文/曹然然

“久久不见久久见，久久见过还想见”这首经典的海南民歌《久久不见久久见》，借着2018年博鳌亚洲论坛举办的东风，重新火了一把。

在中国改革开放四十周年，海南建省和海南经济特区成立“双三十周年”之际，海南在国际旅游岛制度框架下探索自贸港建设，确定了更加开放的省域经济格局，竞猜型体育彩票和大型国际赛事成为新的经济增长点。

2018年4月13日，海南建省办经济特区三十周年大会上宣布，海南全岛建设自由贸易试验区，探索稳步推进中国特色自由贸易港建设。为了刨除房地产失序发展对海南经济的绑架，4月14日，国务院发文提出“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为”；4月22日，海南全域限购政策如期而至，叠加先前的调控政策，海南房地产对外开放的大门基本关闭。

 

对于开发企业、房产中介和买房人而言，调控政策多少在意料之中，但限购条件之苛刻、政策下达之迅速还是让人有些措手不及。近日，我们对话了数位海南房地产行业相关人士，他们有的是在海南居住十余年的“新海南人”，有的是新近买房的理性投资客，有的是踌躇满志的资深房产从业者，有的是信心满怀的海南土著，有的则被一纸限购令彻底打乱了买房计划。

通过描摹升级自贸港后的海南楼市众生相，我们试图循迹本次限购前后海南房地产市场的心理预期变化，顺势推导出海南日后居住生活的面貌。

韦庄：海南房产中介，从业五年

“现在海南是政策限购和行政监管双管齐下，对炒房行为进行釜底抽薪式打压。”从事房地产中介五年多的韦庄，针对北京人到海南看房买房的业务提供服务，对于海南全域限购政策他如是解读。

韦庄透露，现在海南各大中介面临最大的问题是“认购但还未网签的这部分购房客户，要如何解决。”由于市场运行不规范，海南存在相当规模的无证销售房源，购房者已经交了认购金并草签了认购协议，只待预售证下发后再转签正式购房合同、进行网签，但限购令显然堵死了这一操作路径。

但由于国人追涨心理的影响，购房者对海南自贸港的发展前景普遍看好，对房价的上涨预期强烈，因此草签购房者即使资格被限，选择退款者也寥寥无几，“客户都明白，退了款再买就很难，”韦庄表示，如今海南各大中介机构都在商量解决对策。

“客户咨询购房资格问题，我们肯定第一时间回复能解决，”韦庄透露，目前的操作办法无非是帮购房者挂靠在第三方机构按月缴纳社保或个税，中介结构给购房者开具购房款收据，因为北京购房者大部分选购的是期房房源，因此房源交付时间和满足购房资质能签约的时间大致吻合，届时前期收据也将换成正式房款发票。

被问及这一“擦边球”操作过程中，购房者将承担的风险问题时，韦庄侧面承认确实存在一定风险。

韦庄回忆道，从年初开始，海南买房的咨询客户比年前增加了两三倍，尤其自贸港政策发布前后，他基本上每天要回复上百个客户咨询，买房人咨询的内容多围绕“限购政策”、“房价涨幅”、“海口、三亚房源”展开。

对话过程中，韦庄特别强调：“我接待的客户大部分是养生养老的刚需，纯投资的人很少。”他透露，城市居住环境恶化让都市人或多或少存在呼吸健康问题，因此最近两年，35-45岁之间的城市家庭选择到海南买房的比重在持续加大。

对于海南的房地产市场发展预期，韦庄显得喜忧参半。一方面，自贸港和自贸区的政策红利加持下，海南的城市经济、产业结构和居住生活环境必然迎来质的改善；另一方面，海南确实存在房地产开发过度的现象，所以此轮政府重拳整顿房地产行业，岛内开发企业和房产中介行业必将经历一段相当长的阵痛期。

老罗：定居海口十年，已落户的新海南人

2007年，一场突如其来的病变，令正值壮年的老罗开始重新规划自己的人生轨迹。

“到鬼门关溜达一圈之后，你会发现工作、应酬、事业，什么都没有身体健康重要，”老罗坦言，当时恰好有朋友劝说他到海南一起做事业。经过一番深思熟虑后，老罗“抛下”上大学的孩子，带着妻子来到海口定居工作，这一待就是十年。

十年期间里，老罗于2012年在海口买了房，并和妻子在海南落了户。对于来海南的决定，老罗颇感自豪，“虽然07年，海南的城市GDP排名不高，”但对于他从事的建筑设计行业而言，海南的市场空间是很广阔的。

如今，从服饰打扮和生活习惯上看，老罗已完全是个“海南土著”了。他如是描述自己一天的作息：早晨六点起床，十分钟步行到海边沙滩遛弯，溜达一个小时回家冲澡吃早饭，二十分钟开车上班，中午回家吃午饭，下午三四点是休闲的下午茶时光，晚上回家后吃完饭，就去社区游泳或泡温泉。来到海南后，老罗很少因为工作通宵达旦加班，饭菜饮食也非常清淡，生活节奏像个“佛系中年”。

因为孩子选择在老家武汉定居，老罗夫妇偶尔会回到武汉短住。但每当这时，老罗妻子总忍不住向周围人抱怨：“武汉的空气太脏了，桌上一两天就落满灰尘。”，“武汉人做事太急匆匆了”，“武汉的噪音太大”，俨然已不能适应海南之外的城市生活。

老罗看着家乡好友忙碌的工作生活状态，不禁向好友劝导，到海南来吧！因为说的多了，老罗被一众老友戏称为“海南旅居大使”。4月，海南建设自贸港的消息传出后，老罗再次向家乡老友发出邀请：“来海南吧，这边以后的发展会超过深圳的！”

Sunny：被限的意向购房客，计划更改置业计划

相对于老罗出走海南的果敢决绝，同为老乡的Sunny就没那么幸运了。

Sunny是土生土长的湖北人，大学毕业后只身来到北京，虽然未曾经历《北京女子图鉴》式的人生跌宕挣扎，但也成功在东四环购置了房产，而后结婚、生子，基本融入了北京的城市生活。

但在北京雾霾最严重的那两年里，Sunny开始被哮喘和慢性鼻炎折磨，从那时起，“到海南居住生活”的愿望在她心中开始萌芽，并迅速扎根生长。

另一方面，由于夫妻二人的户籍限制，孩子的未来教育是她当前最关注的问题。家乡武汉被确定为新一线城市，城市发展规划设计向国际化大都市靠拢，城市就业环境与北京差距逐渐缩小，加之武汉是华南地区知名的学府城市，因此Sunny的置业计划一直在海南与武汉之间摇摆。

2013年开始，Sunny夫妇就开始了往返海南、武汉的看房之旅，“海口的就业机会和教育环境在海南岛内是最好的，房价又比三亚低，”因此Sunny的两次看房之旅都将海口设定为目的地。但当时面对1万元/平米左右的房价，Sunny手头的资金周转还是略显紧张，加上夫妻二人一时半会不能脱离北京的事业发展，因此海南的买房计划就一延再延。

3月，海南限购政策一出台，Sunny紧急向久不联系的某海南项目置业顾问了解情况，被告知限购政策的苛刻条件后，Sunny彻底放弃了海南置业计划。

“还是回武汉吧！等孩子上大学了，我快退休的时候再去海南买房养老。”Sunny无奈地笑着说。

卷卷：投资居住两相宜，入手海南房产一年

在读MBA课程的卷卷投资目光独到，无论是炒股还是投资外汇，卷卷都能精准把握套现时机，稳赚一笔，并因此在同龄朋友圈颇有权威。

2017年初，凭借朋友的人脉关系，刚到而立之年的卷卷为自己在海南低价购置了一套小户型房产。一来，卷卷理性分析“一带一路”战略和“改革开放”国家政策中海南的独特区位后，对海南未来的发展定位看好，相信国家会给到海南更多的政策扶持；二来，来自内蒙草原的卷卷，一直希望找个“面朝大海，春暖花开”的城市养老。于是，听说朋友能争取到房款优惠，卷卷毫不犹豫地出手了。

虽然身处汽车行业，但卷卷对海南的地产板块发展研究也颇有心得。他认为，现在海南楼市80%的成交，是被外地人的居住度假需求拖起来的，海南的GDP增长很大程度依赖房地产。但海南的发展历史已经证明了，房地产的过度发展会挤压海南其它产业经济的发展空间，造成省域经济面临大幅波动风险，所以海南出台全域限购政策是可以理解的。

因为对国家建设海南自贸港抱持十足的信心，卷卷对未来海南房产升值空间看好，决定长期持有这套房子。

客秋：海南土著，从事地产行业四年

客秋是土生土长的海南人，除了短暂四年离岛北上河北求学，余生都在海口生活，目前供职某快速发展的闽系房企。

被问及海南确定建设自贸港后，城市生活的新近变化时，客秋略微思考说：“好像没看到什么变化，毕竟才刚确定建立不久。不过听说房地产会长时间严控，有些地产朋友开始萌生换工作的打算。”

作为海南建设自贸港的直接获利者，客秋讲出了海南人的内心期盼。首先，在城市发展方面，她希望出行通路建设更完善，客秋认为目前出入岛感觉还不算方便，火车班次不多，旅游旺季机票较高昂；其次，客秋希望海南城市居民的素质有所提高，如此海南展示给全球旅客看时，将是干净又充满活力的国际化城市。

对于外地人大量涌入海南定居带来的毁誉参半式评价，客秋更多看到了多种文化交汇的积极影响。“海南安逸的生活让很多本地人不太愿意去努力，”客秋坦言，“相反，很多外地年轻人很难上进，努力，也很聪明，这一点我觉得就是我们本地人该学习的，也是海南应该欢迎的。”

毕业四年的客秋，最近也萌生了买房规划，但与投资并无相关。“目前考虑的是买老城区的二手房，不打算离父母太远，从小到大一直住在这儿有感情了。”客秋憧憬地表示，很满足目前海南的城市生活状态，相信海南未来还会更美好。

“热闹是别人的，我什么也没有”，相对于资本市场对自由贸易港落户海南利好的快速反应，海南真实的养生养老需求客群似乎并未承受较大影响。目前整体看来，市场多方主体对海南自贸港的发展前景是看好的，计划在海南买房养生养老的需求人群是巨量的。