文/吴思竹

“跷跷板”房价这个词是我自己取的。

它指的是在同一个楼盘同一批次房源中，房价像“跷跷板”一样，在均价不变的前提下，一头低一头高，一部分房源很便宜，一部分房源很贵。

成都最早出现“跷跷板”房价，是在2017年8月前后。

个别楼盘通过“跷跷板”房价，将高价房源直接对市场出售，而将低价房源以加“茶水费”的方式间接出售，以此躲避限价，谋取利润。

2017年10月底，类似现象被媒体曝光，引起政府有关部门的高度重视。大力查处和打击之余，更于2017年11月中旬正式宣布出台了“公证摇号”政策，至此“茶水费”现象基本杜绝，而“跷跷板”房价，自然也随之绝迹。

但就在今年的4月2日，城东某楼盘再度出现了“跷跷板”房价现象。

而又非常巧合的是，它是成都宣布“刚需优先”政策后的第一个摇号楼盘。

于是，很多自媒体和购房者纷纷解读或猜测，这会不会是成都“刚需优先”摇号的配套行为，目的是保护刚需，抑制改善，为疯狂的“中签率”降降温。

坦白讲，我当时也有类似的想法，但是相对谨慎一些。我认为，应该等后续有更多楼盘出来之后再进行总结和定论。

△截图来源于吴思竹公众号

该楼盘之后，又有20个楼盘取得了预售资格。

我们在剔除远郊楼盘之后，选择了多个比较主流的楼盘与之进行对比，最后我们大体上分析出了该楼盘“跷跷板”房价的三种可能性。

一、刚需优先配套政策：可行性 0%

如果将“跷跷板房价”作为刚需优先摇号的配套行为，那势必不会只有一个楼盘这样定价，而应该每一个刚需优先摇号的楼盘都采用这种定价方式。

但根据我们已有的统计和整理（见下表），我们分析认为这只是一个个例。

△以上数据为人工统计，可能存在一定误差，仅供参考

我们对比了比较主流的几个楼盘，发现除了城东这个楼盘之外，其他楼盘的差价都非常小，属于完全正常的产品定价差异。

个别相对差价大一些的，我们在表格里都有备注，是因为产品形态（如洋房、带花园、或者大赠送等）原因，而即便如此，价差也远远小于该项目。

因此，我们基本可以得出结论：“跷跷板房价”不是“刚需优先”的配套政策，该楼盘仅为个例。对广大普通购房者来说，不过是虚惊一场罢了。

二、企业定价随机行为：可能性20%

第二种可能性，这会不会是一种纯粹的企业行为？

该楼盘的开发企业根据产品特点，就认为价差应该这么大？毕竟该楼盘产品比较特殊，很多房源都属于“住宅公寓”，与“普通住宅”拉开价差，好像也合情合理。

应该说，这种可能性是有的，但应该所占的比例不大。

毕竟，该楼盘最便宜的房源12686元/平，最贵的房源18587元/平，价差高达5901元/平。这个价差，完全是三个等级的楼盘价差，大概也就是一个极致刚需楼盘和一个轻奢豪宅的差距吧。

不仅如此，我们梳理全部房源价格体系之后还会发现，该楼盘的价格区间，主要集中在1.4万/平以下，以及1.6万/平之上，但1.4-1.6万/平的中间价格段，几乎为真空地带。

这很反常。要知道，该项目的开发企业可是业内专业程度最高的房企之一，这样的定价体系，对专业的策划定价部门来说，是不可想象的。

三、配合城市棚改行为：可能性80%

当我们对一个悬案疑惑不解的时候，我们就要看，谁是受益者。

就好像电视剧中，一个人被谋害，下毒手的多半就是那个最受益的人。

此次该楼盘除了跷跷板房价诡异之外，还有一个特殊之处，就是棚改的比例，高达20%。

为什么要超出正常10%的比例给予棚改户？如果把门槛房价做低，那么第一优先选房的棚改户是不是最大受益人？显然是的。

但是该楼盘的开发企业为什么要特殊照顾棚改户？

在均价不变的情况下，该企业并没有任何好处，甚至会因为跷跷板的原因，导致高价房源难以去化。

这背后，或许有政府棚改部门的大量沟通协调工作。

此前，第一个拿出20%房源优先棚改的招商中央华城，就曾经出现过街道办在附近棚改区贴“买房”告示，鼓励棚改户积极购买招商中央华城的事情。

而政府棚改部门为什么要来做这个工作呢？这让我想起去年年中的时候，一个棚改户告诉我的一个故事。

2017年1月，第三方评估机构对该棚改区的房屋进行价格评估，标准1.1万元/平；但没想到短短几个月时间，该棚改区周边的房价已经上涨到1.7万元/平以上，拆迁之后的赔偿款已经不足以支撑购买新房，棚改户们不答应了，棚改阻力瞬间增大。

所以这种情况下，对棚改户来说，要么增加赔偿金额，要么房企的房价变得更便宜。于是，“跷跷板房价”现象就出现了。

最后，给大家我的结论：

1、“跷跷板房价”现象仅是个例，不是刚需优先摇号的配套政策。大家大可不必紧张，尤其是对普通购房者而言。

2、但“跷跷板房价”现象不一定会是孤例。只要棚改压力继续存在，这种案例就有继续出现的可能。

当然，可能会以“五城区”为主，毕竟棚改更集中，且棚改户更倾向于购买五城区的房子。

3、对于普通购房者而言，我的建议很简单。这就是游戏规则了，大家没必要去纠结它，因为最终的决定权还是在大家手里。

你觉得价格偏高的房源，你不买就是。毕竟，打麻将，总不可能四家都赢钱，对吧？