3月23日上午，科技部火炬中心、中关村管委会、长城战略咨询、中关村银行联合发布《2017年中国独角兽企业发展报告》，164家企业上榜。其中长租公寓领域自如以及魔方分别以30.9亿美元、10亿美元列入榜单中。此外，共享办公领域优客工场以14亿美元的估值位列榜单第80名。地产租赁板块新生的三大独角兽正式得以认证！

如果将海外上市的企业定为成熟独角兽企业的话，那国内的这些还未上过市的企业就能被称为幼年独角兽企业。

幼年独角兽的成长之路总是异常坎坷，资本的“险恶”，“幼体”的稚嫩，以及不断发展变化的市场环境。如何存活，然后强大，成为了幼年独角兽欣喜之余思考更多的问题。

榜单上共享单车的独角兽企业当时仍有摩拜和ofo的身影，现在摩拜已被美团收购。有关这一只幼年独角兽的文章漫天飞，其中不乏摩拜负债问题的分析文章、摩拜创始人套现的评论文章，更多的则是剖析它是怎么走到现在这一状态——幼年独角兽生长困境。

同样位列榜单的还有长租公寓与共享办公的三家企业：自如、魔方以及优客工场。与共享单车前期成本巨高，回本周期长，维护费用高，长租公寓与共享办公也存在着相同的问题。前世之事后事之师，地产租赁的幼年独角兽，该如何规避摩拜发展过程中的这些坑呢？

 摩拜之死，资本的“恶果”

2016年下半年，共享单车迅速爆发，上百家企业出现。为了迅速占据移动互联网所剩无几的风口，摩拜选择了投入资本的怀抱。依靠投资人，疯狂烧钱，用投放的数量来迅速占据市场份额。听起来，和当下的长租公寓、共享办公火热的规模战是不是有点相似。

共享单车的确是个相当烧钱的行当，从ofo以核心资产抵押这种惨烈的方式换到阿里8.66亿美元融资就可见一斑。当然，资本对于任一行业来说都是非常重要的，但在前期烧钱程度如此疯狂的共享单车来说，更为重要。同时，也为共享单车行业买下了隐患：严重依赖资本，无资本，不生存。

果然，成也资本，败也资本。

随着资本热潮的褪去，以及各地出台的共享单车监管政策，这一行业不再受到资本的热捧了。同时原本被资本看好的海外运营市场，因为开拓的屡屡受挫，资本也逐渐失去了耐心。

尽管ofo不惜以搏命的方式拿下阿里的融资之后，但有观点指出，戴威将与张旭豪殊途同归。后者在饿了么被收购后，成为公司董事长，经营权被阿里的王磊接管。ofo的这轮融资被戏称为“破产轮”，最终的结局可能跟饿了么无异。

就这样，两大共享单车领域的独角兽，纷纷以不同的形态加入了“BAT轮”，最终或将成为BAT巨大商业版图中的一块。

资本，这把双刃剑，终于还是伤了共享单车。

幼年独角兽可能遭遇三大陷阱

从共享单车行业目前的发展状态来看，幼年独角兽存活几率非常小了，仅剩的ofo也距离“卖身”貌似不远了。除非是BAT无力涉足或不敢兴趣的领域，能够躲过BAT资本的魔掌。根据BAT已然变得愈加资本化的趋势，相对于产业巨头的角色，它们或许未来更喜欢转向成为“风投巨头”或“金融巨头”。

作为烧钱能力同样非常强劲的长租公寓以及共享办公市场，在成长期间有哪些是需要格外注意的陷阱，在运用资本力量的同时，该如何保护好自己。接下来，这三大陷阱需要地产租赁行业的从业者尤为注意。

缺乏具有领先意义的核心实力

当前长租公寓与共享办公领域的派系众多，有出身地产行业资金土地实力雄厚的房企系、有出身中介行业信息丰富的中介系、有出身酒店行业服务运营能力强的酒店系以及满腔热血，擅长抓取用户痛点的互联网创业系。他们的身上，都带有出身行业的各类优势，在新的领域，的确可以为其助力。

但长租公寓不等于出租房，共享办公也不仅仅是孵化器。使用这两大类产品的用户，他们想要的远不只是居住和办公的简单需求。如果新进场的长租公寓与共享办公运营商不能根据用户的需求及时调整产品与运营方式，而是一味地提供现有的产品，最终只能走向死亡。

根据克而瑞统计，去年一年内，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌已相继退出市场。

魔方生活服务集团副总裁金喆表示 “长租公寓想要盈利，就需要抓运营，把所有环节都做到标准化，如果从拿房环节到运营环节，细节抠得不够紧，就会导致投资回报周期长的问题。”金喆强调，这其实是个平衡问题，即如何在企业盈利以及客户体验间做到平衡。做得平衡，企业才能得以健康、规模化发展。

同样的在2016年10月26日，联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭。10月28日，Mad Space全部入驻创业者已经搬离。而这个创业空间的运营时间不到一年。尽管在关门前，该空间内入驻率已达到60%，但没有后续资金支持，也未形成稳定盈利，Mad Space最终选择了放弃。

一位刚刚离开共享空间行业的人士表示，理论上讲，共享办公可以利用二房东模式赚取租金差价。但实际上，由于不少玩家无法降低物业成本，行业里的玩家一半以上是不可能赚钱的。利润很薄，竞争很激烈。据他测算，在共享空间领域，好一点的玩家毛利率可达30%-50%，弱一点的毛利率15%-20%。

综上，运营能力成为了长租公寓与共享办公在单一盈利模式之外的制胜点。如何打造品牌软实力，不因为产品的同质化被市场淘汰，也是幼年独角兽必须警惕的一个问题。

自2016年以来，长租公寓与共享办公便出现了不断加长的“死亡名单”，原因无外乎为：单一的盈利模式无法支持突然断裂的资金链带来的冲击。

不具备战略性

目前不少的房企系参与进长租公寓以及共享办公这一行业中，首先令外界叹服的便是他们提出的各类目标。同时火速与金融机构展开合作，获得授信、公寓运营商专项贷款、住房租赁专项公司债券等。

房企入局，并不仅仅是贸然跟风的行为，也不是“有钱咱不怕”的壮行。从战略、规划到实战，他们都有着尽可能详尽的考虑。当然，在实战过程中，免不了会跳入长租公寓以及共享办公先锋队伍栽过的坑，但整个业务的前进是有具体战略在指导。

在这方面，长租公寓其他三大派系的能力会稍弱一些，因为手中不能持有资金以及资源，难以对未来做出明确的规划。

对于手中持有资本的幼年独角兽而言，如何制定好最适合品牌自身以及市场动态的发展战略才是最重要的。以自如为例，在拿到40亿长租公寓史上最大笔融资之后，着重于品牌就是其最重要的指导战略之一。

共享办公领域，目前也有不少品牌提出要在2018年实现的小目标，如氪空间提出要在2018年实现新开业面积超30万平米；梦想加提出要在2018年实现开发速度同比超10倍的增长。

一味急于追求利益、规模

规模是抢占市场的必要手段，在最短的时间内形成规模集聚，从而出现“头部效应”，增加自身市场地位，但未来长远化发展需要靠运营模式的构建和运营能力的持续性提升。不少业内人士对于这一观点持赞同意见。在很多行业发展初期，通过占据市场规模来划分市场成为了不少玩家选择的方式。

三月，上市房企的业绩发布会上，前15强房企为自己定下来共计200万间长租公寓的指标。“跑马圈地”，再一次成为了长租公寓行业的主旋律。自如完成了长租公寓行业目前最大笔融资40亿元；微舍、她寓等一些特色互联网创业系公寓品牌也得到了资本的青睐。

同时，共享办公今年第一季度的收并购动作也是令人惊叹：优客工场全资收购洪泰创新空间、优客工场与无界空间合并、优客工场收购Wedo联合创业社……行业中的玩家通过不同的方式在迅速扩大规模。

规模同样也是一把双刃剑，容易伤到对手，而过于庞大的规模只会拖累自身，难以快速根据市场变化做出反应。

幼年独角兽茁壮之路

以摩拜为例，根据摩拜自己发布的《2018中国共享单车行业发展报告》显示“2016年，全行业累计投放单车约200万辆，覆盖城市33个；到2017年上述两个指标则大幅增长至2300万辆、200个城市，涨幅分别达11.5倍和6倍，市场已趋于饱和。”共享单车的未来已经是供大于需了。市场中已有的灰犀牛，摩拜并不是没有看到。

为了抢占市场，迅速扩张规模并没有错。但错就错在，忽略市场需求，盲目扩张。

在扩大规模，寻求更好的盈利方式，从而早日实现IPO的道路上，作为幼年独角兽，长租公寓与共享办公茁壮之路产品必须放在重中之重，才能确保走在日益茁壮的道路上。毕竟在中国资本市场上，成为“独角兽企业”的重要意义之一便是不必在上市之路上历经艰难险阻。

拒绝一厢情愿提供产品。共享经济、高铁网络、移动支付、电子商务被称为“新四大发明”，其意义在于“快速崛起的新动能，正在重塑经济增长格局，深刻改变生产生活方式”，长租公寓与共享办公也是如此，通过打造全新的住房方式以及办公方式为用户提供更美好的生产生活方式。

根据数据统计，2017年中国租房市场份额约为1万亿。同时，链家董事长左晖表示，当前中国有22%的人口租房，未来这一比例将会提高至35%。根据链家的调查数据显示长租公寓发展面临的主要不利条件在于租客整体支付能力不强，租赁市场的有效需求不足。以北京市场为例， 90%的租客年龄在21到35岁之间，80%为流动人口，60%为合租，大部分人的月收入在一万元以下。要实现长远发展，一定要在产品设计等方面注重满足流动人口以床位为主的租房需求、年轻白领以单间合租为主的需求。

而在共享办公市场，2月9日，电子支付平台PayPal正式发布《全球自由职业者调研报告》，针对全球22个市场中的自由职业者及正在考虑成为自由职业者的人群进行了广泛而深入的调查，其中包括来自中国的500名受访者。调研显示：在中国的受访人群中，千禧一代是目前自由职业者的主要构成人群。但不少自由职业者表明目前面临收入不稳定、行业竞争激烈以及财务管理混乱等问题。

所以在长租公寓和共享办公运营商进行产品设计与运营服务定位时，需要根据市场的实际情况来调整原有的方针。以长租公寓市场为例，高端的服务式公寓自然比中低端长租公寓盈利能力更强，但市场需求是少的。一味追求高盈利能力的产品或将导致高空置率的严重后果产生。

共享办公也是如此，双创风潮的退去，不少创业者也离开了共享办公。无论是当前选择与房企合作共同运营共享办公亦或是选择强强联合，都透露出一个讯息，共享办公行业在加紧洗牌，唯有打造特色化产品以及运营能力才能屹立于市场之中。当前，共享办公主要在迅速占据市场规模，而产品定位以及特色也同样需要运营商耗费更多的心血。

作为有助于人们美好生产与生活的两大空间类产品，长租公寓与共享办公，不管这三只稚嫩的独角兽最终会归入BAT哪一块资本版图之中，我们都希望在这期间，自如、魔方、优客工场能够茁壮健康地成长。提供更为美好的租住生活，满足全国35%的人口舒适生活的需求；打造更为激情的办公空间，为2000亿规模的办公市场添上精彩的一笔！共同期待自如、魔方公寓以及优客工场能在独角兽之争中，坚强地活下来！