【前言】

从2016年四季度开始走高的重庆楼市行情，一年之后依然强劲。重庆市统计局数据显示，2018年1-2月，商品房销售面积870.69万平方米，同比增长3.5%。其中，住宅销售面积增长1.7%，办公楼销售面积增长35.4%，商业营业用房的销售面积同比持平。

2018年3月，据铭腾机构统计，重庆主城有76个项目开盘推新，开盘的物业类型丰富，改善型物业类型大幅度增加。其中，赶在3月最后一天开盘的财信·半岛铂寓，所推的首批120套LOFT公寓当天卖光。位于解放碑CBD的这个“日光盘”，成就了重庆楼市2018第一个现象级热销事件，引起广泛关注。

财信·半岛铂寓推的LOFT公寓，很明显属于投资性产品。在中美贸易争端形势严峻的背景下，投资性公寓热销，是产品逆天致胜？还是资产保值驱动？更引起行业思考。

【焦点】

重庆楼市进入改善时代

城市中心公寓供应乏力

2018年重庆楼市已进入改善时代，这是很多人的共识。在3月开盘推新的76个项目中，别墅11个、洋房20个，再加上大平层项目，中高端物业比例超过2/3。值得注意的是，LOFT公寓物业在其中仅有一个项目。

从1999年协信时代天骄开创重庆公寓产品迄今，整整20年，虽然公寓并非楼市主流产品，但是也从未如现在一样缺货。究其原因，土地供应的变化，或许是主要原因。

从2017年重庆区域土地成交数据分析，重庆区域包括区县共成交270宗地块，位于内环以内的主城核心区域地块成交仅13宗。其中，解放碑无一块土地供应。众所周知，公寓类产品向来出现于城市中心，生长条件要求交通便利、配套齐全。在城市中心地块稀缺的大背景下，公寓供应乏力可想而知。

公寓产品稀缺，土地价格上升或许是另一原因。2017年，重庆土地市场火爆异常，核心区域地价出现翻番，甚至外环土地价格都已突破万元。2017年3月，首钢地产取得的悦来地块，成交楼面地价11711元/平方米；6月，绿城拿到的龙溪地块，成交楼面地价11500元/平方米；8月，金融街取得的礼嘉地块，成交楼面价11500元/平方米。土地成交楼面价每平方米上万元，对项目的物业形态来说，选择并不多；在通常情况下，如果考虑地段、配套、交通等，公寓往往不是开发商的首选。

2017年土地可开发量地块分布图

【市场】

公寓：跑得过银行理财产品的楼市产品

股市起伏不定，中美贸易争端形势严峻，楼市投资性产品的成交却大幅度上升。2018年1-2月，重庆住宅销售面积增长1.7%，但是办公楼销售面积增长35.4%，商业营业用房的销售面积同比持平。

投资性产品的成交增长并非偶然。

首先，是公寓产品的物业增值速度。这一点，在越发达的城市、越中心的地段，表现得越突出。例如下表。

很多北上广深的投资者，来到重庆踩盘，总是很兴奋——这很容易理解，在他们看来，目前重庆的价格，就是5年8年前的北上广深的价格。对他们来说，这就是机会。

其次，公寓产品的租售比，让其成为楼市中极少能跑赢银行理财产品的物业。例如，各大房地产中介网的数据显示，解放碑区域的商务公寓租金收益相当可观：

值得注意的是，依托商务公寓衍生出的商业形态，包括主题精品酒店、民宿、私房菜馆、美容SPA等，在很大程度上，继续推高了公寓的租金回报率。例如解放碑区域的民宿/酒店租金收益：两江印象酒店，日租单价约450元/套/天，面积约32平方米；泊联汇公馆，日租单价约540元/套/天，面积约28平方米。

从两江印象酒店到泊联汇公馆，年租金预计回报率都超过了15%。投资者永远是最精明的，轻易不会受区域偏好、理念主张等影响。对他们来说，最中心的地段保证资金安全、最划算的租金回报跑赢银行理财产品，这就是王道。财信 半岛铂寓从蓄客到开盘，短短8天、635组购房者登记，120套LOFT公寓当天卖光，似乎也显得顺理成章。

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