文/姜开发

照母山、大竹林、礼嘉、悦来、中央公园被称为“北区五小龙”，若论板块成熟度、宜居程度，开发近十年的照母山当居首位，令众多意欲置业北区的购房者熙来攘往。但无法否认的事实是，面对已步入开发后期的照母山，置业空间急剧减少。那么，还有“入主”照母山的机会吗？如果有，在哪里？

土地缩减全面步入成熟期

土地成交量是衡量一个板块成熟与否的标尺之一。铭腾数据显示，2009年至2018年4月，照母山板块一共成交46宗土地，可建体量约1236.98万方。其中，2010年至2014年是照母山土地成交的高峰，期间共成交40宗土地；也是在这段时期，凭借恒大、龙湖、万科、香港置地等品牌房企的拉动，照母山快速从生长期进入发展期。

自2015年开始，照母山的供地逐年减少，2017年全年无土地成交，2018年目前只供应了一宗土地——由龙湖于2018年1月4日以总价约8亿元、楼面地价约11396元/㎡竞得。值得注意的是，2009年照母山的楼面地价约1752元/㎡，十年时间地价翻了约6.5倍。

数据来源于铭腾

据界面楼市重庆站不完全统计，照母山在售楼盘中新盘寥寥无几，仅恒大御府一个全新楼盘，其余均为近几年开发的“老盘”。此外，在市场行情持续走高的影响下，产品形态方面，照母山可选择的物业已经比较少，主要以去化缓慢的高总价别墅为主，如独栋、双拼别墅；刚需高层较少，洋房最为稀缺，目前仅恒大御府有计划推售洋房。而照母山普通住宅（洋房、高层）的二手房主力售价在13000元/㎡-16000元/㎡，领跑“北区五小龙”，这也从侧面佐证了照母山的价值以及物业的保值升值空间。

楼盘信息来源于房天下

配套成熟迎来价值腾飞

如果土地成交与在开发楼盘状况是衡量一个板块成熟度的隐性指标，那么看得见的配套即为一个板块成熟与否的显性特征。

照母山依托“国家级开发新区”两江新区，占据重庆城市发展中轴线的重要位置，经过近十年的开发、建设，不仅是重庆“一路向北”后第一个发展成熟的新兴板块，更成为重庆新区建设的崭新范本。

照母山被规划为“高端居住区”，板块平均容积率约2.3，这意味着板块内的物业形态以洋房、别墅等改善型物业为主，照母山也因此成为品牌房企展现实力的“必争之地”。铭腾数据显示，照母山吸引了20余家品牌房企进入，重庆房企TOP10中有8家进驻、全国房企TOP10中有5家进入，物业品质得以保障，“高端居住区”名副其实。

相对于悦来、礼嘉、中央公园等新兴板块，定位“未来城市核心”的照母山离主城核心区较近，其配套更是不断醇熟，呈现出浓厚的居住氛围。

2018年3月31日，距离主城核心区最近的新建城市隧道“星光隧道”通车，以及去年年底开始运营的轨道5号线一期工程，金开大道、金州大道、金渝大道、金通大道四条主干道的环绕，照母山的立体交通网络日趋完善。商业方面，金州商圈旗舰商业约克郡购物公园已于去年12月29日动工，加之开业已久的爱琴海购物公园，可满足日常休闲娱乐所需。此外，重庆市人民医院的两江新区新院已进入全面装修、设备安装阶段，预计2018年年底竣工，2019年投入使用，极大提升了板块内的医疗条件。

恒大御府效果图（图片经恒大御府授权使用）

洋房“断层” 恒大御府应市而来

一个板块日益成熟之后，往往意味着板块内的置业机会将越来越少。商品住宅供货紧张的照母山亦是如此，以目前处于“断层”状态的洋房产品尤为突出。而作为照母山现阶段唯一一个全新楼盘，即将首开洋房的恒大御府还未正式面市，便已受到市场广泛关注。

个中原因，首先来源于恒大御府稀缺的产品形态。据了解，恒大御府是照母山最后一个纯洋房社区，在整个板块内洋房紧缺的现状下，显得尤为珍贵。

同时，从下图不难发现，恒大御府的地段非常优越，位于金开大道等“四金”主干道围合而成的交通路网之内，轨道5号线则从旁经过，重光站、金渝大道站等站点距离项目1公里范围内。不论是自驾出行或是乘坐公共交通，均较便利。

恒大御府交通示意图 （图片经恒大御府授权使用）

凭借“占据照母山中轴线”，恒大御府充分享受了照母山成熟的配套设施——恒大御府处于商业体量约200万金州商圈核心，靠近爱琴海购物公园、约克郡购物公园，尽享繁华生活；除此之外，项目附近教育资源丰富，如人民小学、金州中学、耀中国际学校等，书香浓郁。更值得一提的是，恒大御府紧邻照母山森林公园、九曲河湿地公园、金渝郊野公园等多个公园，生态环境优越，十分宜居。

恒大认为，若要营造一个品质社区，仅靠外部配套的支撑是完全不够的。因此，在恒大御府，洋房延续恒大的经典系列，并将楼层控制在6+1层或8层，以保证洋房的纯正性。根据铭腾数据，2017年洋房回归传统，其成交面积段上移，建面约120-160㎡大户型占比约45%，同比增加12%。恒大御府敏锐洞察这一市场变化，将项目的洋房主力面积设置在建面约120㎡上下，以满足大多数改善型置业者的需求。同时为部分洋房引入恒大9A奢装体系，进一步提升产品品质。

恒大御府洋房效果图 （图片经恒大御府授权使用）

据悉，恒大御府预计5月底首次开盘，推出建面约81-200㎡洋房，覆盖面大、选择面广。业内认为，恒大御府的面市，从某种程度上看，解救了照母山现目前洋房紧缺的困境，对于计划置业照母山的购房者而言，是一个重大利好。

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