MBI行业观察（2）

清明小长假的到来，意味着2018年已过去四分之一。在过去的90天中，长租公寓和共享办公行业已经涌入近60亿资金，其中有首单长租+办公的综合资产包证券、也有公司发行的专项债券，多样的资金形式都透露出一个相同的信号：存量市场的新宠儿—长租公寓&共享办公的竞争更为激烈了！接下来，将对这些资金进行盘点，了解获得融资的品牌方接下来的重点布局方向！

7起融资，共享办公的19.3亿元

2018年第一季度，共享办公共获得约19.3亿元，根据各大品牌公布的方向以及动态，融资主要用于市场拓展、收并购以及房企拓展产品线。

① 市场拓展方面，共享办公倾向于北上广一线热门城市，二线城市尚未纳入2018拓展计划圈。

② 收并购方面，第一季度共享办公独角兽优客工场的表现尤为瞩目，中小型品牌选择纳入优客工场的生态体系，选择团队作战。

③ 碧桂园以及世联行分别采取不同的资本进入方式，但不难看出，同样作为存量地产运营的优质项目—共享办公，也将会成为房企的争夺之地。

以下为根据媒体报道，不完全统计的2018第一季度共享办公融资事件：

1、开门喜由共享办公鼻祖WeWork于1月上旬打响，由房地产巨头Embassy Group领投1560万美元股权融资。

方向：房地产开发商Embassy Group是WeWork印度公司的合作伙伴，Embassy Group希望通过加大对其投资，帮助WeWork实现加速地域扩张。

2、第二炮由碧桂园打响，携手方糖小镇进军共享办公，设立3亿专项基金。1月10日，碧桂园上海区域与方糖小镇宣布达成战略合作，双方将在包括共享办公、创意办公、商业综合体等领域展开合作。第一批3亿元的专项基金全部由碧桂园出资。

方向：碧桂园与方糖小镇的合作，开创了房企与共享办公运营商之间合作新模式，为共享办公企业形成网络从而达到快速扩张。

3、氪空间完成6亿元Pre-B轮融资，最大单笔现金投资。1月11日，氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资，是中国共享办公领域最大单笔现金投资。至此，氪空间的投资者阵容里，包括中民投资本、IDG资本、王思聪所在的普思资本、柯罗尼新扬子基金、九合创投、戈壁投资、刘成城以及著名企业家冯仑。

方向：氪空间在2月27日宣布，近3个月内，公司在北京、上海两个主要城市的核心区域拿下近12万平方米办公空间，这是氪空间自2016年1月独立运营以来罕见的一次规模性布局扩张，总裁钟澍表示2018年氪空间的新开业面积将会超过30万平米。

4、优客工场再获1.1亿战略投资，继2017年12月22日获得前海梧桐并购基金领投的3亿元C轮融资后，不到两个月时间，2月12日，优客工场再次获得前海梧桐并购基金追加的1.1亿元战略投资。本次增资完成后，优客工场估已突破90亿元。

方向：这一战投主要是用于优客工场进行收并购，实现行业内市场资源、资本、业务资源的优势集中整合。

5、以未来租金收入作保 世联行融资1.2亿元用于共享办公。世联行2月6日公告，拟发行的资产支持证券规模不超过1.2亿元，预计期限不超过5年，该专项计划向监管机构认可的合格投资者发行。

方向：该专项计划底层基础资产均来源于“世联空间”产品，该产品主要针对创新创业企业的办公需求，以“共享+服务”的办公理念，为企业提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务。

6、米域MIXPACE3月28日宣布完成B-1轮融资，4亿融资款已到账，并将在近期逐步落实B-2轮融资。

方向：此轮融资将用于在4个方面深度推进下一阶段的发展：在上海超核心区增加布点密集度，并布点北京；优化升级共享办公产品；入局商业，打造体验式新商业空间；以及提高运营服务精细度和智能化水平。

7、3月27日，梦想加空间宣布正式完成总规模达3亿元B轮系列融资，投资方包括鸥翎投资（Ocean Link）、巨人集团旗下的M31 Management、愉悦资本等主流机构。

方向：加速在北京、上海、广州以及成都等城市核心商圈的深度布局，2018年开发速度同比增长有望超过十倍。

13起融资，长租公寓的 363.4亿元

与共享办公相比较，长租公寓的融资手段更为丰富，基金、ABS、CMBS、专项公司债券等等。据不完全统计，包含发布的各类债券，2018年第一季度长租公寓总融资规模达363亿元。而2017年全年长租公寓融资也仅为418亿元，资本对于这一市场的青睐程度可见一斑。

这些资本将主要运用于以下几方面：

① 扩展规模，迅速占据市场。2018年将会是长租公寓激烈洗牌的一年，各大房企的加入，使得竞争愈加猛烈，这一年盈利将被暂时抛在身后，规模为王。

② 房企寻求融资的全新途径，开发存量地产的这一时代，房企通过专项债券的形式，来迅速占据市场。

③ 打磨产品，以深耕模式取胜。对于长租公寓的独角兽来说，打磨产品，通过品牌的力量来说话，将会是最好的制胜方式。

以下为根据媒体报道，不完全统计的2018第一季度长租公寓融资事件：

1、2018年1月10日，朗诗与平安不动产正式签订长租公寓领域的战略合作协议。

方向：未来三年内，两者将在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元，并将委托朗诗寓进行运营管理及设计、改造等，基金将在项目稳定运营后寻求资产证券化的方式退出。

2、自如首次融资纪录40亿元，刷新了中国长租公寓行业单笔之最，由华平资本、红杉资本、腾讯三家机构领投，华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。其中融创投资额为5000万美元，占股约1.56%。

方向：自如会将其全部投入现有业务，而不会切入新业务。在宣布融资的同时，熊林称2018年将进一步深化全国化布局，进入杭州、南京、广州、武汉、成都、天津等6大城市。

（1）未来要在产品创新和品质提升上有更大的投入；

（2）将在2018年及以后，加大对基础城市生活服务商的投入，升级周边生活服务，如保洁、搬家、维修；

（3）在智能家居、运营管理等方面加大科技投入，提升用户体验；

（4）加大团队专业能力培训以及人才成长支持，引进更多的专业人才，建立自如管家的职业培训认证体系。

3、1月19日，微舍公寓 (WE SHARE) 也已完成数千万元 Pre-A轮融资，投资方为弘帆投资。

方向：本轮资金将主要用于市场拓展。融资后，微舍公寓将和金融机构成立专业地产基金，收购、改造存量物业资产，拓展房源，同时开发资产增值收入。

4、1月底，主打女性主题的长租公寓品牌——她寓，已在今年1月份获得了由广州魔得宝科技有限公司投资的数百万天使轮融资。

方向：她寓将在城市中心扩大房源，进一步提升服务，并且依托资本方良好的平台和渠道资源，扩大市场占有率。

5、2018年2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf，为国内首单达到百亿级规模的REITs产品，亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品。

方向：综合运用各类金融工具，构建租赁住房完整金融链条，保障租赁住房战略的顺利实施。

6、2月27日,杭州长租公寓品牌“鼎寓”对外宣布获得浙江筑家投资管理有限公司的千万级投资。

方向：将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设,另外在公寓智能化管理、金融服务方面也会进行一系列的升级。双方将在公寓金融、公寓运营、公寓智能化改造等诸多方面展开深入合作。

7、2月26日消息，蛋壳公寓，正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资。本轮融资由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投。

方向：此轮融资将更多用于以下几个方面：

（1）扩大业务规模，通过持续的扩张和布局，逐步覆盖全国所有的一线和新一线城市；

（2）完善互联网大数据系统；

（3）持续加大在维修、保洁以及服务标准化和满意度评估体系上的建设力度；

（4）在房屋产品研发设计上继续发力；第五，加大品牌建设的投入。

8、广州本土房企越秀集团的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”也获得了深交所审议通过，将发行一笔金额为50亿元的ABS（资产证券化）融资大单。

方向：借着租赁住房兴起的势头尝试住宅物业类REITs产品，发展多元化业务

9、3月12日，建设银行与新派公寓，携手发起成立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿人民币，后期将根据收购需要扩大规模。

方向：建行在房地产金融领域有大量资源，加上新派公寓专业的运营以及REITs的经验，联合国内其他有实力的投资机构，将力争做大做强资产的价值。

10、据上交所3月16日消息，近日，由绿城房地产集团有限公司同时申报的公开发行和非公开发行住房租赁专项公司债券分别获得上交所预审核通过和无异议函。

方向：主要用于发行人在北京、杭州等一、二线城市的6个住房租赁项目，涉及租赁住房产权面积14.40万平方米，预计建设1,226间租赁住房。

11、获20亿元储架发行额度 自如再发ABS

2018年3月20日，自如宣布成功完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立。未来一年，自如将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品——“中信证券-自如2号第【1-8】期房租分期信托受益权资产支持专项计划”。

方向：继续满足城市青年多层次的居住需求，为他们提供更多元、更全面、更优质的租住产品和生活服务。

12、3月23日，“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”收到深圳证券交易所出具无异议函的通知。该项目作为北京首单长租公寓CMBS。

13、3月28日，由开源证券担任计划管理人的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持证券”获上交所审批通过，产品总规模10亿元，首期不超过5亿元。

方向：拟作为储架发行的目标资产系指世茂嘉年华开发的位于杭州市江干区的世茂天宸项目，包括48套可租赁住宅和732套可租赁房两部分。

如果说前两年的租赁地产市场刚刚摸着石头过了河，迎来井喷期，那么，2018年将是租赁地产大年，这一季度的融资金额就得以体现。据同策研究院预测，2019-2020年，全国长租公寓的规模剑指3000万间。配合密集出台的利好政策，租赁市场将引来黄金时期，中原地产首席分析师张大伟认为，在此背景下，未来住房租赁市场的发展可能会超过过去20年住房买卖市场的发展。

2018年政府工作报告中提出要促进“大众创业、万众创新”升级，要将创业投资、天使投资税收优惠政策扩大到全国，这无疑也为早期创投市场加了一剂猛料。政策利好势必推高早期创投市场的热度，而伴随着创投热潮的高涨，共享办公空间及其配套的创投服务设施，也将迎来大的发展窗口。

据自如首席运营官梁占华透露，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，但是在2016年增长率接近35%，2017年为40%。而共享办公行业，经历了2015年的批量入场、2016年的快速爆发，2017年的合纵连横，2000亿市场，超3000位竞争者，共享办公的未来避免不了一场“血雨腥风”。