文/黎珏伶

近期，深圳正式开始实施“三价合一”政策，使得二手房交易成本增加，这就直接影响到想要换房的购房者。对此，深圳市房地产经纪行业协会副会长王波在4月11日的界面楼市私享会上建议：在当前环境下，想要“以旧换新”的购房者应当先卖房后买房。此外，他还从趋势、片区、户型、价格四个方面进行了详细分析，指导购房者如何挑选改善型住房才不吃亏。

现在是不是买房的好时机？

“三价合一”政策执行后，不少人都在关心现在是不是买房的好时机。在私享会上，王波表示：“如果是刚需购房者，什么时候都是买房的好时机。深圳现在可挑的房源太少，所以不管价格上涨还是下跌，买到合适房子的机会还是不多的。”

而对于想要换房的购房者而言，由于新政策对二手房冲击较大，二手房成交周期相对较长，再加上受国家金融去杠杆政策的影响，商业贷款周期也较长，因此，如果购房者想要卖旧房买新房，应当提前2-3个月先卖房，然后再买房，这样才能保证有购房指标及足够的资金换房。

换房看趋势、片区、户型、价格

改善型住房包括很多方面，如改善环境、面积、交通等等，而当晚私享会上所讲的“改善”主要指把老房子、小房子卖掉，换成新的大房子。王波表示，换改善型住房要看四大因素，分别是趋势、片区、户型和价格。

一、看趋势

如今，我国城镇化率已经达到了约57%，虽然距离70%的目标还有一段距离，但是相差不太远了。王波在任泽平对美国城市化进程的分析文章里留意到一个观点：当一个国家的城镇化率超过50%以后，它的城市化步伐会分化。

根据王波的理解：当城镇化率超过50%以后，城市化路径会变成，核心城市和重要城市带的人口迅速增加，除了中等城市人口向大城市迁移外，农村人口和小城市人口也会向核心地区聚集，而一些中小城市随着产业结构调整，人口逐渐减少。现在看来中国已经出现了这种状况，一些城市出现了许多空巢家庭。

因此，在买房的时候一定要考虑城市的发展趋势。如果一个城市总体发展是向上的、以创新型经济为主、主要发展朝阳产业，那么在这个城市买房是没有问题的。

二、看片区

中国有三大经济带：华东片区、珠三角片区及环渤海片区。王波认为，这三大经济带未来会支撑中国的主要产业，对人口、产业、新兴技术和资本的聚集能力也会超过很多地方。而对于内陆地区，他指出成都、杭州、武汉、郑州、南京、西安、合肥、长沙这八大核心城市值得关注，未来房地产对于这些城市及周边中小城市的吸附能力会非常强。

具体到深圳而言，王波表示，发展高科技产业的片区未来发展肯定好，如南山科技园片区。此外，前海、石岩、龙岗、龙华片区未来的房价也有一定的增值空间。

王波还谈到，由于深圳房价比较高，所以深圳很多购买力会向临深片区溢出，他个人比较看好的是惠州大亚湾片区及东莞塘厦、黄江、凤岗、樟木头等区域。此外，他还特别谈到，东莞松山湖片区值得关注。

三、看户型

在私享会上，王波通过分享对市面上几个户型的看法，指导大家如何挑选合适的户型。

第一个是市面上常见的中小户型，这个户型在使用功能上没有大缺陷，但从风水角度来讲，进门后可以看到全屋，这一点并不是很好。有人称这是“一箭穿心”户型，王波建议应当避免该户型。

第二个户型没有太大的瑕疵，但有些购房者为了压缩空间会将两个卫生间改作一个，并放在主卧里，这对主卧的干扰比较大。并且，这一户型虽然面积不小，但是餐厅面积不够大，如果家庭人口较多，使用起来可能不太方便。因此如果买到这种户型，改造时还需多花点心思。

第三个户型是90平方米的紧凑三房，功能设计比较齐全。但是因为这个户型面积比较小，小房间会不够舒适，因此人口多、子女较大的家庭使用这个户型可能会不够方便。另外，入户门的处理也不够理想，如果做了玄关，就没有了餐厅的位置。

第四个户型是万科臻山道的户型之一。180㎡的房子做四房两厅两卫一厨，有局部地方处理得不够理想，如厨房面积过小、进门走廊略显局促，再者，如果使用家庭需要请保姆，保姆则需要占据一个次卧。

四、看价格

王波认为，买房时要买到不后悔的价格。意思是，永远没有最好的价格，只有合适的价格。所以在价格方面，大家要注意两点。

首先，要关注一二手房成交时的比例和差价。现在很多城市尤其是内地城市，一手房成交火爆，但是二手房转让有些问题。在这种情况下，喜欢买新房、不喜欢买二手房是可以理解的。但是如果二手房比一手房便宜的话，那么买一手房可能还是有些贵了。另外，二手房和一手房的成交比例也值得关注。当二手房成交量超过一手房时，这时不管二手房价格是比一手房高还是低，二手房的价格恐怕都会快速上涨。

其次，由于深圳执行“三价合一”政策，二手房交易成本增加，所以未来半年至一年时间里，深圳二手房成交会萎缩，这时二手房的购房者就有一个比较长的时间与卖家博弈。因此，王波建议，购房者如果已经看好了二手房，则应当认真去跟卖家博弈，且心态不能着急。