最近想买房的人会发现，不仅需要摇号排队，还可能要全款优先。住宅市场“手头紧”，商业性质公寓也就成为了新的投资风口。

购买公寓产品的客户，大多抱着“租金抵月供”的心理，期望自己的资产保值和升值。毕竟买公寓属于一种投资行为，考验的是眼力。

近来，重庆商务类产品成交比例发生了一些变化，原因是什么？

公寓投资成重庆楼市新宠

今年年初，重庆乍寒还暖来得远远没有往年激烈，但重庆楼市已然提前入夏，尤其是商务类产品。

商务类产品无外乎写字楼或者公寓，最近几个月，重庆明显有一个趋势，那就是写字楼产品成交占比下降，公寓产品成交占比上升。

纵观整个重庆楼市：住宅市场方面，已经亮了“黄灯”，近半年重庆住宅产品去化率基本在90%以上，一房难求，加之日益严格的限贷限购政策，投资住宅门槛很高；商务市场方面，写字楼面临阶段性供过于求、同质化竞争压力大、空置率上浮、租赁客户丢失的市场格局，并非最佳投资选择。那么，只剩下公寓这一个选择。

根据锐理数据统计，重庆市主城区商务供应量已经连续三年下降，2017年供应量为167.57万方；与之相比，2017年商务成交量则是大幅上升，成交量为220.44万方，环比增长57%，为近7年的最高值；库存量环比下降25%，去化效果良好。

实际上，重庆已经出台了一系列“商改住”政策，加大对商业商务用房购置的支持，比如降低首付款比例、首付分期等，这是住宅绝对“享受”不到的优势。

而全国部分城市，也提出了“租售同权”，再加上国务院明确“积极发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，租赁的潜力在不断被挖掘，公寓必然成为了新的投资风口。

核心地段永远是投资首选

市场是好的，但还是要看眼光。

在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区，公寓租金可达上万，是非常成熟的公寓投资区域。在重庆这座网红城市，解放碑等热门旅游区域，公寓租赁市场也很火爆。

日前重庆铭腾机构发布重庆2018年4月商务性质公寓网签数据，在排名前二十的项目中，有13个建面单价超过万元。

2018年4月重庆公寓网签套数TOP20

数据截至2018年4月30日

其中，排名前五的项目中，单价最高的两个项目：财经渝中城、珠江太阳城，一个位于解放碑CDB，一个位于江北嘴CBD。

此前，由财信集团打造的财信渝中城·半岛铂寓，一经发售，便引发抢购热潮。

相比纯商务属性的江北嘴，兼具商业商务属性的解放碑，则更具投资价值。

戴德梁行房地产分析师指出，在纯商务区公寓、商业商务区公寓、单体公寓和住宅区公寓中，商业商务区公寓是投资首选。依托商务集群效应，以及周边商业体系，公寓的投资价值可以发挥到最大化。

据重庆国土房管局数据，从2013年到2017年解放碑的土地供应量都呈递减趋势：2013年，重庆土地总成交量4777万平米，解放碑不到10万平米，占比0.2%；到2017年，渝中半岛仅供应3块土地，而解放碑零土地供应。

所谓面粉稀缺助力面包增值，在解放碑这样一个超级大IP上，除了财信·半岛铂寓，在售的公寓产品几乎没有。作为入驻解放碑最后的机会，未来的升值潜力与发展空间毋庸置疑。

回报是衡量公寓价值的唯一标准

既然是投资，自然要考虑投资回报率，也就是租金收益是否能回本，多久能回本。很多买公寓的客户心中其实是没有底的，“我的公寓究竟能租多少钱？值不值得买？租金能不能抵得过月供？”

为什么写字楼的成交量在下滑？很大一部分原因，就出在租金上。世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉指出，重庆甲级写字楼租金连续两年下滑，部分入驻率较高的写字楼也从2016年下半年开始降低租金，防止租户外逃。

与写字楼截然不同的是，公寓租金呈现逐年上升的势态。财信·半岛铂寓为什么受投资者追捧？看看解放碑的租金就知道了，去年初，解放碑一单间配套的租金为1500-2000元/月，而今年初，同户型的房源租金已经上涨到了3000-4000元/月，并且房源紧俏。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，公寓产品通常不是靠交易盈利的，主要是靠长期持有的租金回报，一般能达到4%-5%投资回报率都是不错的产品。

市面上，公寓产品的投资回报率大多在4%~6%之间。而解放碑公寓产品依然保持高于同类产品的回报率，财信·半岛铂寓的投资回报率就超过6%，如改造成主题精品酒店或民宿还会更高，远超出市场水平。加之受到重庆楼市热度的影响，其价格和租金还会持续上涨。

在寸土寸金的解放碑，以低投入撬动高回报，财信·半岛铂寓成为重庆市场不可复制的“高价值”实属必然。

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