前不久有人在社交网站上发布评论称“长租公寓五年内将消失”，尽管当前长租公寓行业的的确是困扰与解决规模与盈利问题困局之中。但仍有人在用实际行动“解决这一难题”，每年花费几十万用于租房的高端公寓租客。

那么这一群人为什么不买房，而是选择了看似“最不安稳”的租房呢？接下来，将通过几个具体租房案列来揭晓其中的原因。

1 投资思维，不愿将资金投入买房

Investment thinking

当投资人思维遇上租房这件事儿，立马成为了简单的数字计算，将生活品质与投资回报率全部以数字的形式呈现，选择最利于资本增值的方式安置自己的生活。

跑得比羚羊快的租客

一位租客租住的房子年租金15万，房子市场价1000万，1.5%回报率。此外他不需要支付物业费暖气费。小区服务也很好，直接和物业交流即可解决。

同时，他为自己算了一笔账，如果购入1000万的房子，首付起码550万（含税费中介费），贷款500万，月供接近3万。在背负银行高额贷款的同时，还需要降低生活质量。身边友人提醒他房租会涨，但他认为租房市场的竞争不是线性的（即租金与房价完全呈正比），“我不需要比老虎跑得快，我比一部分羚羊跑得快就可以了。”

不愿断了现金流的租客

还有一位30岁的证券从业者也是同样的想法。“不买房，财务自由，我还能够保持体面而宽松的生活品质。”除了4万的税前工资之外，炒股还有不少收入，但他至今没买房，每年支出12万元用于租房。

在朋友眼里，他是错失了购房良机的投资者，但事实上父母早已为他准备好了500万首付准备购入一套800万的房。但学经济学的他算了一笔账：如果将这500万首付存在信托基金里，固定约有8%的收益，每年都有40万理财收益。租一个租金1.5万的豪宅，一年也花不到20万，剩下的20万最少可以进行3次深度高品质境外游。

他觉得，如果把一个人的财务状况想象成一家公司，买房就相当于断了现金流，这是一件非常恐怖的事情。

2 短暂使用，没必要买房的学区租房族

Temporary occupancy

有不少的租客因为孩子上学亦或是临时外派的缘故，选择了租房的形式。学区房的引力以及优质教育资源的诱惑使得他们选择高价租房，为孩子也为自己提供更好的生活。

为了专属配套教育，他成了中产租房族

大刘是深圳地产圈的资深人士，作为深圳房价暴涨的亲历者，最多的时候他也曾拥有数套房产。虽然都是刚需小房，这几年也依然令他财产倍增。所以直到去年，他卖剩一套自住房，但还是朋友眼中年薪超百万的不油腻的中产代表。

但不久，他突然准备到深圳湾租套房。原因很简单，两个孩子要上幼儿园。那个幼儿园是那个豪宅小区里的专属配套，而且为了接送小孩方便，他也只能选择租住在那个豪宅小区。

于是，他在深圳湾成为了租房一族。

举家租房，为教育的搬家族

同样的情况在教育资源丰厚，但分配不均的北京也不少见。北京有14个区，排名前20的中学只集中于几个学区，并垄断了九成的清华北大在京生源。所以，不少望子成龙的北京家长们，不得不带着孩子往西城海淀扎堆。租一套房子，用于老人以及孩子居住，只为了更好的学区资源。

3 喜欢租房体验的新一代租房族

Enjoy renting

对于一些喜欢租房生活优质服务体验的租客来说，租房是一种另他们更为舒适的生活状态，同时可以满足生活与工作的需求。

享受租房“居无定所”的新鲜感

张扬父母是最早一批来深圳的奋斗者，房子是他从来不用操心的事情，当年他上小学时的学区房，现在的价格早就够换更多的房子了。

可张扬就是喜欢租房，从在国外读书时起，他就体验过城市中心的高级公寓、年轻人聚集的青年社区，也在美国寄宿家庭留下了愉快的交换回忆。国外对买房的开放态度也对张扬产生了影响，“在纽约、芝加哥，许多年轻人离开家乡到大城市寻梦，有的人终其半生都没有买房，而是回到原来的农场，完成人生之旅。”

回国之后，张扬没有像家人期待的那样住回家里的大房子，而是选择不停地去住各种有趣的房子。某青年公寓来深圳开第一家店时，张扬就被其青年社交的理念所吸引，成为了第一批住客；换了工作后，他又直接住进了蛇口一家有设计感的酒店式公寓。

对他来说，房子从来都不是他的困扰，其实他现在开的车就足够付一套小房的首付。他不需要买房来提供一个固定的住所，租房已经成为了他的一种生活方式，他更享受的是“居无定所”的新鲜感。

租好的房子，用来安放皮囊和灵魂

浮夸年代，曾经租住过一阵上海徐汇苑，四室二厅，一楼大平层，当时的月租金在1.3万左右。那段时间，实现了我理想生活里关于衣帽间、书房、餐桌、落地窗、开放式厨房、放映室的各种幻想。每天最开心的两件事是起床和回到家。巨大的卧室，每天睡醒，在柔软的床上打滚，拉开落地窗帘就能看到窗外的花园。一天工作完回家，就能舒舒服服地泡浴缸，然后在衣帽间里选第二天要穿的衣服。

当时的感觉就是“我正在走向人生巅峰”，所有生活的宠爱与幸运，都是我应得的。

贴心的小区物业更加强了我当时行走在云端的感觉，24小时值班的和蔼保安，我每次加班或者出差回家，一进楼，都能收到关心的问候；每天出门上班，都可以通过房间的电话呼唤物业帮我提前叫车；房子有任何问题需要帮助，都可以依赖物业的协助。

4 不管不顾不问，只是个外派的高层

Ignore it or not

一位杭州的房东将新房托管给了一个只做高端租赁的房屋中介。房屋由中介装修，主要是装了中央空调和地暖，整体还是比较简单的，据说还在装修的时候就租出去了，月租金1.6w。装修好后房东去查房，发现租客是一家外国人，夫妻是外企高管，租金公司报销。听中介说，有些外企的报销额度上限能到3w/月，不过杭州条件这么好的房子比较少。另外这种高管呆的时间一般不会久，大多在几个月到一年之间，都是从国外借调来杭州，一两万人民币租金相当于两三千美金，其实相比国外租金来说都算比较便宜的了。

5 高租金租房群体的需求痛点

The pain points of renters

综上四大高租金租房群体，可以将高租金租房群体身上的需求总结如下：

① 从投资角度来看，将用于租房的资金拿来做其他投资会更为划算。

② 因为孩子上学距离过远，需要搬到学区附近高租金范围内租房。

③ 喜欢租房体验的千禧一代。

④ 无需担忧高额租金的外派高管。

针对这些高租金租房群体的需求，长租公寓运营商在设计高端服务式公寓式有以下2点可以纳入产品设计之中：

① 租房产品居住体验要不亚于酒店与自有住房。租房因需要搬家的些许不安定感，会给租客心理加上一定的负担，但可以通过附加增值服务来增添舒适感，如预约出租车、日常家居服务等。

② 外派高管租客以及学区房租客对于租房地理位置的要求。对于外派高管租客而言，长租公寓所在位置需要距离上班地点短，方便上下班以及节约通勤时间。对于学区房租客而言，地理位置更为重要，节省孩子上下学的时间才是搬家的主要理由。

综上，服务式公寓可将客群定位在以下几类人群：千禧一代、教育所需的租房家庭、外派的高管、善于计算回报率的投资客。

6 服务式公寓，还是待开垦的蓝海

The blue ocean to be reclaimed

所谓服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施。横比“北上广深”，服务式公寓有它的标配特点：

① 位于核心区域，周边一定要有地铁。

② 恒温游泳池、健身房、瑜伽房，高级厨房用具等必须有。

③ 多采取一对一式高端管家服务。

目前四大派系中，服务式公寓的主要是以服务运营能力较强的酒店系打造。他们在原有的服务基础之上，不断探索更全面的服务模式，打破传统观念的物业服务构建理念，引领全新的居住生活理念和品质。

但后起之秀——地产系自然也不会忽视这一大片蓝海，纷纷提出要进入这一浩瀚蓝海。

3月20日，保利公寓事业部西南区域透露，2018年将在重庆引进保利的服务式公寓。

3月28日，万科总裁祝九胜指出万科租赁住宅当前已覆盖29个城市，获取房间超过10万间。此外，业务产品线不断扩张，收购服务式公寓，并正在涉足家庭式公寓方案。

不同的派系都已注意到了这一片长租公寓中顶部的蓝海—服务式以及家庭式公寓。

根据迈点研究院2018年2月中国住宿业服务式公寓品牌影响力榜单，优帕克、雅诗阁、盛捷、铂顿、源宿、辉盛阁、万豪行政公寓、优宿、名致、奥克伍德华庭这十大品牌早已在服务式公寓有了一定的建树。

随着公寓市场的不断发展，服务式公寓由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，同时在服务管理上多采取统一运营，物业服务有保障，未来将会在公寓市场异军突起。在不断满足人们追求更为美好生活的同时，也将丰富长租公寓的产品线，细分具体项目，促进长租公寓市场更好地发展！