文/邱霜 

昨天，位于天府新区的海伦天麓项目取得了新的预售证。

△项目鸟瞰总平图

根据3月底我们的统计来看，这还只是一个开始。预计近一个月，天府新区将陆续有4个项目入市。

但这其中，真正留给刚需的机会其实并不多。

昨天海伦天麓取得预售证之后，不少读者在公号后台和微信私信询问我们，这个项目，值不值得用刚需的资格去拼一下？

“刚需优先“的机会只有两次，的确需要慎重，所以，今天一大早，我就去了一趟项目现场，希望能通过我的实地了解，为关注该项目的购房者带来帮助。

△项目售楼部现场

首先我要说的是，仅从地理位置、周边配套、价格及产品三方面来看，我认为，如果你是在天府新区工作或生活的刚需购房者，海伦天麓项目值得你来看一看。

地理位置：麓山板块，居住氛围已经形成

海伦天麓项目位于海昌南路东延线旁，西侧为红星路南延线，与项目的直线距离约700余米，南侧为麓山大道，与项目的直线距离约500余米，东侧为三利麓山城项目，隶属于天府新区麓山板块。

△项目地理位置示意图

从地理位置上来看，毫无疑问，这里是天府新区最受关注的区域之一，但相比天府新区其它区域，我认为它还有一个突出的优势，就是已经初具人气。

△与项目一街之隔的中丝园项目

项目周边规划有数个居住小区，包括中丝园、三利麓山城、滨江和城等，其中前两个项目都已有部分交房入住，我在实地看到，已有一定的居住人气。

周边配套：该有的都有，日常生活不成问题

交通、商业、教育，配套中最重要的三大件，海伦天麓周边可以说都有了。

首先就是交通。

项目紧邻红星路南延线和麓山大道两条城市交通主干道，因此通达性较高。

尤其是公共交通方面，项目700米直线距离范围内，目前就有t205、507、510路公交线路，可直达地铁1号线、高新区、二环路或天府新区。

轨道交通方面，距离项目最近的是地铁6号线万安站（规划站点），直线距离约1.1公里，此外还有地铁1号线五根松站，直线距离约1.5公里。

其次是商业配套。

在人气的带动下，项目周边也有了一定商业氛围，但主要以底商为主。不过，项目自身和临近的滨江和城项目都有规划大量的商业。

据海伦天麓项目置业顾问介绍，项目总规划126亩，分为住宅和商业两块用地，规划的商业形态包含了独栋商业、底商、运动馆、农贸市场等，再加上紧邻的滨江和城20万平方米的商业，未来，满足日常生活所需不成问题。

第三是教育配套。

项目周边1公里范围内幼儿园、小学和中学一应俱全，公立和私立都有，项目自身规划的幼儿园是私立属性。

△与项目一街之隔的幼儿园

价格及产品：首付35万买精装套三

项目总体规划了高层和叠拼两种产品，其中高层产品面积从93—123平方米不等，涵盖三房单卫、三房双卫、四房双卫三种类型的产品。

从产品的具体表现来看，我认为主要以满足功能性需求为主。

以主力供应的102平方米产品为例，该产品位于外侧，全部临路。

虽然做到了三房双卫的设计，但是空间尺度较为紧凑，以起居室为例，仅有主卧的开间达到了3.4米，其余两间起居室的开间都不足三米，功能性较弱。

再来看看121平方米的四房双卫产品。

该产品正对小区中庭，客厅和两个起居室，三个开间朝向主景观面，但是客厅开间仅有3.75米，舒适度不够。其余两个起居室的开间也不足3米，实用性也不强。

结合价格来看，此次公示的均价约11500元/平方米，其中含3298元/平方米的装修，最小的三房三成首付在35万元左右，对于刚需而言，我认为还是具有相当吸引力的。

但是！

如果你是具有一定出价能力的刚需，我建议你看完以下两点再做决定。

1、高层产品只是配角

项目总占地126亩，其中住宅用地为70亩，规划涵盖高层和叠拼两种产品，规划容积率为2.78，对比周边其它同质产品来看，我认为是具有突出优势的。

但如果从项目本身来看，我认为高层产品的表现并不突出。

全部临路

住宅用地规划有6栋高层和7栋叠拼产品，但从规划布局来看，还是尽可能保证了叠拼产品的价值，高层产品全部临路，将受到一定的噪音和灰尘干扰。

△此次获得预售的三栋高层实景图

△此前销售的三栋高层实景图

朝向

此次将销售的5、6和7号三栋楼，虽然目前两侧均无高层遮挡，但是为东西朝向，其中121平方米四房产品和部分107平方米三房产品虽然占到了中庭观景的优势，但是均当西晒。

公共空间有限

这是高低配产品都有的问题，在这个项目也不例外。叠拼产品作为主角，自然最大化的占有小区公共资源，因此留给高层住户的公共资源相对有限。

极致刚需指标

项目高层产品均为2梯5户的设计，层高为2.9米，这两个指标我认为都是极致刚需的标准。

2、精装埋了一个坑。

项目将采用精装交付，精装标准为3298元/平方米，具体配置如图所示，除基本的天地墙、厨卫等配置外，还包含品牌的空调柜机、挂机，以及冰箱、微波炉和洗衣机。

但我要说的重点不是这个。

由于没有样板间展示，所以我们仅能通过户型图来了解产品，但是在户型图上我发现，此次推出的三个户型每一个都有一个起居室包含了半赠送空间。

对此，我特地咨询了置业顾问，该房间在交付时的状态。置业顾问表示，未来交付时将以图上所示的阳台进行交付，若想改造成房间使用，要全部拆除，自己重装。

△图中红框区域

对于项目所针对的购房群体而言，我想后期势必都会进行改造，无论是对金钱、居住体验各方面都会带来直接影响。

最后总结两点购买建议：

1、如果你是在天府新区工作或生活的刚需，出价能力有限，没得说，积极买入。

2、如果你有一定的出价能力，且对品质有一定要求，建议可以再多做一些比较，近期天府新区将会有大量的产品入市，机会较多。

以上有关项目的经济指标主要来源于售楼部，具体请以开发商口径为准。

PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。

此次将推出5、6和7号楼共计455套房源，其中46套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，246套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年4月10日—4月12日（共3天）（9:00—18：00）

资格核验时间为2018年4月11日—4月14日（共4天）（9:00—18：00）