4月20日，富力地产公告，海南富力与海航地产集团就于项目用地上开发建设的土地使用权及在建工程合作事宜达成一致意见并订立框架协议，合作价款约为人民币57亿元。

富力刚刚公告完，4月22日与24日，海南省就分别发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》以及限购补充细则，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

其中就包含富力的业务范畴如产权式酒店客房、酒店式公寓、高档公寓、普通住宅等。对于花大手笔在海南操作项目的富力来说，这个春天有些残酷。刚刚拿出一份让世人看起来无懈可击的年报，并且业绩也略有起色，海南限购给了在海南大动作不断的富力当头一棒。

周星驰说，如果连梦想都没有，那跟咸鱼有什么分别？也有一句俗话称，不想当将军的士兵不是好兵。其实富力一直有梦，以至于2017年业绩稍有起色，富力李思廉便许下2018年冲击1300亿的梦想。

这些年，富力也用实际行动践行着周星驰这句经典台词。五次IPO，屡败屡战；收购万达酒店，企图成为全球最大豪华酒店的业主，却过多持有重资产，进退两难；寻找其他利润增长点，但限购令、限酒令等阻断了去路。

那些年富力风光与伟大的瞬间，或许令张力与李思廉至今有点惶惑，就只是略微停顿了一下，怎就生生错过了中国房地产黄金十年啊。

摇摆不定的富力

昔日的“华南五虎”之恒大、碧桂园早就一骑绝尘，而被外界戏谑为“华南瘦虎”的富力，发展仍然停滞不前。

“富力从领先到‘落伍’，与自身的发展战略有很大关系，没有追求速度与规模的‘野心’，或者说缺少扩张的能力，是富力慢下来，落伍了的主观原因”， 中国豪宅研究院院长朱晓红认为。

除此之外，“富力最大的问题就是战略不清晰”，亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东指出。

时间回溯至2002年，以旧厂改造起家的富力进军北京，一举揽下东三环内堪称“32亿地标王”的北京富力城，富力地产全国化布局之路起航。2006年，富力年报显示，全年营业额更是高达101.87亿元，相比2005年的67.82亿元，年增长高达49%，其中，毛利润和经营净利润分别暴涨110%和135%。

彼时的富力势头凶猛，一路高歌，一跃成为华南五虎之首，当年的恒大还处在垫底地位。意气风发的李思廉在当年的业绩发布会上宣布：“2007年将加大发展旗下投资物业，其收入比重预计可能大幅提升至近25%，并力主在未来5年内建立一个投资物业组合。”

从2007年开始，在别的企业喊出百亿目标之时，“富力就在商业地产沉淀了大量资金，资金高达80亿”，某业内人士称。2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1:1。加上上市之初的大肆圈地和商业占比过高，富力地产陷入了不断烧钱的怪圈，净负债率也从刚上市的20%出头大幅攀升。

金融危机席卷而来，打得富力措手不及，这一年富力因自持物业过多，资金链紧绷，错过了中国房地产发展的最佳时机。

直至2009年，富力地产才抓住金融危机过后的地产业勃发机会，加快项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展，并重组了90亿元的债务。在度过商业地产对资金的拖累以及厘清商业地产与住宅地产的比例之后，富力地产的资金压力得到一定缓解。

2013年底，富力地产拥有现金243.4亿元，借款总额为人民币 614.5亿元，其中2014年需要偿还的借款只有一项，为2011年4月发行2014年到期的离岸7.00%优先票据人民币26.12亿元。

尽管资金压力得到一定缓解，但富力负债率还处于高位。据数据显示，2015年，富力地产总营收442亿，净资产1837亿，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。

实际上，自2008年以来，富力地产回A之路上频频受挫，五次冲击，屡败屡战，屡战屡败。业内人士表示，但最根本的原因还是陷入商业地产的泥潭，导致高负债率而无法通过相关部门的审查。

这一切早有定数，“对企业来说，战略不清晰就导致自己做什么做多少做多大都不清楚，基本的定位和基本的组织架构也没有，企业要找到企业的定位，要有坚定的目标定位。战略思想保持高度统一，公司才能有比较清晰的战略”，张化东认为。

广州至道执行董事、总策划师云亮认为，房地产早已今非昔比，不再只是光拿地就行，而是需要有战略性思维。建立自己的融资体系、灵活授权的市场机制，形成一个不是管理驱动而是终端驱动，这是企业往前走下去的动力。

实际上，不管外界政策变幻如何，恒大、碧桂园采取高周转、玩转金融等模式，以住宅市场为主深耕苦干。而这些年的狼狈显然并没有给富力深刻的教训。2017年，富力又一次摇摆不定了，业绩稍有起色的富力以189.55亿元收购了万达酒店的70间酒店及一幢办公楼，使得原本大幅度减持30%的商业地产一下又回到了解放前。

接近富力的知情人士透露，觉得太便宜了，富力就买了万达的酒店。“贪便宜”的富力又开启了商业地产“大跃进”的战略步伐，“地产企业在酒店这块没有成功的先例，富力希望在这个产业做领头羊，做大做强品牌”,严跃进说。富力想成为全球最大的豪华酒店业主。

重资产负重前行

只是这全球最大的豪华酒店业主不好当。据上述知情人士透露，除了便宜，酒店这类物业是金融工具，能作为抵押贷的资产以及酒店能带来现金流也是富力收购万达酒店的原因。

然而，“从实际情况来讲，酒店业经营跟传统住宅业不一样，带有一定周期性的，销售业绩、酒店出租等受周期性影响，恐达不到预期的现金流”，严跃进说。

如果说富力此前商业地产体量较小，那么增加的70间万达酒店不可谓不小。据相关数据显示，在完成万达酒店的收购之后，截止2018年1月，富力地产拥有以君悦、希尔顿、假日、凯悦、丽思卡尔顿、喜来登、索菲特、万达嘉华、万达文华及威斯汀等品牌经营的88间已完工的豪华酒店，其中包含26,365间客房。此外，富力集团还拥有17间在建及筹建中的酒店。

虽然富力酒店收入逐年上升，但因入住率低，2014年至2016年毛利率呈下降趋势，分别为29.41%、26.90%和19.79%。据近6年年报数据显示，2012年到2017年分别为亏损1.75亿、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

上述知情人士还透露，富力酒店成本能耗相当严重，并且餐饮方面基本不挣钱，相当于白送。

实际上，由于国人生活方式的改变，尤其是旅行方式的改变，致使重资产模式日薄西山。“人们对酒店的选择更多关注酒店自身的配套和性价比。如环境、服务、价格等，而传统式酒店基本是奢侈豪华型的，这并不是广大消费者的主力需求”，商业不动产研究院院长鲁炳全认为。

根据国家旅游局发布的《2016年度全国星级饭店公报》，近5年来全国星级酒店的营业收入额一直在下滑。以2016年为例，2016年全国星级酒店营业收入总额为2027.26亿元，较2015年下跌3.77%，固定资产原值较2015年下跌5.25%。其中，五星级酒店下跌0.4%，四星级酒店下跌2.28%、三星级酒店下跌7.31%、二星级下跌21.57%、一星级下跌50.95%。除此之外，每间可供出租客房收入和每间客房平摊营业收入也在下降。

“所有涉及到酒店板块，它都处在瓶颈期，不能够很快转型，但又难以脱离资产回报的需求，酒店的回报实际上很难去覆盖他的投入，这就会成为一个负担”，鲁炳全指出。

更何况富力还不停的“买买买”，陷入了恶性循环之中。

而为缓解资金压力，富力通过各种渠道进行借款，常规的融资方式富力早已运作娴熟。融资来源包括：银行贷款、离岸美元有限票据、境内债券、信托贷款及其他。

据相关数据显示，在2017年，富力地产透过发行美元计价优先票据、银团融资贷款及商业贷款，融资合共20.3亿美元，加权平均成本为每年5.58%；为了满足未来资金的需求，集团也取得了人民币1,211亿元的尚未动用银行授信额度。截止2018年4月份，富力已累计融资64亿元。

房地产投资信托即REITS和资产证券化也是富力重资产选择下，增加资产流动性的新方向。2017年7月18日，住建部、证监会等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知明确指出，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

对富力来说，REITs或许开拓了一条新的融资渠道。除了REITs，房地产资产证券化也是富力重资产选择下盘活现金流的途径之一。以酒店作为抵押，借助酒店未来的租金收入作为主要偿债本息来源的资产证券产品，无疑也是盘活酒店资产，改善财务状况，降低综合融资成本的一条路。

然而，REITs真正规范走向台面尚有一段时日，是否适用于商业地产政策并未明朗化、对资产证券化而言，是否有企业愿意投资这副大摊子、重资产逐渐式微背景下酒店未来出租率多少、酒店成本能耗控制以及餐饮实现盈亏平衡等等，如何干掉挡在酒店面前的多只“拦路虎”，对富力来说，是一个严峻而现实的问题。

并且，多重融资工具并用之下，富力地产的融资成本也随之上升，2017年年报显示，富力净负债率依旧高达159%，而2017年前三季度高达205.02%，而未来若找不到其他利润增长点来支撑，净负债率或又创历史新高。

融资到期也是需要偿还，饮鸩止渴式的自救法显然解不了富力的套，“前期盲目追求高利润，产品规划未规划好，没有专业化的前期准备，类似企业只能让他自己慢慢消化了，可能需要挥刀断臂”，鲁炳全认为。

张化东却认为，尽管土地很值钱，房子也很值钱，酒店实际上变成了亏损性的资产，但运营亏损是很明显的，这种大规模交易，买家很难寻找，出售的话至少得有利润。

鲁炳全亦承认，一旦挥刀断臂，就会影响企业市场表现和财务报表，甚至品牌认知度。这也就意味着，若挥刀断臂，那IPO之路就更会漫漫其修远了。

其他利润点能否支撑？

“只能通过市场化手段，通过其他利润来平衡，或者慢慢转移”，鲁炳全指出。“成长性最快的还是住宅产业，如果没有足够的住宅产业作为支撑，富力整个经营必然面临压力”，严跃进认为。

然而，这个春天对寻求突破的富力来说，有点残酷。4月20日，富力地产公告，海南富力与海航地产集团就于项目用地上开发建设的土地使用权及在建工程合作事宜达成一致意见并订立框架协议，合作价款约为人民币57亿元。土地用途为城镇住宅及商服用地。

富力刚刚公告完，4月22日与24日，海南省就分别发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》以及限购补充细则，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。海南全域限购，专家分析认为，非本省户籍人员购房资格被冻结，重仓布局海南的开发商将受到重创。

实际上，富力在海南开发的项目多为千亩大盘，红树湾项目单个楼盘占地面积即超过500万平方米，海南是富力的“大粮仓”。据相关数据显示，截止2017年年底，富力在海南已有富力湾、富力红树湾、富力月亮湾、富力悦海湾、红旗镇项目、富力阅山湖、富力海洋欢乐世界等多个项目及酒店。

海南区域近年来为富力贡献了不少现金流。根据富力年报，2016年，富力销售额为609亿元，其中海南公司为41.28亿元，占比6.78%；2017年，富力销售额为819亿元，其中海南公司为49.19亿元，占比6%。

雪上加霜的是继杭州限购摇号政策颁布之后，杭州“限酒令”的再次启动。杭州市规划局发布相关文件，要求市国土资源局对市区（十城区）范围内拟出让的商业商务用地，已核发规划条件的，增加类住宅的限制要求。文件明确规定，将在后续土地出让合同中增加一条：“不得建设公寓类办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。”

这也就从源头上杜绝了一切打擦边球的可能性。而在2017年12月18日，富力地产刚以68.5亿元竞得杭州余杭区44号地块，土地建面约48万平方米，楼面价14157.83元/平方米。除此之外，富力在杭州还拥有新线公园、富力十号、天贸广场、西溪悦墅等项目。

“海南、杭州或许只是个案，但在国家从严调控的政策之下，全国各地热门城市的房地产形势大同小异，楼市处在低谷期”，一位不愿具名的业内人士表示。更何况张力曾在公开场合表示，因毫无盈利点可言，不会涉足政府所倡导的租赁住宅产业等。这也意味着，对富力来说，未来新的增长点在哪，盈利能力几何，前途还尚未可知。

值得注意的是，还是在去库存的背景，降价促销的手段之下，最新数据显示，今年前4个月，富力累计销售额329.9亿，仅实现年度1300亿目标的25.38%。

“类似企业应该放下身段开创特色小镇，投身大健康产业，从窄化的房企变化为生活开发商；培育共享意识，联横合纵”，朱晓红如是说