4月21日那天，鸭绿江对岸传来要放弃核试验、集中力量发展经济的消息后，辽宁省丹东市躁动了。

来自全国各地的投资客纷纷涌进丹东，他们没有在丹东老城区驻足，而是直接奔向一手房较多的丹东新城，汇聚在鸭绿江畔的几个“江景房”楼盘。

八百多公里以外，跃跃欲试的人们坐了将近7个小时的高铁从北京赶来。更多从南方来的投资客要转机才能来到这座边境城市。

丹东与朝鲜仅隔着一条鸭绿江，江对岸的朝鲜新义州清晰可见。

在短短不到20天的时间里，位于丹东新城鸭绿江畔的楼盘价格从四千元左右上涨至六七千元，最高逼近八千元。新城城区内的楼盘涨幅也超过了千元，反而是丹东老城区的房价没有出现上涨现象。

这座中朝边境的“桥头堡”城市，去年的地区生产总值（GDP）只有793亿元，排全辽宁第九。根据韩国央行数据，朝鲜2016年国内生产总值（GDP）增长3.9%，至32万亿韩元（约合285亿美元），约等于一个贵州省遵义市。

如果这片土地真能迎来如同当年深圳那样的改革力度，到丹东投资就真的是提前押注了价值洼地。

但是天上真能掉馅饼？

界面新闻记者来到了这片热土，带您看看这个“地球表面最后一个发财机会”，是馅饼还是陷阱。

一．难成下一个深圳

“如果朝鲜真实行改革开放，丹东就是下一个深圳。”——这几天听到投资客、置业顾问说的最多的一句话。

深圳本来是一个小渔村，在中国宣布进行改革开放后，深圳被开辟为经济特区，实现了经济的腾飞。

对房价上涨的预期这次来自于鸭绿江另一侧，炒房团认为朝鲜的改革开放会带动丹东经济的发展，房价自然会上涨。

一位投资客望着新加坡城项目附近的中朝鸭绿江大桥，说出了自己的顾虑：大桥至今没有通车，即使通车了，到底能给丹东带来什么呢？

（尚未通车的中朝鸭绿江大桥）

财经评论员叶檀认为，在海南全面限购之后，闲置资金无处可去，丹东的房价上涨更像是一种短期炒作行为。

在世界范围内，尚无法找到像丹东这样基础薄弱，但在短期利好刺激下就能实现持续增长的先例。济州岛在崛起之前已经配套有完善的自由岛政策，在中国东北，丹东以及周边并不具有这样的市场环境。

与深圳相比，当年深圳的独特优势是近邻市场经济发达的香港、澳门，其辐射范围较广，而丹东的背后并没有市场经济发达的城市作为倚靠。

东三省曾有过荣光，在建国初期依靠丰富的自然资源领跑全国。现在，经济结构固化的东三省已经在经济发展上疲态毕露。

2017年，中国31省GDP排名中，辽宁省以GDP总量2.39万亿元排名第14位，增速只有4.3%，排名全国倒数第三。排名第一的广东省GDP总量是辽宁省的近4倍。东三省中的黑龙江和吉林的GDP总量排名则更为靠后，分列21、23名。

经济活力减弱带来人口流失。2017年末，辽宁省的常住人口为4368.9万人， 2010年，这一数据为4374.6万人。7年间，辽宁省人口不但没有增长，反而流失了近6万人。

具体到丹东市，去年，丹东GDP总量为793亿元，总量居全省第9位。全年固定资产投资240.6亿元，比上年下降14.1%，增速位居全省第12位。房地产开发投资86.7亿元，增长8.2%。房地产是拉动丹东市经济增长的重要动力。

在产业方面，界面新闻记者问及多个丹东本地人，得到一致的回答是，丹东没有成一定规模的大型企业。

鸭绿江对岸，朝鲜仍是计划经济体制，目前难以获取公开的经济数据。叶檀认为，朝鲜产业基础薄弱，与上个世纪七八十年代的中国类似，朝鲜占有优势的是人口，其低廉的劳动力成本适合发展低端制造业，但这不足以促使丹东的经济腾飞。

在新一轮的城市竞争中，占据优势并有可能脱颖而出的城市已经显现出来，武汉、郑州、成都等热点二线城市都在拼命抢资源抢人才，在东北这片土地，各种要素都很缺乏。

二．政策不靠谱

目前，尚无朝鲜将实行改革开放的确切消息。这意味着，到丹东投资房产可能是一次赌博。

丹东本地人对外地人纷纷到丹东新城买房表示十分不理解，在这里生活的人对朝鲜政策的时常变动已经习以为常。一位二手房中介本人也对丹东未来的房价走势感到迷惑，虽然房价上涨让已经置业的人受益，但如果外地人不能持续地涌入，本地人是不愿去接手鸭绿江畔的楼盘的。

朝鲜国内的工业园此前就曾因政策变动而一度关停。2016年2月12日，在韩国为抗议朝鲜核试验和发射火箭而宣布全面中断开城工业园区的运营后，朝鲜突然下令永久关闭开城工业园区，并将园区划为“军事管制区”，并冻结当地的所有设备资本与货物。

朝鲜明令开城工业园区的所有韩国人必须在当地时间5时30分之前撤离，撤离时不能携带自身财产以外的物品出境，被冻结的设备、物资等资产将由开城市人民委员会管理。

关闭开城工业园区的影响不容小觑。园区内共有约5万5000名朝鲜工人受雇于124家韩国企业，其中多为中小企业。这些朝鲜人及其家属的生计将会受到冲击。对韩国来说，此后园区内韩企向韩国政府上报的损失达到1.6万亿韩元。

在2013年4月时，朝鲜曾因为抗议美韩联合军演中断开城工业园区的运营，5个月后恢复。朝鲜在2016年将开城工业园划为军事管制区的行为让朝韩仅存的经济硕果付诸流水。

朝鲜在政策上的变动性也曾让中国与朝鲜之间的罗先经济贸易区和黄金坪、威化岛经济区中途夭折。

现在无法确定朝鲜要实行改革开放的决心有多大，即使这一天真的来临，政策的延续性也值得顾虑。此外，按照生产要素流动后形成的实际效果看，经济地位处于劣势的一方房地产反而会得到发展。

一位龙头房企的高管在听说丹东房价上涨后，向界面新闻记者表示：“如果朝鲜改革开放，那深圳应该出现在丹东对岸。”关于朝鲜要改革开放，他表示目前没有获知任何可信消息。

（这是美国与墨西哥边境，建满房屋的一方是墨西哥。）

（这是深圳与香港的分界线，建满房屋的一方是深圳。）

三．楼市基础薄弱、持续上涨堪忧

健康的房地产市场需要人口的不断净流入，以及一定的产业基础。丹东房价率先起飞，从相关数据来看，是一次动力不足的起飞。

丹东2017年年末的总人口为235.2万人，其中城镇人口107万人。全年迁入人口0.78万人，迁出人口1.22万人，人口出生率7.09‰，死亡率16.36‰，人口自然增长率-9.28‰。这是一个人口在不断减少的城市。

全国性的房企并没有对丹东表示出足够的兴趣，虽然丹东老城区坐落有万达广场，但2017年丹东市房企销售额排名中，前30强房企中，只有丹东保利天赐房地产开发有限公司这一家全国知名房企的参股公司入围。

同时，健康的房地产市场应该有着活跃的二手房交易。丹东新城总占地面积61.8平方公里，一位从事二手房交易的中介表示，在丹东新城城区内，一共不到5家房地产中介机构。江景房楼盘林立的的鸭绿江江畔，也是投资客最聚集的地方，一共三家房地产中介门店，其中一家只有两个工作人员，一家尚未开业。

（类似这样的房地产中介门店在新城城区内不足5家）

在4月份之前，丹东新城二手房交易非常平淡，中介门店每个月不到10单的成交量。4月22日后，大量投资客涌来，二手房交易骤然多了起来，一周的时间就超过了以往一个月才能达到的成交量。

但一时的火爆没有让二手房中介人士对接下来的业绩有好的预期，在中介的眼中，投资客马上就会离去，他们砸重金买下的众多楼房将来还需要本地人接盘，但他们清楚，这里的二手房交易并不活跃。

四．泡沫已经吹起

丹东新城预计容纳的人口是40万，不过，丹东城市区的总人口只有69.7万人，在丹东新城居住的实际人数远远达不到40万。

人口较少反映在房地产上是较高的房屋空置率。按照本地人的生活习惯，江景房楼盘在夏天比较潮湿，不适合居住，因此本地人并不喜欢购买江边的楼房，这与外地投资客的喜好截然不同。同时，这些楼盘附近的生活配套也很少，投资客们只能在江边的石凳上吃自带的食物。

在新城城区内，绿城紫金园、学子园、金和温州城属于学区房，近邻重点中学丹东二中。在外地投资客涌来之前，这几个楼盘的销售状况一直好于江边的楼盘。

界面新闻记者晚间走访发现，上述三个学区房楼盘的亮灯率情况相对较高，人流量也是丹东新城最多的一片区域，但仍透露出几丝冷清。在鸭绿江边的楼盘，晚上的亮灯率明显较低。

温州城是学区房，入住率相对较高：

入夜时分，华灯初上，绿城紫金园与温州城紧邻，这片区域已经是丹东新城人流量最大的地方，却仍能看出存在一定程度的空置情况：

这是鸭绿江畔一处建成时间较早的小区：

热销的江畔楼盘——新加坡城：

在丹东新城的房地产市场发展过程中，经历过三次房价上涨时期。2006年丹东市开始建设新城区后，政府决定将市政府搬迁到新城，政府综合楼于2010年10月底奠基,2011年初开工建设。

政府综合楼动工的2010年，中朝同时宣布了将修建新的鸭绿江大桥，选址丹东新城，双重利好之下，还是一片不毛之地的丹东新城迎来了第一波房价上涨，均价在2600元左右，之后便陷入沉寂。

2013年，鸭绿江大桥推进顺利，体外观工程进度达到66%。这时，押注新鸭绿江大桥带来的经济繁荣的投资客开始大量涌入丹东新城，此前低迷的房地产市场再次活跃，房价达到三四千元，最高点达到五千六百元。

令人意想不到的是，新鸭绿江大桥在2014年10月竣工后，由于两国关系出现新的变化，大桥至今没有投入使用。这波炒房团无奈地陷入等待中。

朝鲜要集中力量发展经济的消息传来，炒房团再次汇聚丹东新城，有些投资客没有想到的是，他们已经是第三波客人了，无形中帮助2013年涌进的上一批投资客成功解套。

丹东本地人对江景房并无多大兴趣，这批投资客要寄希望于朝鲜一方推动经济发展的决心。如果波澜再起，他们只能期待若干年后下批投资客的到来。

五．投资回报期长

来到丹东新城炒房的投资客的普遍心态是，房子会在短期内迅速上涨，房价翻倍甚至几倍后脱手，这种预判的建立基础并不牢固。

目前，丹东除了一些对朝的边境贸易，并没有其他优势产业，朝鲜更加缺乏产业基础。中朝经济关系将会从低端制造业开始，然后逐渐升级，这会是一个长期的过程。

虽然深圳与丹东难有可比性，但从深圳的房价演变可以看出，丹东的房价未来并不一定在短期内迅速走高。

深圳在1980年成为经济特区，早期毫无资金进行经济建设的情况下，深圳转而依赖房地产开发，整个1980年代是房地产起步并快速发展的时期，但这10年的时间，深圳的房价依然维持在1000元-2000元之间。

1992年深圳经济开始起飞，房价才一飞冲天至6700多元，但在亚洲经济危机后回落至5000多元。新世纪的前十年，深圳房价从5000多元上涨至2009年的14000元左右，在新世纪前十年的最后一年进入2万元时代。

不能忽视的是，深圳房价的上涨伴随的是深圳经济的高速发展，1990年至1999年，深圳的GDP从171.6亿元增长至1804亿元，2000年至2009年，GDP从2187.45亿元增长至8201.32亿元。

丹东的经济总量能否实现这样的腾飞是很大的疑问。

海南也曾在刚刚建省后经历了房地产的发展热潮，1989年时的土地价格为每亩十几万元、几十万元，1992年时飙升到三百万元甚至更高。泡沫破灭后，海南留下的是600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。事后反思这场房地产劫难，当时的海南缺乏工业基础是重要原因。

海南房地产在此后经历了长期的低迷时期，以三亚为例，直到2001大规模处置烂尾楼，房价才开始有所起色。当年的商品房均价为1400元，2002年为2300元，2004年则为4210元。

海南用将近8年时间处置了过往留下的烂尾楼，2007年开始，海南房地产进入下半场。2009年12月，海南国际旅游岛获批，所有人都认为海南迎来了新的历史机遇。

2010-2012年，三亚的房价长期盘踞在全国主要城市房价排行榜前5位，甚至在2012年2月，三亚当月成交均价甚至一度突破27000元/平，仅次于当年的上海、北京房价。

但国际旅游岛的概念没有让海南的经济腾飞，房价也失去支撑，2016年时，三亚房价跌至14000元左右。最近两年，对新的海南开放政策的预期一度让海南房地产市场再次火热，只是没想到的是，当开放政策落地，更严厉的全面限购政策也随之出台。

海南与目前的东北存在某种相似，都需要注入更加鲜活的动力。海南的坎坷经历说明，没有产业基础，炒房就是大胆的赌博，是一次回报周期漫长的投资，整个过程充满不确定性。