文/邱霜

4月2日晚10点过，位于锦江区的首开龙湖天璞项目拿到了住宅产品的预售证。

大半夜的，我们的17个购房交流群因为这个消息通通炸开锅了，搞得我昨晚做梦都是龙湖天璞。

昨天一大早，我们顶着30度的高温就来到了项目现场，刚踏进售楼部就感受到了爆棚的人气。

△售楼部现场实景

但与人气形成鲜明对比的是，信息的严重不对称带来的尴尬。

现场没有户型图，也没有样板间，置业顾问更是一问三不知，所以，今天的踩盘报告可能会在部分内容上存在一定缺失。

以下，便是我在实地踩盘之后对项目进行的总结报告。

01

地段价值

三圣乡，成都最具发展潜力的板块

首开龙湖天璞项目位于成都市锦江区茶花街与杨树街交汇处，隶属于三圣乡板块。

对于三圣乡板块，相信大家一定不会陌生，这里也是吴思竹眼中，成都最具发展潜力的三大板块之一，另外两个是新川和武侯新城。

在《成都三大潜力板块（中）》一文中他对此进行过分析。

他认为，在成都“东进”的战略大背景下，三圣乡的城市地位进一步上升，甚至可以说，城市东进主轴之上的它，是成都“东进”的桥头堡，这不仅是“方向对了”“位置正确”而已，甚至还可能是连接中心城区与“东部新城”最重要的枢纽板块。

△图片来源于网络

三圣乡拥有两大突出的优势，城市居住属性和生态资源。

城市居住属性方面。

交通网络完善，三环路、东大路－驿都大道、成龙大道，两纵一横主干道无缝接驳，此外还有轨道交通辐射于此，连通东西的地铁2号线已经开通，未来还有地铁9号线、地铁13号线分别接驳城南和天府新机场。

商业配套日渐成熟，由于整个板块开发时间较早，再加上大量开发企业的扎堆进驻，板块内的居住氛围已经形成。

有人气的地方商业氛围自然也不会差，但目前主要为社区底商和小型的集中式商业（曼购购物中心），日常生活不成问题。不过绿地468和华熙528都有规划大型的商业体，目前在建中。

教育资源集中，锦江区拥有非常丰富的教育资源，除了优质的公立幼儿园、小学之外，类似盐道街小学528校区、锦江区实验外国语小学、树德中学外国语校区、七中育才银杏校区等名校资源也集中于此。

生态资源方面。

三圣乡是主城区最大绿肺，板块内2000亩生态绿轴公园已经实景呈现。

从板块本身来看，其发展潜力是非常值得市场期待的。

首开龙湖天璞项目位于三圣乡目前核心开发区域，北临市政绿地，南临人居东御佲家，西临融创玖樾台，东临待开发用地。

△项目地理位置示意图

道路交通上，距离银杏大道仅有200余米，与成龙大道的直线距离也仅有1公里；轨道交通方面，最近的地铁站为地铁2号线洪河站，与项目直线距离约1.2公里；学校方面，据我粗略统计，项目周边一公里范围内，就有8所学校，包括幼儿园、小学和中学，其中便有七中育才银杏校区、盐道街小学528校区等知名院校。

△地铁2号线洪河站

从地理位置上来看，首开龙湖天璞项目可以坐享板块发展带来的红利。

02

项目规划

存在感低，地块指标有局限

三圣乡板块是非常不错的，但是之于首开龙湖天璞项目，我认为，其在三圣乡板块所表现出来的存在感还是相对较低的。

1、地块小，供应少。

首开龙湖天璞项目占地面积仅有38.25亩，其中仅规划了4栋住宅共449套房源。地小、房源不多，从体量和供应层面就决定了项目在整个板块内将不占据主流位置。

△地块总平图（其中2、3、4号楼为公寓，1、5、6、和7号楼为住宅）

2、住宅商业对半分，产品混杂。

项目所处的地块为商住混合用地，其中商业性质用地占到了50%，后期规划涵盖了公寓、底商和独栋商业三种形态的产品。

地块本身的体量限制，再加上商、住混合，后期势必将会对自住形成一定影响。

3、轨道交通影响，容积率高。

项目规划容积率为4.5，但是根据项目现场公示的信息，地块北上侧有地铁规划线路，为了降低轨道交通带来的影响，项目将住宅产品往内侧进行了移动，由于地块过小，势必将导致容积率的提高，因此实际容积率应该略高于4.5。

△项目现场公示信息

尽管住宅不是轨道上盖物业，但根据公示的地铁规划线路概略示意图来看，距离较近，或多或少将带来一定影响。

综合以上3点我们可以看到，地块指标的局限性给项目总体规划带来的影响，这也是我认为其在三圣乡板块存在感较低的最重要的原因。

03

产品

定位高端产品系，但优势难以释放

首开龙湖天璞项目，是龙湖品牌旗下高端的天字系列产品，但由于地块指标限制，导致其在后期的产品呈现上，无法发挥出天字系产品的优点。

项目共规划有4栋高层住宅，分别为1号楼、5号楼、6号楼和7号楼，其中1号楼和7号楼为2梯4户的设计，5号楼和6号楼为2梯3户的设计，层高均为3米。

每栋楼都涵盖了一定量的公寓产品。注意！这里公寓产品与40年产权的公寓产品不同，它是指冬至日当天日照数小于2小时的产品，其余与普通住宅产品无异。

△项目测绘图（图片来源于网络，售楼部现有公示图，更清晰）

虽然在产品面积上做到了114—143平方米的区间，且均为三房双卫、四房双卫的产品设计，但是综合以上指标来看，我认为都达不到品质改善的标准。

具体来看看户型。

114平方米三房双卫产品。

位于1号楼和7号楼的外侧，均为2梯4户设计，标准的套三双卫设计，有两个最大的亮点，独立的入户门厅和较为舒适的主卧尺度。

但有一个明显的缺点和一个不确定因素。

缺点是临路，且主景观面（客厅和两个卧室）全部对外。

不确定因素是路对面是待开发用地，开发情况未知，是否会带来影响也待定。

126平方米四房双卫产品。

该面积有两种户型，其中一个位于1号楼和7号楼的内侧。

另外一个位于5号楼和6号楼的外侧。

相较来看，我认为前者表现更好，但两个户型都有一个共同的问题，尺度较为紧凑，虽为4房设计，分别都仅有2个房间达到了3米以上的开间设计，其余两个房间开间都不足3米。

143平方米四房双卫产品。

位于1号楼和5号楼的内侧，正对中庭。

该户型为横厅设计，做到了客厅、主卧和一个次卧朝向主景观面，其中客厅做到了7.3米的开间加宽1.8米的景观阳台；主卧的舒适度较高，开间3.8米，进深4.7米，可规划独立的衣帽间区域。

04

精装

成都公证摇号以来，最高精装标准

根据此次房协公示的预售信息来看，首开龙湖天璞项目的成品住宅装修价格为3986元/平方米，是成都公证摇号以来，批出的最高的精装价格。

但今天在项目售楼部现场，我们却并没有看到与精装有关的样板间、精装标准配置等相关信息的展示或公示。

根据目前市场的普遍标准来看，我们认为该精装标准应包括新风系统、中央空调、地暖和部分石材这4项配置。

但其中有一点值得注意。

项目住宅产品层高为3米，如果精装规划了中央空调和地暖两项配置，实际净高可能只有2.65米左右，对于居住舒适度将带来一定影响。

05

价格

单价落差高达5000元/平方米

项目自昨晚取得预售以后，便引起了购房者们的广泛讨论，关注的焦点都不约而同的集中到了价格上。

从此次公示的价格来看，13000—18000元/平方米的价格区间（精装），高低价差达到了5000元/平方米。

为什么会有这么高的价差出现？我认为可能有两个原因。

1、产品差异问题。

我仔细研究了此次公示的房源信息，发现，高价房源主要集中在6号楼的内侧，也就是143平方米的四房双卫产品，而低价房源主要集中在7号楼的外侧，也就是114平方米的产品。

从总平图上可以看到，143平方米产品对中庭，且朝向为南，位置更好朝向也更好，理应价格更高；而114平方米产品对外临路，且朝北，价格理应较低。

2、给改善降温。

我们认为，该落差的出现，不排除给改善降温的意思，但目前只有一个项目，没有更多的参照性，因此该结论还有待后续更多楼盘出来之后在进行观察和总结。

06

购买建议

单价16000以内建议入手

综合以上表现来看，如果你是对品质有一定要求的改善型购房者，建议再多做一些比较。

如果你工作或生活在附近，且是对功能性需求要求更多的改善型购房者，建议单价16000以下可以买入。

07

关于公寓产品的疑问

根据此次公示的房源信息，我们看到，有非常多的公寓产品，不少购房者对此都有疑惑。

除朝向问题外，与项目本身规划也有直接关系，建议购房者可以在项目售楼部现场进行仔细了解，在现场公示的测绘图上，对此有非常清晰的展示。

最后，以上信息主要来源于售楼部，具体请以开发商口径为准。

PS：以下是首开龙湖天璞项目此次的预售信息，来源为成都房协官方网站。

△截图来源于成都房协官方网站

本次将推出1号、5号、6号和7号楼共449套房源，其中90套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，216套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年4月8日—4月10日（共3天）（9:00—18：00）

登记地址：www.cdfangxie.com

资格核验时间：2018年4月9日—13日（共5天）（9:00—18：00）

资格核验地点：首开龙湖天璞销售中心