誉、穆迪、标准普尔三大国际评级机构的债务评级上调；同时，中诚信、东方金诚等境内信贷评级机构将旭辉评级提升至AAA，国际信贷评级全部维持稳定。也因此获得了海外银行再银团贷款等方面的资金支持。

▲表：2015年以来旭辉集团主要的海外银团贷款

二、境外评级对规模要求不高，小而美房企也有机会拿到好评级

自从2012年在香港上市，旭辉就加大了海外融资的占比。海外融资优势明显，不仅年限长、利率低，热切获取渠道便捷。早在2015年内地资金还很便宜的时候，旭辉在海外融资的比例就已经达到40%，随着2017年国内资金收紧，海外融资比例已经达到43%。

境外评级，和境内一样，表象是看财务报告，但背后本质上还是看公司的治理水平和经营能力，但是境内外评级公司也会有不同的侧重。

旭辉说，境内的评级机构对于规模的权重会更多一些，而境外对于公司的经营质量要求会更均衡。这样小而美也有机会拿到好的评级。例如，香港置地，每次融资都要招标，价低者得，就是因为企业利润和收益非常好。

三、资金安全关键看久期，“新还旧”模式失效，要避免短债长用

从安全角度来说，信用负债的占比和成本、安全都有关系。最主要的指标是负债结构的久期。如果一家房产企业的负债的平均期限在三年，资金的来源和资金的久期是匹配的，就会非常完美。

但是经常会有房企短债长用，也就是借的钱是短期的，但是投出去的期限是偏长期的。资金到期，再借新的钱去还旧的债，以前这么做问题还不大，因为钱越来越便宜，但是现在新钱比以前借的旧钱还贵，这种“新还旧”模式的空间就缩小了。

旭辉特别重视资金的久期，多长的项目借多长的钱，一年的项目借一年的钱，三年的项目借三年的钱。这样会使得企业流动性管理更从容、有弹性，在这样的资金短债比下，在拿地的时机选择上也会很从容，能够做到低点抄底拿地。

四、境外融资有汇兑风险，可以通过境外布局来完美对冲

旭辉是在香港上市的企业，按照境内外分的话，融资有两个不同的市场，这也让旭辉在融资渠道上有一些腾挪空间。但是境外配资比较大风险是汇兑风险，有些企业甚至因为汇率的波动，损失高达十几亿。

旭辉认为，对于企业来说汇率的波动实际上是没办法预测的，企业能做的就是做好对冲。对于外汇的敞口，旭辉一方面通过套期保值把汇率风险做适度对冲。另一方面也会通过境外布局来自然对冲，也就是把外汇的敞口和经营的收益匹配起来，这是最好的汇率风险对冲方式。

比如你在海外借了40%的钱，但是你有40%的项目就来自这个币种的市场，那就自然对冲了。目前旭辉在香港已经有了两个项目，一定程度上就是为了降低汇兑的风险。

五、通过金融创新，寻找优质的替代工具

旭辉一直以来都坚持地产+金融的创新，之前就和基金公司合作，推行双GP基金合伙人模式，也尝试过on shore+off shore的结构化融资，寻找更加稳定低成本的金融资本。随着融资渠道的规范化和透明化，金融创新的意义也越来越显著。除了发行REITs，旭辉目前在金融创新方面还有很多的创新尝试。

1、和银行达成战略合作，以个性化的组合融资

虽然当前房地产行业融资进一步收紧，但是银行类传统融资依然是房企主要融资渠道。旭辉依然在努力加大银行类融资，通过和多家银行达成战略合作关系，进行个性化金融组合和业务创新。

所谓个性化金融组合，就是银行会在战略框架里面，根据旭辉的信用情况，给出一个整体的意向额度，旭辉可以根据具体的业务，来规划各类业务的配比。

例如，和建行签的战略合作，为了响应国家租售并举的号召，就把旭辉长租公寓这块业务签了进去，可以通过建行的善融平台，把旭辉长租公寓这个板块，提供给租户的装修贷款等整个生态链串起来。从银行的角度，既提供了一个创新的融资通道，也降低了风险，而对旭辉领寓来说，也获得了一个中长期的资金支持。

▲表：2015年以来旭辉集团主要的银行授信情况

目前，旭辉已同建行、农行、交行、中信银行、平安银行、上海银行、渤海银行、招商银行、中原银行等总行级的战略合作伙伴关系。通过房地产开发基金、并购基金、开发贷款、保理融资、房地产开发贷款、个人按揭贷款等多种方式满足旭辉全产业链的资金需求。

2、创新型融资渠道是很好的替换工具，但不是所有的企业都能做

在社会去杠杆，银行贷款收紧的背景下，开发商要需找到新的替代渠道。事实上CMBS、ABS，类REITs等等，都是很好的替换工具。

2017年旭辉领寓发行民营房企首单长租公寓储架类权益型REITs，规模30亿元，新派、保利也都成功发行，2018年会更多。这些渠道房企都可以尝试。

但是关键还是要看底层资产够不够优质，如果持有物业的现金流不错，可以选择的范围其实很广。

03

最冷的时候还没到

中小房企要做好准备

从金融机构的角度来说，现在钱很紧，资源非常稀缺，一定是更愿意支持优质客户和一二线城市的项目。虽然现在三四线还卖得不错，但是银行还是相对更愿意支持大企业和上市房企在一二线风险更低的项目。

旭辉认为，对于中小开发商来说，在目前的形势下，对于中小开发商来说，在目前的形势下，需要建立多渠道多层次的融资渠道，但是建立融资渠道更多是未雨绸缪的事情，需要花费耐心和时间，预则立不预则废。

对于这类房企来说，现在这个阶段最关键的是把经营现金流管理好，尽全力做好销售回款，因为这一点是自己完全可以把控的，而且是零成本的事情。

其次，在开支方面，可以适当尝试一些供应链的融资。这类融资，金融机构相对比较支持，能够一定程度上解决上游的资金压力。

第三，要更加稳健，钱回来以后要收一收，切忌盲目扩张，因为最冷的时候还没到。短期之内没有看到利率缓和的信号，这轮去杠杆还会持续一段时间，中小房企要做好持久战的准备。