文/陈思睿

2018年1月30日，南京市公布了《南京市“十三五”人口发展规划》，预计“十三五”期间，全市总人口将增加87万人左右，到2020年末全市总人口预计将达到910万人左右。“宁聚计划”实施3个月、落户新政执行1个月以来，日前，首次在南京办理就业登记并参保的大专及以上学历人数有6.9万人，其中外地大学生占八成以上。

人才的引入无疑对房地产有着重要的影响，学历和年轻的叠加，意味着未来强大的房屋购买力，非本地生人士更成为了优质的刚需一族。

纵观整个南京楼市，在各板块限价调控下，河西中限价4万5，河西南、南部新城、鼓楼滨江限价3万5，主城的房价普遍高于3万。目前南京主城的万元盘已然绝迹，传统的刚需阵地也渐渐发生着变化。

并且，去年南京有70多家楼盘收官，其中就包括了多家刚需项目。300万以下总价的普通住宅，正逐渐从南京各板块快速消失。面对居高不下的房价，刚需一族想要在南京购得房产，总的看来，仍是两江板块的选择空间较大。

据界面楼市南京站统计，目前南京区域内总价300万以下的房源基本都分布在江宁和江北板块。

注：数据截止到4月16日

江宁：均价2万以下楼盘愈加稀少

江宁的百家湖、竹山路和九龙湖板块是主力改善板块，楼盘已经陆续收官。骏景华庭还剩最后一栋房源未加推，预计93㎡的小户型总价将在300万左右。

而方山大学城的世茂梦享家、中航樾广场已经一年多没有加推新房，剩余少量房源，综合前期均价和周边楼盘情况，考虑到限价政策，面积89-98㎡的后期总价预计在250-300万左右。

传统刚需阵地的江宁滨江已经无房可售，而江宁淳化成为刚需后路，万科和昌金域东方、弘阳禹洲时光春晓还有房在售，但房价“2”字开头的高起点，即使是90㎡左右的小户型，入市门槛也要200万左右。

远洋山水一期的最后三栋楼近期已经加推，均价1.81 -1.85万/㎡，二期房源最快下半年推出，据置业顾问透露，单价将破2万/㎡。

远洋山水一期房源进入收官阶段

江宁禄口目前房源均价尚未超过2万，但仅有蓝天星港花园在售少量房源，而翠屏城的700多套收官可能将延期到5或6月推出。近日区域内的纯新盘中骏融信雍景台公开售楼处，项目计划先开公寓产品，公寓放风均价在16000-17000万/㎡，住宅房源现房销售，将在年底上市。目前禄口的几幅地块地价在1.2-1.3万/㎡左右，上市时间非常遥远，未来这些地块一旦上市，房价或许会超过周边新房价格。

南京禄口新城中心区效果图

江北：刚需选择空间较大

江北总价200万左右的楼盘则分布在桥北、高新区和雨山路区域。江北核心区新房目前限价3万/㎡，据了解二手房成交价格在3-3.5万/㎡。区域内的华润国际社区将推出500多套收官房源，预计均价是28900元/㎡，华润国际社区的小户型89-108㎡总价在250-310万左右。纯新盘扬子江金茂悦和绿地海悦，精装房价目标是32000元/㎡，可见，江北核心区的新房买房门槛越来越高。

华润国际社区效果图

江浦板块的房价包容性很大，刚需和偏改善客群都可关注该区域。根据前期开盘情况统计，房源总价在140-400万之间，涵盖各种面积户型。而300万以下的楼盘，融侨观邸、三金鑫宁府、北江锦城目前有少量房源在售。明发香山郡近期新领3栋住宅销许，根据销许均价，其中最小的面积114㎡总价预计是290万左右。而区域内的力标赞城近期加推一栋房源，按照其在售的少量房源均价计算，预计总价在140万-200万之内。

桥北区域，结合前期房价，200 -250万可以考虑金象朗诗红树林和御澜府的小房型，据了解，金象朗诗红树林的加推3号楼的价格与前期基本一致。除了这两个楼盘以外，其余楼盘前期均价都在2万/㎡左右。桥北大盘北外滩水城，根据2月份均价考虑，总价200万以内可以买到其小户型的精装房。刚需一族在桥北的选择空间仍然较大。

而江北的高新区域仅剩亚泰山语湖还有34套房源，是南京主城寥寥可数的“1”字头房源板块，不过购买难度也是非常高。而在六合，根据现有楼盘的价格环境以及在售的房源均价来看，多数房源总价集中在150万以内。