文/天风

房企拿地、个人买房投资，应该去一线、二线，还是三线？这是一个天问。

从2010到2017，许多房企和买房者，经历了下面这样一个动荡变化的过程：进军一线--------逃离北上广回归三四线------再次回归一二线------再度重仓三四线……

为什么会这样？明源君认为，之前各个城市的命运，随着全国性调控政策的周期起伏，所以很多人看不清楚。

而现在，随着调控常态化，因城施策成为主基调，长效机制则在路上。

全国性的政策周期已经成为过去，悬念消失，城市战争进入了最后的决战阶段。

这次决战，比拼的是之前积累的实力，成败已经初现端倪……

1

哪个城市的楼市有前途，

这个数字告诉你！

春运是中国特有的现象，到2017年为止，春运客流都在持续增长。春运客流持续增长的背后，是越来越多的人从内地去往经济发达地区，或者一线城市打工，过年时又回流。

近几年，春运客流的增速越来越慢，并在2018年历史性地出现了客流减少的情况，如下图所示：

也就是说，从三四线去往经济发达地区或者一线城市打工的人，首次出现了减少。

与此相对应的，则是部分内地省市的常住人口，连续几年出现增长。

安徽省2017年的常住人口达6254.8万人，比2016年增加59.3万人，这已经是安徽省连续7年出现人口正增长现象。2017年也是安徽省连续第五年出现人口回流的现象，外出人口回流8.5万人。

2017年，湖北省流动人口为660万人，其中流入人口为157万人，比上年增加8万人。流出人口为491万人，比上年减少6万人。

2017年年末四川省常住人口为8302万人，比上年末增加40万。从2011年以来，四川常住人口每年都保持增长，最近7年间四川增加了260万人。而在之前十年，四川常住人口减少了288万人。

大家看明白了吗，人口的流动真的在发生变化！一些内地省份的常住人口在增加。

那么，人口到底去哪里去了呢？是回归三四线了吗？

从常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。也就是说，人口并没有回归三四线。

人口到底去哪里了？我们可以看看下面这张图：

大家看明白了吗？北京、上海的常住人口，在2017年出现了下降，其中上海在2015年已经出现了一次下降。

深圳、广州的常住人口增长最多。其他增长排名靠前的城市，则都是二线城市，其中大部分是省会！其中，杭州2017年增长的常住人口，是2014年的4倍！长沙的增长也很惊人！

明源君认为，以后，常住人口这个数字，将是影响一个城市楼市的决定因素！甚至唯一因素！

为什么呢？之前，一个城市的楼市，变数是很多的。因为，当时可以“抢钱”。即使本地常住人口不多，只要外地的“土豪”们相信这里的房子会涨，也能卖得很好。有的城市的楼市，投资客撑起了半边天。而现在，调控进一步深化，连海南这样的旅游大省，都搞了5年限售……

“房住不炒”的核心就在于，房子要为常住人口服务，而不能为投资客服务。

“抢钱”已经行不通了，楼市的未来如何，只能看这个城市在“抢人”大战中能否胜出。未来一段时间，常住人口可以持续增长的城市，才有前途……

2

北京上海的门正在逐渐关上

大家首先和明源君一起来看看，2017年，北京、上海的常住人口，为什么会下降！

2017年9月、12月，国务院先后批复同意了《北京城市总体规划（2016年－2035年）》和《上海市城市总体规划（2017—2035年）》。

《上海市城市总体规划（2017—2035年）》里这样确定规模：“到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。”

而根据统计：2015年上海全市建设用地总规模已经达到3145平方公里。2015年上海的总人口已经达到2415万人，2016年为2419.7万。

也就是说，即使按照2015、2016年的数字来计算。剩下的18年，上海的建设用地也只能再增长50平方公里，人口只能再增长80万。上海人口增长的过程如下图所示。

而北京的数字，是更严峻的……

《北京城市总体规划（2016年－2035年）》里这样确定规模：“到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平；城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。”

大家注意到这里面的用词了吗？“减少到”！之所以有这种不寻常的表述，是因为目前北京城乡建设用地规模已经达到2921平方公里，超过了2035年的目标。

也就是说，对比政府规划，北京的城乡建设用地已经超了，以后要减少建设用地而不是新增。

而北京的人口，如果按照2015年之前的速度，2020年左右就会到2300万，如果那样以后就没有空间了。想要实现政府规划，现在必须有计划地进行控制。

正是因为北京、上海的土地已经如此稀缺、人口增长的空间已经如此之小，所以，北京、上海近2年都出了一些控制人口增长的大招，最终在2017年实现了常住人口的减少。

其关键招数有3步：

严格控制入户，入户非常非常难。

限购、限贷加码，让有资格、有能力买普通住宅的人减少。

严厉打击商住，让没资格买普通住宅的人曲线买房变得越来越难。

与此对应的是，深圳针对有学习、有技术的人才的入户政策相对宽松，而一些二线城市的入户便民措施更是惊人。这是因为，这些城市的常住人口还有增长的空间……

3

抢人大战，

最后可能是“能力房价比”说了算

深圳，全日制本科以上一般都可以直接入户，而且入户还会给予1.5万元的奖励，硕士入户奖励更多。而一旦入户，也就有了买房资格。深圳入户如此宽松，是因为深圳的特殊情况：

《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》的目标是：到2020年，常住人口预期目标1480万人，在册户籍人口550万人。常住人口大专以上学历人口比重达到30%。

2017年，深圳全市年末常住人口1252.83万人，比2016年增加了近62万人，其中在册户籍人口为404.8万人。

也就是说，以后3年深圳常住人口每年还可以增加76万人，户籍人口每年还可以增加近50万人……

不过，深圳、广州的房价，目前也都已经比较高了，限贷政策则越来越严，深圳的“三价合一”堵上了最后的漏洞。

对于没有足够经济实力的人来说，在这2个一线城市买房的可能性也是越来越小，这2个城市的大门，也正在慢慢关上。

其他省会城市，人口上涨空间更大，可用土地更多，所以吸引人的招数也就更多。

以西安为例，今年前3个月，共有24.5万人落户西安。西安的落户政策，越来越灵活：

通过学历、人才、投资纳税落户的，即便是落在集体户上，也可同步完成举家迁入；只需上传学历资料足不出户即可落户，户籍卡直接邮寄给本人；全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户西安。

而长沙等省会城市，落户政策也是非常宽松。

一个人才，到底会选择哪个城市？为什么会选择那个城市？

明源君今天想提出一个概念：“能力房价比”。

能力房价比越高，这个地方吸引的人才就越多。

明源君下面详细阐述这个概念：

首先，一个城市的房价，实际上是由这个城市的综合资源决定的。

包括这个城市的工作机会、医疗学校商业、绿化公园等。调控常态化以后，一二三线城市的房价，将形成一个稳定的阶梯。

一个人才，在不同的城市能获得的薪水，是不一样的。

做类似的工作，在一线的工资可能是3万，在二线的工资则可能是1万5。所以“房价收入比”很难用来说明人的选择过程。

2015之前，因为信贷相对宽松，调控政策也没有那么完备，一个没有什么钱的人，只要踏准了周期，通过高评高贷等灰色操作，在一线也可以买得起房。但是现在调控已经如此之严，房价不再快速上涨，个人能力成为是否能买得起房的决定因素。

将来，大多数人选择城市的时候，其实是在进行一个计算：

我在那个城市可能获得的工资/那个城市的房价=能力房价比

一个毕业生小刘，他毕业的时候分别接到了深圳、重庆2家公司的邀请。

深圳公司开出了20万的年薪，深圳的房价是5万/平方。他在深圳的能力房价比就是：20/5=4

重庆公司开出了12万的年薪，重庆的房价是1.5万/平。他在重庆的能力房价比就是：12/1.5=8

那么，如果小刘认为自己的薪资以后许多年都不会变化，那么他就会断然的选择重庆。

当然，如果小刘有一个师兄，之前在深圳的一家创业公司获得了原始股，毕业8年就有了1000万，那么小刘去深圳，就有每年赚125万的可能，能力房价比有可能变成：125/5=25

这个能力房价比远高于重庆，所以，即使可能性比较小，只要可能性存在，他也可能会选择深圳的……

当然，这个风险比较高，也不是每个人都有机会。所以：

如果从纯理性、低风险的角度来思考，未来，越来越多的人会选择能力房价比高的二线城市。这个趋势，我们在前面已经看到了。

大多数三四线城市，高素质人才找到合适的工作不容易，如果连能力都无法展现，也就不存在计算“能力房价比”的问题了。

二线城市之后几年的发展逻辑，主要可能还是增量开发的逻辑。

明源君最后想说的是：以后一线的机会到底在哪里，三线的风险又在哪里……

4

一线的红利和三线的风险

一线的相关红利，主要包括2个方面：

1、存量改造的红利；2、人口和产业外迁的红利；

1、存量改造的红利，主要有5种途径可以获得

通过拆迁和一级开发重新入市的土地，通过招拍挂获得，财务成本低才敢拿

存量房、自有用地改变用途，保留土地使用权

以北京为例，有将酱油厂改造成共享办公空间，老旧酒店改造成长租公寓等成功案例。这样一来，存量就从需要清理的一般制造企业等变成了“租售并举”的新宠。

自带高新产业或有相关合作对象的房企，替换传统制造企业

上海松江区的某镇，用许多高科技、自动化企业，替换了原有的劳动密集企业、日化企业等等。事实上，一些房企巨头很早就在高科技等领域有广泛布局，有的本身就有相关产业，有的则有相关合作伙伴，他们有实力替换传统制造企业。

和政府合作，做公共项目

上海剩余的40平方公里土地增量空间，要预留约25平方公里作为上海市统筹新增建设用地，这一类公共项目，需要专业的房企来建设，运营，有的也可以成为ppp项目。

发挥想象力，不增加建设用地做新空间

《上海市城市总体规划（2017—2035年）》提出“加大存量用地挖潜力度，合理开发利用城市地下空间资源，提高土地利用效率。”能把地下空间做好的房企，自然就可以获得大量机会。

2、人口和产业外迁的红利，去周边区域做项目可以获得

以北京为例，其疏解人口和产业的去向很明确，一个是通州，还有一个就是雄安。

根据规划，形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局。据说通州人口将从90万人增长到130万人左右，这当然会带来需求的增加。

一位房企老总告诉明源君，如果说以前京津冀的城市相对分散，那么近2年，这个城市圈正在真正形成。

而上海则提出“逐步形成‘一主、两轴、四翼，多廊、多核、多圈’的空间结构和‘主城区—新城—新市镇—乡村’的城乡体系……加强与周边城市的分工协作，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群。”

上海的人口和产业，目前已经向周边城市外溢。已经开始在上海周边做小镇等项目的房企，也会有所收获。

如何判断一线周边的一块土地、一个社区的前途？

明源君根据自己的心得，给出以下6个判断标准：

看距离。距离的核心是未来到达城市中心的时间，而不是现在的物理距离。

看产业。本地没有任何产业，完全依靠一二线城市“外溢”的区域注定没有前途。

看资源。不可消灭的自然资源、历史资源才是真正的资源。政策资源、规划资源则要看城市自己的实力，发展得不好很容易被取代。

看对手。在同样距离内，如果有另一个定位相同又比你强的城市，你的资源无意义。

看邻居。一个社区内的居民如果永远都是1、2年内新迁入的，而没有老居民，这个社区注定成为低端社区。

看自己能力。有强大定位能力、成本能力、产品能力的房企，能充分挖掘地块的价值；融资能力强的购房者，能够挺过调控周期。

3、最大的风险，在没有抢到人、房价却被炒起来了的三四线

上面说到的一线周边的区域，虽然一些是三线，但本质上是属于一线。只要拿地做项目的时候，按照上面明源君所说的原则来做，并没有特别大的风险。强二线周边的区域，也有类似的逻辑。

最大的风险，存在于人口持续流出，房价却在上涨的一些三线城市。

你可能会问，人口持续流出，房价为什么还会上涨呢？主要是通过2个步骤：

棚改货币化、农民进城推动房价上涨。

地方政府为拆迁居民提供资金购买本地住房，短时间内增加了大量需求，房价上涨。此外，城镇化进程中，一些农民、乡镇居民，到城市买房，以方便子女入学等，也是动力之一。

房价上涨引来投资潮。

很多投资者并不会作深入分析，他们看到一个三线城市房价连续上涨，就冲进去，还有一些在外打工者，看到家乡房价上涨了就回去置业，构成了房价上涨的第二波动力。

但是，棚改、城市化有放慢和结束的时候。

只要当地人口持续流出，几年之后，该地房价必然大幅下跌，且不再有翻身的机会。

明源君最后想说：

买地、买房，千万不能看过去，而要看未来。而决定未来的，就是常住人口。