文/江钰铃

到5月6日，西安户籍新政出台正好满430天。该新政被当地人称为“千军万马进长安”。西安市公安局统计数据显示，2017年3月1日至12月底，全市共迁入落户24.5万人，同比增长335.9%。其中，新政落户13.95万人，占新落户总数的57%。

剧增的落户人口带动了当地楼市的火爆。中国证券报记者近日实地走访西安市相关楼盘、户籍办事机构以及房地产中介门店发现，落户人群助推了当地楼市的热度，看房人增加，房企则加大了去库存力度。

调控并未放松

“可以说，西安这两年楼市是严厉调控的。但是由于落户放开，购买人群多了，自然会带动价格波动。”某当地房地产观察人士说。

追溯西安的楼市调控政策，半年连发限购、限贷和限售措施，不可谓不严厉。

2017年1月1日，西安出台限购规定，在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

2017年4月18日，西安出台差别化信贷政策规定，在西安市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%。

2017年6月28日，西安出台限售政策，凡是2017年4月18日以前在西安城七区及开发区范围购买商品房的购房者，自网签备案起，满5年方可交易。

“虽然限购、限售等调控政策都出台了，但对于户籍人口来说，还是可以买房。”上述当地房产观察人士表示，而西安市去年涌入20余万户籍人口。

除西安之外，截至5月6日，根据中原地产研究中心统计，全国有30个城市发布了“本地有史以来最宽松”的人才吸引政策。人才大量落户之后，楼市调控效果成为多位专家关注的焦点。

中原地产首席分析师张大伟则表示，人才落户是为了教育、医疗等公共资源同等化。但同样是优质学区，租房落户排序在有房之后，所以大部分落户者依然需要买房。在出台落户政策的相关城市中，天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛等七座GDP超万亿元的城市，自身的经济基础坚实，发展后劲足。而西安2017年GDP为7469亿元，经济发展水平还需赶超其他城市，才能吸引更多优秀人才。

上述房企负责人认为，西安在引进人才的同时，需要做大产业，做足配套，真正以产业为导向引进人才，才能才尽其用，人尽其能。

助推房企去库存

记者在楼盘开盘现场发现，符合购房资格的人群增多，让西安楼市火起来。

4月29日中午，中国证券报记者来到位于西安市地铁一号线终点站——后卫寨。出了地铁站，步行约3里路来到某港股龙头房企位于此处的营销中心。

虽然位于西安最西边，与咸阳市接壤，而且周围交通设施不便，教育、商业服务配套设施不健全。但是记者在现场了解到，位于后卫寨附件的恒大都市广场1号楼于4月27日取得预售证，共计248套房源即将入市，前来提交资料的购房者排起了百余米长龙，其中以刚毕业不久的年轻人居多。

“虽然离西安市区偏远，但这边的房价在1万元/平方米左右，算便宜的，而且抢不到房源。”购房者陈汉（化名）对中国证券报记者说，他在很多售楼中心提交了购房资料，等着摇号结果，但摇中的概率不高，约十分之一。

同日下午，位于西安市长安区韦曲十字商圈的融创天朗南长安街1号也异常火爆，700套房5000多人摇号。在现场等待摇号结果的李先生对中国证券报记者感叹，“摇了8个楼盘都没摇上，请假两个月没上班就为买房。”

4月28日下午，中国证券报记者来到西安市未央区凤城十一路附近的某房产中介机构。一位经纪人说，附近房源紧张，自年初以来价格上涨近三成。

今年前三个月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，西安市在35个大城市中，无论是新建商品住宅销售价格还是二手住宅销售价格指数，较上年同比均保持较快增长。

楼市逐渐升温也助推了相关房企在当地去库存。5月2日，某北京国有背景上市房企负责人对中国证券报记者表示，该房企在传统的京津冀和长三角区域外，去年以来在西安、成都等实施人才新政的城市销售业绩创了新高。“近段时间以来，西安楼市有了价格上升的驱动因素。”

房天下数据统计，2017年西安市销售额居前三的万科、融创和恒大，销售额分别为196.07亿元、147.85亿元、75.81亿元。而2016年的相关数据为111.2亿元、约40亿元和39.4亿元。

随着上市公司2017年年报披露完毕，上市房企区域布局战略逐渐明晰，中西部城市逐渐成为各家上市房企布局的重点。Wind数据显示，有多达56家上市房企2017年在中西部区域实现销售面积和销售额双增长。

中西部区域业绩良好

万科A年报显示，2017年在包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、玉溪等中西部区域实现销售面积986.49万平方米，较上年同期增长27.44%，销售金额996.76亿元，较上年同期增长18.81%。在深耕现有城市的基础上，万科A2017年新进入城市基本集中在石家庄、兰州、西昌、宜昌等中西部城市。

另一房企龙头保利地产在2017年中西部区域销售业绩也十分亮眼。武汉、成都、重庆、合肥等中西部城市单城销售破百亿元，中部区域成为保利地产营收增长的主力区域。

一些中小房企在中西部地区也加强布局。以阳光城为例。4月以来，公司共斥资24.98亿元相继在重庆市巴南区、陕西省延安市以及四川省西昌市等地以并购形式获得土地。相较于去年，今年阳光城在中西部的布局更加明晰。

而上市房企进军中西部区域的路径也呈现多元化。除传统一级土地开发、土地招拍挂等方式，并购当地房企成为房企开拓中西部区域的主流模式。

以融创中国为例，2017年融信通过招拍挂、收并购等方式新进入26个城市，共新增78宗地块，规划建筑面积1482万平方米。其中，28．97亿元受让宁波海亮和安徽海亮55％的股权，通过此次股权收购，融信获得海亮地产位于中西部特别是省会及周边地区共17个城市的35个项目，超过500万平方米的土地储备。

信达地产也于此前公告，拟向中国信达发行股份购买其拟持有的淮矿地产60%股权，拟向淮矿集团发行股份购买其持有的淮矿地产40%股权。多年以来，淮矿地产在安徽省内和周边区域形成了较为成熟的业务流程和开发模式。

中西部房地产投资渐增

2017年及2018年以来，一些中西部省份及相关城市房地产投资呈现上升态势。

河南省统计局数据显示，河南2017年房地产开发投资7090.25亿元，同比增长14.7%；商品房销售额7129.40亿元，同比增长27.0%，其中住宅销售额增长21.9%；而商品房销售面积则达13313.89万平方米，同比增长17.8%。

重庆市2018年以来房地产投资缓步上升。2018年前三月，重庆房地产开发投资798.12亿元，同比增长7.8%，增速比1-2月提高2.5个百分点。其中，住宅投资543.50亿元，同比增长14.5%，增速比1-2月提高7.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

相较于省会城市，一些中西部地级市成为房地产投资增长快速的地区。四川省凉山州统计局数据显示，一季度房地产开发投资51.31亿元，较上年同期增长62%。住宅竣工面积305万平方米，同比增长58.3%。

场都有上市房企甚至龙头房企的影子。4月27日阳光城集团股份有限公司发布公告，子公司成都盛德辉置业有限公司以合计人民币9.14亿元竞得四川省西昌市西部城区B1-24、西部城区B1-26地块。5月5日，万科A公告称，在四川省眉山市仁寿县获得63亩土地。该土地溢价率为30.65%，总计2.43亿元，这是万科半年内在仁寿县获得的第二宗地块。

4月多城 土地出让金额创新高

4月地方国土部门官方网站土地出让数据显示，一线城市方面，北京无新增土地供应，上海则首次挂牌出让外环以内的宅地。与此同时，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元，创同期土地出让纪录。

北京上海土地市场交易清淡

相较于杭州等多个城市土地出让的火热状况不同，北京、上海等城市4月土拍趋冷。

上海方面，4月上海土地市场共成交4幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外)。总成交面积为24.57万平方米，环比下跌31.95%，总成交额达54.83亿元。

北京土地供应方面，北京市国土局官网数据显示，4月北京无新增土地供应，包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内。

北京土地出让方面，4月北京仅交易1宗延庆区涉宅用地，出让金额为33.2亿元。同月，北京市流拍两宗分别位于房山和门头沟的限价住宅用地。

经统计，2018年以来北京市已流标6宗地块。

市场分析人士认为，北京等地“逢拍必限”的土地出让模式及围绕自持比例展开的竞争，令不少开发商拿地动力不足，所以产生流拍。

7城市表现突出

4月，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元，创造同期土地出让新纪录。

其中杭州市为179亿元，同比上涨237%。截至目前，杭州市区今年成交85宗地块，其中涉宅用地有56宗。

由于土地出让市场火热，一定程度推高杭州的土地出让价格，使得部分土地出现流拍现象。临安区域近日出让五宗土地，其中有两宗在当天出让中流拍，这也是杭州今年首次出现土地流拍。相关土拍人士表示，由于临安地处偏远，土地较主城区来说较为冷清。同时，商品预售价格监管严厉，土地价格趋高使得房企利润趋薄，也是重要原因之一。

除杭州外，4月，上海、宁波、西安、徐州和绍兴等城市土地出让也较上年增长100%。

溢价率方面，热点城市土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。

企业方面，龙湖地产、碧桂园、保利地产位列拿地金额前三。2018年1-4月，龙湖以696亿元拿地总额再次位列拿地榜榜首，拿地金额高企，势头猛进。碧桂园以529亿元拿地总额紧随其后；保利以506亿元跃居第三位，土地市场发力显著。

保利地产一季报显示，一季度保利国内新拓展项目33个，新增容积率面积717万平方米，总获取成本488.63亿元，其中一二线城市拓展金额占比71.5%，国外新拓展伦敦项目。

“可以说，2017年是西安楼市的拐点，除长期深耕本地的万科、龙湖之外，华夏幸福、绿城、远洋等不下十几家一二线房企也进来了。”上述房企负责人表示。

新政引来落户人口

倪帅是一位IT工程师，半个月前从深圳辞职回到西安，目前在西安某大学科技园工作。五一假期，他忙着了解西安楼盘的开盘信息，尽早提交购房资料进行摇号。“正在摇，能否摇上号还不一定。”倪帅表示，“回来的首要任务是买个房，这样找对象时腰板才硬，所以前几天就去派出所落了户，也就一两分钟的事。”

而来自吉林通化的苗女士则感叹自己在2016年底的决策十分英明。苗女士在北京从事布艺生意多年，一家三口户口全在通化老家，孩子在北京上初中也是借读。“户口一直是困扰我们的心病，想让孩子有个良好的教育环境，又能顺顺当当地参加高考。”2016年底，经人介绍，苗女士杀入西安楼市，在灞桥区购置了两套房产。“当时周围朋友都流行买环京区域和海南的房子，朋友聚会的时候，大家纳闷怎么选了个西部城市投资。现在朋友们佩服我上车及时，过了这村肯定没这店了。”

借这轮户籍新政，苗女士把一家户口迁到西安。“我们打算让孩子今后在西安上高中，毕竟是省会城市，教育质量会好些。”

2017年3月1日落地的西安市户籍准入新政策对部分户籍准入条件作出重大调整，可概括为“三放四降”。“三放”即放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定；“四降”即降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房落户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。

2月西安户籍门槛再度放宽。个人落户一站式全办结，通过学历、人才、投资纳税落户的，即便是落在集体户上，也可同步完成举家迁入。

两次放宽户籍所产生的效果十分明显。西安市公安局统计数据显示，一季度西安迁入户籍24.49万人，其中博士392人、硕士研究生6689人、本专科生12.5万人，另有9851人以人才引进方式落户。“我们所里的户籍科这一年是最忙的，基本无休，还需要从其他职能科室调派人员。”未央区某派出所人士对中国证券报记者表示。

除了出台户籍新政外，西安市相关部门也主动作为，到北京、上海、武汉等高校集中的城市招才引智。

北京某高校硕士毕业生、湖北人小许近日收到西安高新区某企业的offer，专业为机械设计的他，不仅可以快速落户西安，高新区和企业还能够提供人才公寓。小许表示，“当年父母是从东北来到湖北。父母对自己能够让所学专业得到发挥十分支持。”现在小许正在研究当地的区域规划以制定买房计划。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，引入人才的政策对楼市交易有积极作用。