近期有关房地产救市的措施不断。就限购来说，除几个一线城市外，全国大部分地区都取消了。10月初，央行接棒地方政府加入了救市行列，通过降低首贷认定门槛，有限放松信贷，来刺激需求，这可以从反面印证楼市压力之大。

有人说，股市上所有的东西都可以骗人，唯独成交量不能骗人，房市何尝不是如此？说老实话，我对开放商公布的和官方的发布的房地产价格信息是不太相信的。即使在公认“低迷”、甚至逼出了救市措施的情况下，事实上，各地房价也没有下跌多少的。但成交量指标显示行业之冷：官方统计数据显示，前8月国内商品住宅销售面积则同比下降了10%，销售额也下降了10.9%。即使是所谓的金九银十的销售旺季，9月份全国主要城市楼盘销量和去年同期相比也下降了大约20%，即使在救市措施推出后，中国房地产市场下行趋势丝毫没有逆转。

这次似乎不同了，以往救市政策一出，房价立马像打了鸡血一样迅速摆脱低迷、由熊转牛盛况没有出现，救市并没有戳到房市的G点，人们不再相信中国房价“永远上涨”的神话。为什么会出现这种状况？很显然，是“预期”变了。

“预期”二字道出了国内地产业的实质

说起“预期”二字，对中国的房地产市场来说有两方面含义。一是预期在中国房地产10几年的牛市过程中起到了至关重要的作用；二是恰恰是因为预期对市场能起这么大的作用，才道出了这个市场的本质：中国目前的房市是一个投资或投机主导的市场，这是解开中国房市之谜的一把关键钥匙。这句话的含义是这样的：这是一个准金融市场、甚至是完全的金融市场。这种市场，与供求关系不大。如果不认识到这一点，任何判断和调控都将误入歧途。想想股市，何时与供求关系有关了？老八股时代，股市有暴跌，2000只股票了，能上6000点。以供求说事，不是误入歧途就是别有用心。不过，房地产市场跟供求当然有些关系，某些买房自住或改善性需求是真实存在的。要不然，也不会形成这么强烈的“需求神话”的预期。只不过，需求增长对商品价格造成的影响跟金融产品价格的影响有天壤之别。

在投机市场中，“上涨”往往是有“上涨预期”推动的，大家都认为“会涨”，所以“才会涨”，而这个“会涨”的内在逻辑往往反而是其次的。因此，人们习惯用击鼓传花游戏来刻画这种投机气氛。这种博傻造成的后果之一就是泡沫，因为投机追涨的后果是商品价格远脱离其实际价值。当然，预期的作用未必一定是涨。如果出现恐慌下跌，则会造成众多投资者或参与者的集中卖出。而预期的转变，人们早认为会有更低的价格，其结果就是对价格形成雪崩型影响。如股票市场中，经常出现的“被低估”的品种，就是这种原因造成的。最近有部电影叫《我爱你因为你爱我》，这里的逻辑倒是有点像这部电影的片名。

目前的房地产市场与供求关系不大

只要是市场的交易的东西，就跟其成本或“价值”没有关系，无论是股票、封闭式基金、服装还是房子。如果价格肯定能覆盖成本，世上就没有亏本的生意了。所谓内在价值也是一个伪概念，不同人对价值的认同根本就不相同。

拿供求关系说事，是地产商的常用伎俩，那是给政府施压或转移视线。其实，盘子越大，越能吸引大资金介入。如果现在股市还停留在老八股时代，可能有规模上千亿的基金吗？现在大企业都介入房市，也是因为盘子大了。筹码越多，大资金才越介入。

影响投资市场价格的主要因素是预期或赚钱效应，而不是什么供求。想想看，中国船舶300多块每股也有人疯抢，隔年就掉到30多，基本面有多少翻天覆地的变化？6000点时，股市成交4000多亿，到2000多点，才1000多亿。房子疯涨，也是赚钱效应使然。如果大家预期变了，熊市就开始了。由于预期永远上涨，房产投资者手中的筹码锁定率都很高，这就类似股市的单边上升。一旦有朝一日预期变了，大家还记得连续跌停的情景吗？

其实投资房地产就存在根本的内在的逻辑缺陷：投资房地产的人或者持有房子长期不卖的人，一般相信房价永远会涨；由于这个“信仰”，所以他永远不会买，永远不会有现金流收入。或者他把房子出租，但租金远不如把房子卖掉购买低风险理财产品合算；当他意识到房价不会永远上涨的时候，已经晚了。

城市化和刚需，是支持房价的两大忽悠

支持房价上涨的理由，历来有两大忽悠，一是城市化，二是刚性需求。就城市化支持高房价来说，这个命题存在巨大的逻辑缺陷：连城市白领都买不起房子，农民的“需求”怎么能推高房价？恰恰相反，是高房价阻碍了中国伟大的城市化进程，使得我国的现代化进程受阻。

由于人口增长或改善居住条件导致的刚性需求确实存在，但这种需求至于导致房价一年翻番吗？如果没有投资投机因素，这是不可能的。难道某一年出生的中国人会比上年翻番吗？刚性需求或许每年都在增加，但这种需求是逐步、缓慢释放的，单纯的刚需是不可能是房价的疯长的。

如果出于未来刚需增长的预期而提前介入，导致房价上涨偏离刚需的增长，这在一定程度上也是可以容忍的，但也会有个限度，它的效应只能是房价有限上涨，把未来的涨幅“贴现”或透支。但如果过于偏离这个限度，而且未来还会继续涨的话，那就是击鼓传花的游戏了，和刚需没有关系了。

对于房价的高低，老调常弹的是租售比、房价收入比等等，这些指标确实很有说服力、很严谨，毕竟有数据，还有空置率，是更有说服力的指标。但因房价、空置率等等从官方从来不会有准确的、正确的、真实的数据，因此，谈这些毫无意义。

用刚性需求没法解释09年之后的房价暴涨，难道09年进入婚育年龄的年轻人数突然翻番？难道09年老百姓的收入突然暴涨，以至于都有改善居住条件？而08年成交量的低迷恰恰说明，在那个价位，刚性需求没有这么大。也就是说，目前的房价降到08年的水平，也不会激发刚性需求的大幅增长。同样，用刚需也不能解释目前成交量的持续下滑。

更何况，刚需完全是一个伪概念，是中国地产商发明出来的忽悠人的概念。稍微懂点经济学的人不会不知道啥叫需求曲线吧？需求完全是跟价格和收入相关的概念。

现在你明白为什么地产商死扛价格，不肯降价了吧？如果降个一两千，量上去，能提前回笼资金，是个正常的企业都乐意做。但一个投资投机市场，一旦预期变了，一旦投资者觉着房价不会永远张，那就不是降一两千的问题了，房价会一泻千里。

中国经济已经悄然越过刘易斯拐点。2004年以后出现的“民工荒”是农村劳动力有限供给的拐点。中国2004年以来的失业率下降、农村居民工资增幅上升、中西部农村居民收入和消费增速双升与60年代日本刘易斯拐点之后的情况如出一辙。中国进入人口红利窗口逐步关闭期。

本次人口调查数据确认，中国劳动人口存量将于2015年前后开始下降，即确认人口红利的消失。2015年人口红利窗口就要关闭。人口增长所导致的刚性需求谎言已经没法再撒了。

中国房地产市场已经累积了巨大的泡沫，任何泡沫从长周期来看，都是必然要破灭的。此次对房地产预期的改变，或许能挤出部分泡沫，使房价回归理性。但如果更加“实质性”的救市政策出台的话，使房价再度一飞冲天也不是没有可能的，不过积聚更大的泡沫后，其后果可能就难以收拾了。房地产业进入熊市，对中国经济摆脱这个绑架者，转变增长方式，具有重要意义。再度轻率救市，不但会失去政府的公信力，中国经济也难以走向转型之路。

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