4月13日，SOHO中国旗下共享办公品牌SOHO 3Q落地杭州。作为SOHO 3Q走出北京上海，开展全国布局的首次落子，杭州SOHO 3Q尤受SOHO中国董事长潘石屹重视。他特别带着自己的“潘谈会”来到位于钱江新城财富金融中心的杭州SOHO3Q首店，畅谈“消费升级、美好生活”。而我也借此机会，又一次对这个身上带着“地产大佬”、“摄影发烧友”“直言大炮”“短裤党”“西装党”等诸多标签的男人有了更深入的了解。

1 中国是平的，但“办公”仍未被解放

Unliberated office

“中国真正的财富增长是从2003年开始了，短短十年时间，中国创造的社会财富是前五十年的56倍。现在我们穿好衣服，开好车，每个人都选择不同的生活。这些的美好生活的基础就是我们在进步，来源于经济增长。”潘石屹认为，社会之所以会取得如此大的进步，源于中国或者说每一个城市、每一个人都融入世界了。“中国人没出去，但中国生产的商品进入了世界。”

潘石屹在本次潘谈会现场分享了一本书《世界是平的》，他认为今天的中国也是平的。过去五年，中国一二线城市、城市和农村之间在衣食住行方面是很不一样，但“今天到中国所有的地方，不仅是杭州这样先进的二线城市，所有的二线城市穿的衣服款式和一线城市一样，吃的东西和一线城市一样，连农村都是一样。中国是越来越扁平化。”

2018年是改革开放40周年，在“美好生活”的畅想之下，各行各业都在探讨消费升级，企业家都想从中分享红利。潘石屹直言不讳，中国在办公领域还有特别大的差距，“中国老板的办公室还很大，有些还是红木家具的。我早前在美国待了一年时间，去了Facebook，扎克伯格他的办公台就和我们现在这里一样，是一排，跟员工们在一起。”

“靠淘宝、微信、支付宝、智能手机把所有人都解放了，可是没有解放的是办公。”潘石屹用“监狱”来形容现在的办公室——神情不愉快，而且还要戴个卡，和监狱的号牌一样，“就差一个手铐了”。至于要解放什么，潘石屹认为，“以前的办公环境是压抑的，没有把人的聪明才智发挥出来”，现在最重要的是把人的聪明才智放出来。

按照老潘的构想，办公空间是学习、要流、展示、社交等功能有机融合在一起，“所以SOHO 3Q设计了很多公共空间”。

前天，潘石屹转发了一条微博，公告SOHO可以网上预约免费的场地拍摄。老潘晚上5点多转发的微博，第二天大清早起来，就看到同事留言——要到我们SOHO里拍电视的人、拍电影的人、拍广告的人让对方的服务器崩溃了，“我可能出了一个馊主意吧——要免费的吧。但这很好，这就是流量。”

流量也就是行业常说的线上运营，在潘石屹看来，线上和线下究竟是要融为一体的，两种思维模式是要结合在一起的。他表示，“很多东西是不能替代的”，比如说线下门店。

苹果七八年前还在第五大道租SOHO的地下室，“租的时候乔布斯没有信心，我们也没有信心。在纽约第五大道上租金一直非常高，苹果公司比较抠，不愿意付这么高的租金。”但最终还是达成了合作，尽管租金很低——3%提成比例。现在SOHO的租金高得惊人，苹果在全球的店面也多得惊人。事实上，苹果公司的店不是销售东西，而是在店里订购了东西送到家里。潘石屹观察苹果第五大道的店好几年，每次有新手机、新耳机……要出了，总有是有很多人排队，“这些粉丝都疯了”。最后他幡然醒悟，“这是一个庙啊，是要崇拜它，要去磕头。”

后来，他发现“小米没有庙”，就建议雷军建庙、要让粉丝去朝拜。而如今，潘石屹自己也是在为SOHO建庙。

2 今天共享办公品牌经历的痛，

潘石屹都尝过

Pain points in the co-working

▲图片来源：潘石屹微博

在SOHO 3Q来杭州的前一天，WeWork中国宣布合并裸心社。消息一出，圈子炸锅了，没想到裸心社也会被收购。印象中，这个品牌很有个性，也拿过不少钱、收购过国外的品牌，还在不少国家和地区积极扩张。

同时报道频出，有不少的媒体在猜测裸心社以“裸了一半的身价”委身于WeWork。原因是何，盈利模式？融资状况？甚至对共享办公这一商业模式的可行性都提出了质疑。

其实这样的场景，潘石屹一点也不陌生，因为这些他早在2012年就已经历过了。当时的SOHO中国突然宣布要开启转型不再通过卖地赚钱之后，老潘自己都曾苦着一张脸说，出租的收益率北京上海只有3%,而利息却要4.4%，这样每年都要倒贴1.4%。此后，SOHO中国由租转售后营收经历了断崖式“过山车”下跌，遭遇了媒体的围攻。

同时因为在自持物业中开展共享办公，遭遇了同行的质疑“SOHO 3Q走偏了”，老潘也未曾对自己“高级二房东”的事业产生一丝丝质疑。他抛去自己的办公室，转而与双肩包共同作战，走遍多城办公空间，并不止一次宣言“我没有对共享办公失望”

目前SOHO中国总资产700多亿，已经形成可以收来租金的是526亿，负债200亿，资金成本年息是4.1%，据说是全中国房产公司里利率最低的一家。而且目前租金还在不断上涨。用潘石屹自己的话说，传统业务根本就不用他操心，所以他要尝试新业务——SOHO 3Q，“它在我心目中的位置特别重要，几乎占领了我心中要做业务的全部。”

所幸，SOHO 3Q没有让老潘失望，截至2017年末，已运营的SOHO 3Q平均出租率约87%。此外，SOHO中国租金收入约人民币16.69亿元，同比上升约11%；物业租赁毛利率约为80.5%，2016年约为79.7%；运营稳定的投资物业平均出租率达到约97%。

而在3月20日的2017年度SOHO中国业绩发布会上，潘石屹还表示，确保每一个3Q健康发展的重要条件“不断盈利”已经达到，接下来的一年里，工位数将在2017年的基础上提升一倍。

尽管目前中国的共享办公规模还非常小，还未能形成一个真正的行业。共享办公还处于婴儿期、还是实验阶段，现在还不是真正的经济规模。但潘石屹告诉我，他很看好共享办公的前景。

3 昨天的太阳晒不干今天的衣服，

创业需要“接地气”

Startups need to be grounded

▲外婆家创始人吴国平帮潘石屹系扣子

风口之上，往往聚集着一大批想干事儿，或者想搞大事情的人。这群人，叫创业者。

这个4月，最劲爆的新闻无疑是，美团以35%美团股权、65%的现金收购共享单车巨头——摩拜单车，收购金额总计27亿美元;其中3.2亿美元作为未来流动性补充，A、B轮投资人及创始团队以7.5亿美元现金出局。媒体称，摩拜的早期投资方和创始团队均已套现。按照9%股份计算，胡玮炜套现2亿美元，15亿元人民币以上。从月薪一万到身家百亿，胡玮炜仅用了3年。尽管结局是，胳膊拧不过大腿，摩拜“卖身”美团。但这一点儿都不妨碍胡玮炜成为80后女性创业神话，被人膜拜。

创业就好比爬坡，总有人会爬不上去或者半路夭折。胡玮炜，1982年出生于浙江东阳。潘石屹是1988年开始创业的。他说，创业至今，自己从来没有失败过。

当被要求分享创业经验时，潘石屹笑称，“经验太多，时间有限。今晚只分享一条——昨天的太阳晒不干今天的衣服。”

今天的技术发展、人民的消费水平、社会的进步和昨天完全不一样。“老一辈说的、创业成功者说的经验都是没用的”，潘石屹告诫创业者，不要去模仿，模仿在创业过程中是成功不了。

1990年底，海南房地产大热，几乎是全民炒房炒地。一个偶然的机会，潘石屹在海口市规划局看到一个数字：报建的面积每平方米要交120块钱，报建的面积除以海口市所有的人口，发现海口市平均每人的住房面积50平方米，当时北京的平均面积是7平方米。再去看看当时美国的数字——43平方米，别的国家都比较少。“我一看，海口的房地产要倒了，赶紧要跑！结果跑了以后，海口处理烂尾处理了十年时间。”其实，当时他只是去看看这些房子都有没有房产证。

这是潘石屹创业生涯中至关重要的一劫，他躲过了。

“别人都在炒，你怎么就跑了呢?”别人说，老潘会算命吧。潘石屹说，自己“只做科学分析，从来不算卦”。

“任何事情都很简单的，离不开常识。”潘石屹表示，人们对常识的向往和追求还是有的，只要有这个就不会犯错的。

这是最朴实、最接地气的创业逻辑。

再拉回到现实。

现在各大城市尤其是一线城市都在疯狂“抢人”，用各种政策在吸引人才，也为创业者提供了很好的支持。北京是潘石屹心中最喜欢的城市，他喜欢这个城市的活力，因为外来人口多、包容，“互联网最集中的点是什么地方?我想不在中关村，而在望京SOHO办公的人都知道，年轻人的密度、创业的气氛非常强。为什么这么强呢?我觉得要吸引人才，吸引很有活力的创业公司来，就需要开发商和地方政府要把硬件条件做好。”

比起花样百出的营销玩法，潘石屹花了三年的时间，在做一件事情：在望京SOHO的每一个角落，手机的信号必须是好的。为了这一件事，SOHO每个月都对三大运营商进行排一次序，确保每个角落都是信号最好的，“在互联网的时代，如果手机信号都是不好的，这里办公环境就是差的。”

因为创业比较早，潘石屹笑称，自己有钱得也比较早，而且追求的物质阶段已经过了。老潘所希望的“美好生活”也很朴实、接地气：生活能够比较温暖，同事之间比较关心，家里的人之间都有爱，能够和睦相处。“我觉得这些东西可能是一个美好生活的基础。如果没有这些东西，而只是讨论我们创造了多少房子，做了多少红烧肉，做了多少衣服，或者天天都不高兴，生活中没有爱、没有关心、没有温暖，这个生活就是不美好的。所以生活中的爱是很重要的。”其次就是美——不仅要衣服多，还要好看;不仅房子多，还要好看。

把对美的追求、对爱的追求与物质追求平衡起来，就是潘石屹心中的美好生活。

“现在互联网公司的人加班特别多，CBD办公楼的空调基本都是开到9点，望京SOHO可以开到12点以后。”这是一个很接地气的细节，潘石屹说，把这些做好，创业的公司自然而然会来，创业的人自然而然会来。

4 超高房价换来超低租金回报率

老潘也迷茫了

Ultra high rents and low rental returns

潘石屹一直在带领SOHO中国转向轻资产的方向，但他自己也公开承认“一时半会儿还告别不了房地产商这个身份”。即使选择在房企都在做大规模，冲刺千亿级体量的风口之上，潘石屹带领的SOHO中国“画风突转”走上了一条见效慢的路子——转售为租。一时之间，同行外界质疑声不断，对其行为表示不解。

而近日潘石屹通过微博发布的一则视频可以窥见他当时的心境“房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。”

老潘还坦露了这些年自己因为忌惮于媒体的耸人标题而不敢说的一些“真心话”。他说：“租金回报率，这一房价背后的更深层次的表象。租金回报率（租售比）就是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有其他任何一个指标能代替它。但是当前租金回报率是超低的，以北京为例，现在办公楼的租金回报率大约是3%，住宅的租金回报率不足1%。而正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了、会跌，反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。”

“这样来看，中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我，中国的租金回报率一直很低，跟世界不同步，这也许是中国房地产市场的特点吧。我告诉他，在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%，是在这二十年里，从20%一步一步降到了今天不足1%。”

政府说：房子是用来住的，不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解，也有人把这句话无限地去引申。潘石屹说自己的理解就非常简单，就是要让租金回报率回归到正常的水平，要把过高的房价压下来。

但是，潘石屹相信未来房地产的市场一定会回归正常，回归常识。市场配置资源的机制是不会变的，也不应该变。“因为住房又破又小的计划经济时代，我们都经历过了，这条老路是不能走的。我唯一不知道的是，会用渐进的方式回归，还是用激进的方式回归。”潘石屹最后说道。

5 优客工场是SOHO 3Q第一个孵化出来的作品，潘毛不是冤家

SOHO 3Q and UCOMMUNE are friends

▲潘石屹为毛大庆拍摄的个人影像

曾有一度，优客工场的毛大庆与SOHO 3Q的潘石屹频频通过媒体喊话对方，表示对于共享办公行业定性的不同见解。

毛大庆曾说过这么一句话：SOHO 3Q只用自持物业，走偏道儿啦！（毛大庆：我没说！）

潘石屹：走偏路的人总是看到是别人在走偏，再说了，我们还没开始走呢！

毛大庆：不是我啊！我没说啊！我不知道！共享办公行业性质尚未确定，但争论是正常的。

潘石屹：才几万个座位的时候，比大比小？有意义吗？

最终这场由媒体传话的争论最终以潘石屹“5年50万个座位”的豪言宣告结束。

潘石屹与毛大庆是同行，但不至于到冤家的地步。现在优客工场估值约为110亿元，而这一只共享办公行业独角兽最初是在望京SOHO孵化出来的。“毛大庆从万科辞职了就给我打电话，说干什么呢，我说干什么都行，我给你提供个办公室，你慢慢想吧，结果他就去了望京SOHO开始创业。”尽管不认为SOHO 3Q是孵化器，潘石屹还是笑着说，“SOHO 3Q孵化出来的第一个十亿美金项目就是毛大庆的优客工场”。

一次与潘石屹的谈话实录

迈点丹丹：当身边的地产圈朋友听说你开始重新创业做“SOHO 3Q”这个项目之后，什么反应？

潘石屹：任志强说毛大庆打电话跟他说3Q，说了好几遍，他还以为是thank you，不知道他要谢自己什么。

迈点丹丹：如何看待WeWork中国收购裸心社？

潘石屹：共享办公现在在中国是刚刚兴起，无论是毛大庆也好，还是WeWork也好，他们为营造这样的办公环境立下了汗马功劳，功不可没。我们希望他们和我们一样都可以发展好。

迈点丹丹：对于共享办公未来的发展如何看待？

潘石屹：共享办公市场形成之后，只有我们几家（WeWork、SOHO 3Q、优客工场等）是远远不够的。它是需要更多的人、更多的办公面积、更多的房产开发商加盟到这个行业里。中国一年毕业的大学生就好几百万人，现在我们奋斗了三年的时间，提供的座位才26000个，和整个的办公需求差距很大。

另外，规模还非常小，还未能形成一个真正的行业，到今天，这个共享办公还是婴儿期，还是实验阶段。现在还不是真正的经济规模。

迈点丹丹：共享办公“回效慢”是行业共同痛点，据了解，望京SOHO有很多创业者进来，但创业者的收入比较大多不够稳定且相对较低，不知道SOHO 3Q如何确保盈利？

潘石屹：我们对联合办公的前景非常看好。我们办任何的办公地点，盈利就是我们的目的。很多互联网项目就是要烧钱，我们不做这样的事情。

迈点丹丹：对于和共享办公盈利模式类似的业态长租公寓，您认为该通过什么样的金融及地产环境来支持此类空间租赁经济的发展？

潘石屹：对于长租公寓也好，短租公寓也好，我们一直都在研究。但这个长短租市场的盈利环境是较弱的，甚至可以说是不存在的。因为现在整个租售市场的比例就是1%，再把这个附加做上去1.5%，在银行贷款是5%，怎么做这个生意？永远做不下去。可是办公是不一样的。