文／艾振强

去年，碧万恒的销售业绩均突破5000亿，万亿似乎近在咫尺。然而，恒大却十分谨慎地将2018年的目标定为5500亿元，碧桂园、万科甚至没有目标。一些千亿或准千亿房企也不再特别强调销售规模。倒是一些现在只有一两百亿甚至几十亿规模的房企，喊着要冲千亿甚至三千亿！

为什么会这样？

因为对规模房企来说，千亿是生死线，三千亿或五千亿是发展线。到了三五千亿，或许仍有可能被后面的房企超越，但已无生存之忧；上了千亿的房企，被人干趴下的概率也已大为减小。

此外，如果说买房子是赌国运，干房地产开发更是“听党的话，跟政府走，沿着大国的国运前行”，否则很容易踏空！中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。不仅要数量更要去杠杆讲质量；除了干房地产开发，还要干实业，要多元化！

至于那些依然狂热追求规模的房企，2018年要在谨慎中前行，要持有足够的现金，要继续快周转快去化，冲规模很重要，但活下去更重要！

发展大势要求房企弱化规模规模房企自身也需要多元化

如上所说，对于规模达到三五千亿的房企来说，已经没有生存之忧，未来无非是发展快一点慢一点的问题。

但即便是他们的“慢”，对尚未达到千亿的房企来说，也是“快”了。因为五千亿规模的房企，一年增长20%，就是一千亿的规模！

而对于已经达到千亿，或者触手可及的房企来说，其生存的忧虑也已大大减缓，对规模的诉求自然也没有其他的房企那么强烈了。

明源君对话过几个准千亿房企的老总，有些仍对规模保有兴趣，有些甚至不太感冒，因为它的规模、利润和稳健性都很好，只要达到千亿规模，就到了一个相对舒服的平台，未来完全可以按自己感觉相对比较舒服的节奏，稳步发展……

此外，这类房企不刻意追求规模，还有以下两个因素：

首先是整个外在的形势变了，要跟着国家的发展节奏。

目前，整个大的的趋势是脱虚入实，大家可以感受到国家对实体产业发展的诉求。由于国家推动整个实体经济往上拉，所以房地产不可避免也得往这方面走。

不懂政策，就没有办法研究中国楼市；不听党的话，跟政府走，企业也很难做大做强……

这不，去年以来，郁亮就不断强调，万科要当好农民种好地，靠真本事赚钱，靠双手劳动获取回报；反对赚快钱、赚“钱生钱”的“轻松钱”。坚持真实价值创造，坚定不移走实体经济企业的道路。“第一、第二早不在我们心中，我们心中只有美好生活”。

前不久，旭辉集团总裁林峰在一篇文章中对此说得更加清楚，“老老实实做事，规规矩矩做人，听党的话，跟政府走，沿着大国的国运前行”。

什么是美好生活？住有所居确实很重要，但只干房地产开发肯定不是美好生活！

这方面，恒大是个很好的例子。纵观恒大集团的发展史，基本都是紧跟宏观经济的走向发展的。主业地产自不必说，此前，恒大重点布局的金融、文旅、体育和大健康产业，也无一不是国家重点支持和大力倡导的发展方向。

可是，国家要去杠杆，去年年初恒大立马大幅降杠杆。到了今年3月26日，许家印在香港业绩发布会上表示，恒大将积极探索高科技产业，逐步形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头的产业格局。此前的金融被弱化了，这与国家去杠杆防范金融风险的大政方针完全保持一致。

4月9日，恒大与中国科学院签署全面合作协议，宣布在未来10年内投入1000亿元打造三大科研基地，全面进军科技产业！

碧桂园也有类似动作。早在去年 10 月，碧桂园集团江苏区域与苏州穿山甲机器人股份有限公司签署了《战略合作协议》。协调整合主导产业资源进入碧桂园在江苏的产业园区等。此外，双方还将探索成立产业基金。

据媒体报道，最近，碧桂园还拟面向全球招募工业机器人系统集成、智能机器人研究、人工智能、智能家居、物联网等智能制造领域的人才。

有人说，这是讲政治，不是商业！明源君觉得错了。一个企业的发展，如果不能与国家发展大势保持一致，你还能指望他不断地发展壮大吗？

其次，对房企自身来说，也要在规模之外有别的作为。

对于大型房企来说，弱化规模，追求有质量的增长，既可不搞出金融风险，也有利于为自身未来发展探路。

不管行业集中度怎么提高，最终还是会有上限的！三五千亿，甚至万亿之后靠什么支撑企业继续向前发展？

管理大师彼得·德鲁克说过：战略不是研究我们未来要做什么，而是研究我们今天做什么才有未来。开发之外的多元化，就是在为未来探路！

对于千亿以上规模的房企来说，坐拥大量人才、资本甚至技术和大平台的房企，有足够的实力向多元化集团演化。当然，前行路上不会一帆风顺，成功了固然好，失败了也可以积累经验。比如，此前不少人觉得恒大粮油、冰泉失败了。但陈啸天认为，恰恰相反，在这个过程当中，恒大所获得的经验和教训是非常巨大的，藉此，恒大提前探明了多元化的道路，甩其他房企几条街。

更何况，去年恒大从规模型向“规模+效益型”转变之后，当年即录得370.5亿净利润，成为国内盈利能力最强的房企！

如果到了千亿这个阶段了，还只是一味的埋头冲规模，几年之后，很可能会丧失掉下一个时代的发展机会。

何况这些业务会对提振相关房企的开发业务。比如，根据协议，穿山甲机器人将充分发挥机器人产业优势，配合碧桂园进行科技小镇的土地获取。再比如，此前明源君专门撰文分析过，恒大、绿地等为何可以低价拿地，别人还学不会，因为他们有产业，比如恒大文旅（如恒大童世界）！

中小房企不冲规模有生死之忧有规模才能在资本市场讲故事

不少媒体引用了一些并不太准确的数据来说明某些房企的目标很激进。明源君看了一下，其实这些都还不算激进的。

通过与业内人士线上交流，或者实地考察，明源君知道，有些去年只有百来亿甚至几十亿的房企，却宣称要冲千亿乃至三千亿！

如此激进的目标，源于强烈的掉队恐惧，由此产生对规模的偏执。因为，没有规模就借不到钱拿不到地，招不到人，很容易死。

最近，明源君得知，上海某楼盘，拿地楼面价不到4位数，最早卖3万多一平米，现在均价已经到15万一平，单盘货值超百亿。按说，这个企业简直赚死了！然而，截止2017年年底该楼盘的开发商有数十亿的债务逾期无法偿还。此外，其今年要偿还的贷款数额是账面资金的十余倍！

该房企的债务违约，可能只是中国房地产行业债务违约的冰山一角。而且，这类房企想借新还旧基本没可能。

因为，要向金融机构借钱，销售规模是很重要的一个权重。不少银行早已将开发商按规模分成了三六九等，想拿钱可以，排队！

去年以来，各种融资渠道被卡，不少房企资金紧张。最近，明源君跟圈内的一些CFO交流发现，一些过去融资成本很低的明星企业，也开始拿很贵的钱了，十个点是起步，十三四个点也正常。

上了规模的房企都这样，中小房企只会更惨，有些公司20%利率的钱也拿甚至有钱就拿，不计成本！

这种形势下，只有冲规模，业绩目标高一点，才好讲故事，比较方便从金融机构拿钱和资本市场上拿钱。

去年不就有房企因为高调宣布2018年的目标，导致自家股票连续大涨吗。股票价格涨上去了质押股票能套现出来的资金自然就多了！

如果规模小，就很难拿得到钱或者即便拿到了也很贵。没有钱，自然就没办法拿地，哪怕明明是个好机会。即便还算有那么一点钱，但不少地方，去参加招拍挂都是有门槛的，你实力不够，去参加土拍都没有资格……

再者，你要规模上不去，别说吸引人才，现有的人才可能都留不住。因为快速增长的企业天天在高薪招兵买马，挖你的墙角。

另外，前面说了，5000亿规模的房企一年增长20%就是一千亿，增长10%也有500亿！对500亿的房企来说，就要更快的增长，才能缩小与前面梯队的差距。

虽然这几年房地产的销售规模连年增长，但新开工面积早在2013年就到顶了，此后总体呈下滑的趋势。千亿以上规模房企增长一点，就意味着一大批中小房企的消失。指不定哪天就轮到自个头上了，那还不得奋起直追？！

一数百亿规模房企的老总就告诉明源君，为了生存，必须要冲规模，我们一年业绩翻倍，增长量还不到巨头增长10%。好在这也有好处，因为，对巨头来说，稍微适合布局的地方都已经布得差不多了，如果要继续猛冲规模，就要继续下沉。

部分三四线受益于棚改的刺激行情还在延续，但竞争也日益白热化。下沉会带来更多选择和机会，但风险也越来越大。只有几百亿的房企，如果对行情预判准，完全可以随着城市行情的轮动，打一枪换一个地方，但上了规模的房企，不可能这么玩！

冲规模很重要，但是活下去更重要房企一要保证现金流，二要快周转

弱化规模增长的房企有自身优势，继续狂热追求规模的房企也有自己的苦衷。但无论是谁都要保证现金流安全。因为高杠杆企业，流动性是命。要保证现金流安全，一靠外面拿钱二靠快周转自己造血。

一、强化回款，多渠道融资，保证现金流安全

公司帐上，永远都要留足够多的现金，一是保证安全；二是在今天的环境下，手上有钱才有大把的投资拿地机会。

中国恒大目前有2877.2亿元的现金储备。而截至2017年末，碧桂园现金及银行存款约1484亿元，还有2485.1亿元银行贷款额度未使用。

注：以上数据截止到2018年4月16日

怎么有钱，无非两个：开源和节流！

开源上一方面是加快销售和回款，这是最有效的资金，另一方面是在国家政策允许的情况下进行融资。

首先，没有回款的销售都是耍流氓。现在房企都在满世界找便宜的钱，而最便宜的钱是销售回款！如果在中国这么好的预售制度下你都还没有做好的话，这就是个很大的问题，那你干脆也别拿地了。

其次，国家政策对于房地产企业融资的窗口还是很多的，无非过去非标融资多一点，现在标准化融资多一点。要打开多渠道多层次融资。诸如供应链融资、购房尾款融资，项目层面的股权融资等，政策上都是支持的。

节流也是途径之一。阳光城自去年推降成本的动作，第一轮降了19.20亿，今年一季度完成第二轮，又降了20.7亿！

另外，现金流方面，有必要给每个城市设置一个支付比例，回多少款就付多少钱，如果没有回款就不要大手大脚的花钱。

二、在保证质量的前提下，把快周转做到极致

这段时间，对高周转的批评甚多。但无论是要做大规模、规避风险，还是要快速回笼资金，高周转都是必须的。

笔者认为，高周转总体上还是好的。房企追求高周转，倒逼其必须标准化、体系化，这样一来，过去经常出现的工程质量问题反而减少了。快周转确实存在着极限，调控不断加码也对高周转房企提出了更高要求，但很多房企距极限还早。

怎么提速？核心要先拿好地。就招拍挂来说，一二线城市肯定较难。三四线城市，要高周转就不能拿太大块的地。如果是收并购，在建项目最从签约到开卖，到现金流回正最快。对达不到要求的，可以先培育成在建工程，再剥离出来，不仅降低了潜在风险，自有资金回报率也高。