刚刚过去的“五一”小长假，重庆洪崖洞成为中国最热门的网红景点之一，在最热门旅游目的地榜单中仅次于北京故宫居全国第二；“洪崖洞”进入微博热搜关键词，景区实行临时人流管制，滴滴打车排队数百人，百度地图周边干道全线飘红，千厮门嘉陵江大桥车行道被游客全部挤占等标题频频出现在社交媒体头条。重庆洪崖洞在这个假期 “火”了，网红经济对旅游景区人流提升及周边零售商业的价值是什么？如何重塑核心商圈新格局？世邦魏理仕专家从客流构成、动线变化、商圈竞争三个角度进行解读。

洪崖洞夜景

新格局1 ：旅游经济重塑“网红城市”解放碑商圈客群结构

解放碑商圈作为重庆商业的发源地，已汇聚九龙仓时代广场、环球金融中心、大都会东方广场、国泰广场等购物中心及重百、新世纪、王府井等百货商场。在过去较长时间，作为重庆第一商圈，解放碑辐射范围涉及全市，也是重庆首个百亿级商圈。而今，随着重庆商业版图逐年向外拓展，商业综合体加密布局，社会商业快速崛起，市场竞争亦愈演愈烈。本地客流开始向观音桥、大石化、南坪等商圈及社区商业分流。此时，网红热潮席卷重庆旅游市场，解放碑商圈以洪崖洞、长江索道、解放碑为代表的景区快速升温，旅客到访量爆发式增长。过去，解放碑商圈以本地消费客群占据主导，核心商务区的经济职能带动商务消费增长，同样不可小觑。但时过境迁，在网红的渝中半岛，外地旅游客群已明显超过本地客流，尤其是节假日游客更成为解放碑商业客流的首要支撑。

伴随其他商圈竞争加剧及客群结构悄然改变，解放碑商圈楼龄相对较高的传统百货与购物中心相继调整定位、业态及运营模式。例如，王府井百货转型城市奥莱，运营超过20年的大都会广场以及国泰广场也在不断试水新业态。就购物中心租户构成而言，服饰、配饰等零售占比在购物中心出现下滑，相反运动户外、餐饮、健康类业态占比不断提升。国泰广场引入超级物种以及当当网线下实体书店等新兴业态，成为商圈内更具代表性的调整方向。

 

新格局2：旅游客群改变“网红”商圈客流动线

解放碑商业步行街以人民解放纪念碑为中心、呈十字型向东南西北延伸，消费客流沿“十字金街”双向流动，而步行街外的商业客流出现不同程度衰减。而今，外地到访的旅游客群不再局限于重庆本地居民的消费惯性，网红打卡景点、热门餐饮店铺、轨道交通站点三者之间两两流动逐步形成解放碑商圈新动线。

重庆之所以能成为网红城市，具有鲜明特征的3D地形地貌特征是根源。因此，山城的商圈动线亦不同于传统平原城市，动线存在上下坡的路段，部分位于动线上的购物中心的入口可能同时位于首层与高区。旅客选择走进商场的动因存在一个不同于平原城市的可能性：即为乘坐电梯到高区，再离开商场前往目的地，从而节省山城爬坡上坎的体力和时间。因此，这样的流动方式为过站人流形成商场消费客群创造了可能性，而庞大的旅行客流基数显著放大了该群体的总消费能力。据报道，五一期间协信星光广场销售额较去年同期增长超五成，部分轻奢品牌销量录得数倍增长，表现引人注目。整体而言，外地游客与本地客群倒挂已逐步形成解放碑商圈全新商业动线，须得到商业运营端的重视。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部董事江南表示：“网络自媒体热对消费市场改变的力量已在重庆得到充分验证，核心商圈商业项目调整、再定位不应忽视网红经济及消费客群构成的演变。” 

新格局3 ：解构重庆两大核心商圈发展的异质性

当重庆“双核”市级商圈成型之时，解放碑与观音桥的竞争与错位发展成为持续探索的议题。在地形阻隔的地理环境与城市向北的发展趋势中，本地客群尤其是三北区域流入观音桥的倾向性已超过解放碑。但于外地游客而言，解放碑的核心地位、网红标签的识别度明显更强，更具吸引力。市场表现孰高孰低，统计数据已给出答案。截至2018年第一季末，解放碑购物中心首层平均租金录得651.1元每平方米每月，低于观音桥706.7元每平方米每月；平均空置率为16.3%，显著高于后者4.5%的低位水平。

作为都市消费的代表性商圈，观音桥在业态及品牌多样性方面更具优势，首进重庆的国际品牌更加倾向观音桥商圈。而解放碑作为传统CBD，商务客流加上网红热带来的游客潮支撑商圈未来发展与调整转型。不难发现，解放碑的民宿与酒店数、火锅等地方代表性餐饮数、地方特产店铺数与日俱增，这一趋势与旅游占比逐年提高的消费客群变化相吻合。 

世邦魏理仕华西区研究部高级经理林晴岚表示：“未来，网红所带动的旅游热潮仍将加持解放碑零售消费客流，而商业项目运营应抓住转型契机，进一步增加本地特色产品及新兴、创新业态占比，精准定位旅游客群的消费需求。”

对于五一长假网红经济带给重庆零售消费市场突如其来的红利，世邦魏理仕中国区研究部副董事朱建辉总结到：“解放碑商圈游人如织的景象映衬出消费客流结构及商圈动线的演变，须被商业运营方及时洞悉。网红经济定义商圈全新的IP，因此，如何及时调整运营以分享新IP带来的红利，对于正面临调整期的项目而言更为关键。”