文/施莉

现在的楼市对于这么几类人来说称得上”煎熬“。首先是没买房的人，然后是买了房没拿到贷款的人，还有，就是拿了高价地的开发商。

据悉，2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅为30个左右，以此计算，上市率不足4%。部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力巨大。

2018年则正是南京楼市高价地项目集中入市的年份，它们的境况又将如何呢？

细思恐极！2万+地块已成常态

据界面楼市南京站统计，2015年至今年4月，南京共诞生了38幅楼面价超2万/㎡的高价地，其中地价最高的是位于河西南的葛洲坝南京中国府项目，楼面地价高达45213元/㎡。

先从2015年说起，南京市场的土地升温也正是从这年的下半年开始的。各个区域的地价屡被刷新，该年共产生了3幅楼面价超2万/㎡的地块。总体来看，2015年产生的高价地，不管是开发建设速度上，还是销售进度方面，均较快，这也使房企资金回笼得到了很大的保障。在这样的背景之下，令开发商对南京市场信心十足，导致后来的土地市场更为疯狂。

2016年至今，南京一下子又增加了35个楼面地价超过2万元/㎡的项目，其中3幅地块楼面价超过了4万/㎡，5幅超过3万/㎡。仅仅时隔一年的时间，从南京主城到江宁、江北等区域，已经遍地是2万+地块，未来房价的上涨预期强烈程度可想而知。

值得关注的是，其中不少高价地块均要求现房销售，也就是表示对该批项目的上市时间将有影响，开发进度将明显慢于2015年的高价地项目。在售房源的高去化，加上后续房源供给不足，这也是目前南京楼市房源库存紧缺的原因。

尽显无奈 高价地境况“很尴尬”？

说到南京的“高价地”的尴尬境地，第一时间想到的就是“京奥港未来墅”。

2016年4月15日，京奥港以47.6亿拿下麒麟高价地G09地块，楼面价达22353元/㎡，一度传言会卖到4万/㎡。然而，2017年9月11日，项目领取1、2号楼的销售许可证，其中1号楼销许均价25993.31元/㎡，2号楼销许均价25715.51元/㎡。也就是说，该项目的房源销售价格仅比地价高出3500元/㎡。

紧接着到了2017年12月，更被媒体曝出停工消息。近期，有消息称蓝光地产将收购京奥港未来墅。据相关媒体了解，目前蓝光地产与信达四川公司达成默契，正在与中融信托洽谈收购事宜，但中融信托方面暂未最终同意。

犯了“尴尬癌”的“高价地”项目其实并非只有京奥港未来墅一家。目前，受政府“限价”等政策影响，南京各个区域的房价都在被“严控”当中。一方面高地价导致开发商对房价预期难以放低，另一方面超过“监管红线”的价格又难以下批。两方面僵持之下，作为开发商来说，房企资金回笼难度加大，资金不到位就可能造成工期拖延，甚至是被拖垮。

河西南有开发商表示，“南京的限价政策一直没有放松，河西南的房价‘红线’还是保持在3.5万元一平方米，但是我们楼盘的地价就超过3.7万元，修建的精装房定位也较高，成本核算下来已是6万多元一平方米。”

眼下开发商推新的愿望强烈，不少开发商正在积极申领销售许可，但高价地要想突破限价上市客观上很难。河西南前段时间被爆又将再现多盘齐开的盛景，但是近期来看，什么时候能够开盘仍是未解之谜，延迟上市仍是大概率事件。

不少楼盘项目都陷入了“僵持”阶段，不过也有项目耐不住时间消耗而开盘的。

3月底，南京今年首个高价地项目中海桃源里就迎来了住宅房源的首开，该盘一次性领取了其全部住宅房源销许，共497套，其中，有22套被纳入人才房范围，最终实际开盘房源数为475套，销许均价为38388元/㎡，主力户型约143-195㎡，分布于1、2、4、5、6号楼。3号楼为面积约66-93㎡两房及三房小户型。房源均为毛坯交付。其实，前期的中海桃源里预计打造的是精装住宅，但是碍于限价难以放开，最终只能以毛坯产品面世。

多个高价地项目欲冲击区域房价“天花板”

这一轮的楼市调控成果已经逐渐显现，市场价格保持在基本稳定状态，依循“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本论调，对南京来说，对于商品房价格的管理政策及措施，近期是不会有太大变化的。

但是，一个不容忽视的现象是，由于地价高、一手房价格被限制，南京的许多区域普遍出现一二手房价格倒挂的现象。业内人士表示，有些城市是根据“成本+合理利润”框定预售价，而南京则是根据该区域内竞品的销售价格来实行“一刀切”定价，简而言之就是“看边上卖多少就给你批多少”。这样导致的直接结果就是2016年后的高价地项目的“解套”，困难重重。

为了突破各区域的限价“天花板”，开发商开始在产品上寻求突破口，期望能够将房价天花板“上移”。

拿江北的保利云禧来说，该项目的楼面价为22320元/㎡，放风价曾一度达到了4万/㎡，近期放风价有所下降至3.5万/㎡，不过仍然高于江北3万/㎡的房价红线。项目定位为豪宅产品，面对改善人群，不过是否做精装产品还未有定论，预计5月底6月初会首开。被限价“耽误”许久，该项目已经是名符其实的准现房，预计今年底明年初就可以交付。

做高端改善项目想法的不仅有保利云禧，位于老山脚下的金隅紫京叠院定位的也是高端改善人群。2016年4月15日，被金隅以42.6亿拿下金浦G07地块，楼面价20077元/平米。该项目规划有28栋 2、4层叠的拼叠，面积165、185和220㎡。尺度空间上能满足高端改善的舒适享受型需求，喊出4万/㎡的单价还是有一定支撑的。

此外，北京城建G48地块楼面价为22439元/㎡，项目规划25栋住宅楼，据传其中叠加别墅180套，面积130-155㎡；洋房599套，面积88-170㎡。据悉，该项目有意冲击单价4万，但具体情况还得以到时候开盘为准。

巨震！已有高价地项目突破限价“红线”

调控仍在收紧，南京短期内楼市政策放松可能性不大。高价地在这样的背景之下，房企的资金链将备受考验，上市时间以及上市后的销售状况都存在极大的变数。这样的“胶着”状态对于市场上供不应求的状态也没有根本性的转变。

就在近期，其他城市已经有了限价松动的迹象。据悉，近日天津有2地王项目突破限价防线，备案价格均高于同区域竞品5000元/㎡。2年的煎熬，终于等到了“成本定价法”——限价之下的“曲线救国”。

南京目前的政策仍没有“解封”的迹象，多房企大多采用了联合开发的模式，以缓解资金压力，不过对于不少高地价项目来说，即使如此，其开发难度较之普通项目仍旧困难重重。历史上的大部分“高价地”，都很少能在短期内解套，相反却经常成为企业的负担，要想解套，往往需要等到下一个高点。

高价地的尴尬处境，令房企有了反思空间。房企应定期进行现金流压力测试、资金盘点，加大融资力度和现金储备，不浪费资金用于回购、分红和参股，控制适度的投资节奏、绝不激进抢地，确保安全跨越市场波动期。

部分内容来源：新华日报、每日经济新闻、人民网