早在年初，世邦魏理仕已发布了《2018中国房地产市场展望—写字楼篇》，报告指出：2017年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米，创历史新高，并预计，2018年一线城市新增供应380万平方米，与上一年基本持平。

同时报告认为，2018年共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。受到写字楼供应高峰、大中型企业对灵活办公需求的增长以及风险资本的青睐三方面的共同推动，报告预计主要共享办公品牌2018年在国内一二线城市的网点数量将以超过50%的速度增长。

这不禁让人一愣，一向青睐厂房、旧楼等较为廉价选址的共享办公怎么突然“叛逆”？选择如此高价的写字楼，原本在通过租金差实现盈利优势日渐变小的共享办公该如何尽快回笼资本？

回首一季度，几个新开业的共享办公空间均位于城市核心区，如4月13日SOHO 3Q落地于杭城房价最贵的地方之一钱江新城财富金融中心46楼；,氪空间与嘉宁国际大厦签约,一举拿下5000多平米的办公空间，在上海打造的又一写字楼地标项目。

针对这一问题，迈点空间租赁对一线城市以及地区一季度写字楼市场发展数据盘点如下，透过这组数据，一窥共享办公今年以来选址思维产生重大转变的缘由：

1 香港写字楼市场

非核心办公区共享办公运营商占据

Office market In Hong Kong

戴德梁行对香港写字楼第一季度市场核心数据进行点评：

总体情况：香港写字楼租赁需求继续强劲，整体甲级写字楼吸纳量达到556,203平方英尺，各区的租金均有升幅。

第一季度全港整体写字楼平均租金环比上升1.8%至每月每平方英尺74.2港元，升幅最高的地区包括港岛南（2.9%）及中区（2.4%）。

本季度共享空间营运商亦继续活跃，主要租赁包括来自广州营运商寰图办公空间（ATLAS Workplace ）租下尖沙咀港威大厦约35,000平方英尺楼面、来自上海的营运商裸心社（Naked Hub）租用观塘Two Harbour Square的平方38,000平方英尺楼面。

戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰表示：“由于核心区租金攀升和可租用的单位面积较为零散，令越来越多专业服务公司考虑搬迁至非核心区。与此同时，国内的共享办公空间营运商在香港积极扩充，欲与发展较成熟的跨国共享办公空间营运商争夺市场占比，也令该行业在过去几个季度的租赁占比出现稳定的增长。”

2 北京写字楼市场

共享办公将致力于老旧楼的改造

Office market In Beijing

总体情况：快速增长的互联网行业在上地商圈迅速扩张；北京甲级写字楼市场租金进一步小幅上调；五大核心商圈需求继续强劲，空置率环比下降0.6个百分点至2.9%，为近两年最低值。

甲级写字楼总存量达1043.6万平方米，租金本季度进一步小幅上调，全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币391.3元，同比上涨 0.8%。

此外，戴德梁行对北京写字楼市场作出市场展望：预计未来几年，低迷的酒店业和传统百货业以及多样化的办公模式需求将继续推动着存量老旧写字楼的改造升级。

3 深圳写字楼市场

高端商务办公时代即将到来

Office market In Shenzhen

2018年一季度，宝安中心区壹方中心投入使用，为市场带来11.5万平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量提升至440.28万平方米。核心区优质物业少量的空置单元因其稀缺性租金不降反升，带动全市租金水平稳中微涨0.8个百分点至270.81元/平方米/月。从空置率来看，大部分项目保持稳定或小幅下降，不过因新入伙项目空置水平较高，拉高全市空置率0.38个百分点至12.94%。

戴德梁行华南区写字楼部主管及高级董事罗进良表示，展望二季度，经过年初换租扩租高峰期的消化，市场料将整体趋于平稳。长期来看，福田中心区经过今年的供应高峰后，供应放缓，租金料将稳中有升。而南山区在后海愈加成熟的带动下，商务中心地位将更加凸显，其中前海片区的发展仍有待时日。此外，罗湖城市更新步伐亟待加快以为市场提供新鲜血液。

4 上海写字楼市场

共享办公成为存量写字楼大租户

Office market In Shanghai

来自第一太平戴维斯的《2018年第一季度上海房地产市场报告》指出，共享办公已经成为传统办公大租户，为商办写字楼消化库存提供了积极的意义。

一季度上海楼市报告：报告显示，2018年第一季度，上海核心商务区仅有一个写字楼项目入市，为市场带来约13万平方米办公面积。至此，全市核心商务区甲级写字楼存量升至820万平方米。而当季市场净吸纳量总计约70900平方米，较去年一季度同比减少67%。一升一降，导致上海核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升0.5个百分点至12.4%，同比上升2.2个百分点。

在非核心商务区，2018年第一季度并没有新项目入市。截至季末，非核心商务区甲级写字楼存量维持在350万平方米，空置率环比小幅下降0.5个百分点至37.1%，同比上升10.3个百分点。

报告预计，未来，互联网+、大数据、人工智能等新兴产业及高新技术所带来的经济发展驱动力将继续为办公需求提供新动力。

5 广州写字楼市场

写字楼租赁需求旺盛，租赁成交活跃

Office market In Guangzhou

戴德梁行最新发布的《2018年一季度写字楼市场速递（广州）》显示一季度以来，广州办公物业、写字楼市场需求保持旺盛，租赁成交活跃，根据戴德梁行最新发布甲级写字楼市场数据，一季度空置率环比下降至5.1%，而与此同时，核心商务区甲级写字楼的平均租金环比上涨3.9%，达到每月188.6元/平方米的水平。

展望未来，2018年二季度，广州甲级写字楼市场新增供应将继续缺位，全年约44.7万平方米的新增办公面积预计均将于下半年入市，全部位于珠江新城和琶洲商务区。在上半年供应缺位及旺盛的市场需求的共同影响下，二季度的广州甲级写字楼市场平均租金将继续稳步上扬，市场空置面积将得到进一步的消化。

6 叛逆选址

共享办公盯上的不只是甲级写字楼

coworking sites

根据对以上5个地区的写字楼一季度租金报告进行分析，由于一季度是传统的企业搬迁时间段，写字楼租赁处于旺期。对此，戴德梁行在对香港写字楼租赁市场解读时也以“旺”字来形容。“金三银四”的写字楼租赁黄金季节，传统国际大型企业办公选址进入高峰期。同时中小企业数量的增加，也在为写字楼租赁市场的火热添上一把火。截止到2017年三季度末，全国工商注册的中小企业总量超过4200万家，占全国企业总数的比例为99%以上，相比于2016年增长了49.4%，得益于国家对中小企业持续不断的给予扶持政策以及整体办公环境需求上的日益提升，商办地产市场规模也随着中小企业总量增加而逐渐扩大。

自WeWork一举拿下上海WeWork 最贵写字楼陆家嘴国际金融中心（IFC）的第 15 层，并正式投入运营在中国的第十四个空间，让不少共享办公空间运营商看到了选址的另一种可能，往租金最贵的地方走！

其实选址的转变隐含着经营方式的转变：在原有的中小创业者客群基础之上，积极拓展大型企业客群。低廉的物业获取低廉的租金，同理可推，高昂的租金将对应支付能力更强的大型企业用户。但是，距离WeWork这一空间开业仅过了不足一月时间，对于这样一个90度大转弯的选址方式对于共享办公空间运营商的利与弊暂时还未显现。

除此之外，共享办公空间运营商盯上的还有购物中心这一物业资源，目前已有多个品牌入驻商场：如WeWork入驻上海雪豹商城、梦想加选定成都复城国际、广州高德置地广场利用自身零售物业试水共享办公模式等。

这一“联姻”正式落地，对于双方来说都有着不小的考验。对共享办公而言，因为在选址和内部设计上更注重创意性和时尚性，所以共享办公的产品必须日益趋向生活-办公结合的新型模式。

在租金成本、物业本身特点、交通便利程度这些选址考虑因素之外，客群数量以及空间结构也是关键点。租金比写字楼更为便宜的购物中心，以层高、露台、内部楼梯等结构因素更吻合共享办公设计的需求，这一“联姻”将有助于实现共享办公的‘生活-办公’结合的初衷。”同时，也将有助于帮助购物中心集新一代消费人群，同时也为购物中心中的商户提供了灵活专业的办公场所。

7 孩子长大了，迟早是要“叛逆”的

Shared office development

▲ WeWork 上海空间实景图

回到共享办公空间创立的初衷：为中小型创业团队提供一个服务较为完善的办公空间。随着市场上共享办公品牌竞争的激烈更激烈，为了更好地树立品牌特色，各个共享办公运营商行必须找到一条适合于自己品牌的创新之路。例如与商业中心以及超甲级写字楼合作等。

但是共享办公品牌在积极发展的过程中，也不能放松对于中小型企业的办公需求满足。4月好租携手脉脉发布《中国企业办公租赁问题报告》，显示近半年时间以来，共享办公选址占据了中小企业办公总选址量的1/3，北京区域占总体成交量47.8%的份额，其中TMT(科技、媒体、通信)行业贡献了最大的需求力，占总交易的44.5%。

此外根据世邦魏理仕发布的《2017中资企业写字楼租户调查报告》，显示经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业扩张意愿明显增强，也将有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。此外，灵活办公策略、利用科技手段改善办公空间环境、营造良好的办公体验在逐步成为企业办公策略的关注点。

方糖小镇创始人万里江曾表示，从整个世界趋势来看，大公司在消减，越来越多的中小企业和自由职业者出现，未来的发展主流将是中小企业，这是推动共享办公发展的主要原因。“信息革命消除了很多信息鸿沟，创业变得越来越容易。大公司笨重的特点愈发明显，而他们掌握信息的特殊权利优势则在弱化；与之相反，越来越多的创业者和中小企业冒出来了，正是因为有了这样的趋势，我们的共享办公才会有发展。”

值得注意的一点是，根据高纬环球发布的一篇关于亚太地区共享办公市场的研究报告显示，与美国和欧洲类似，亚洲的大型企业都在入驻共享办公空间以吸引和留住人才，并促进公司业务实现增长。在过去两年中，来自企业的需求一直是亚洲几个城市共享办公市场实现扩张的最大推动因素之一。研究发现，在过去12个月里，共享工作企业客户会员人数增加了一倍多，增长速度高于40%的全球平均增长水平。不仅是中小企业企业，大型企业也采用共享办公模式来帮助自身根据需求进行扩张或压缩成本。

共享办公空间的品牌市场竞争，其实，还未真正开始呢……