中国最大的商业地产运营商万达商业地产在12月8日正式启动了上市路演。据道琼斯消息，万达此次赴港IPO将发售约6亿股票（约占总股份的15%），融资最高达38亿美元，发行价指导区间为每股41.80港元至49.60港元。预计万达将于12月15日确定发行价，12月23日在港交所挂牌。

这其中，面向基础投资人的发股数量约占IPO发股总数的62%。约11家基础投资者已经锁定价值约20亿美元的股票，其中包括科威特政府投资局、中国人寿、中国平安、奥斯资本、荷兰退休基金等。

一位香港资本市场人士对界面新闻表示，从其他公司的上市惯例来看，62%的基础投资者配售比例有点偏高，这反应出万达对面向公众部分的配售并没有十足把握。

协纵国际合伙人黄立冲也认为，往常一般公司上市基础投资人认购的份额占IPO总股份的50%。不过他称，这62%的配售比例并非最终结果，只是机构的意向，如果后期公众认购踊跃，机构锁定的股票也会回流给公众认购。

尽管募资额和估值少于预期，但万达商业地产此番IPO规模，仍将超过前不久中广核31.6亿美元的筹资额，是近四年来除日本股市以外亚洲最大一笔IPO。

研究机构FactSet称，万达商业地产的价格区间，相当于该公司2015年预期净资产价值折让47%-55%，而另一家中国知名房企中国海外发展，目前的估价是较预期净资产价格溢价7%。万达放低身段冲刺上市，显示其董事长王健林在今年将万达推向资本市场的决心。

值得注意的是，万达12月7日发布的聆讯后资料集显示，在9月中旬第一次预披露上市资料之后的一段时间里，王健林还对上市资产包进行了大幅调整。其中包括把西双版纳旅游项目、大连金石滩度假项目、青岛游艇产业园出售给母公司万达集团，并投资母公司与腾讯、百度的电商公司合营计划。

西双版纳项目、大连金石滩项目部分股权，青岛游艇产业园全部股权，是万达商业地产今年1月份刚刚从万达集团接手的。与此同时被装入上市资产包的，还包括青岛东方影都。如今，除了东方影都之外又悉数剥离，王健林对于是否把旅游项目装入上市公司，在今年出现了反复。

资料显示，西双版纳等三个项目总土地面积493万平方米，建面889万平方米，其中绝大部分还有待开发。对于为什么又将这些项目剔除在上市公司之外，万达给出的解释是，这些项目内“若干幅地块因分区调整以及若干不完整的初步土地开发工程具有不确定性”，意思即政府规划有调整或一级土地开发存在一定变数。

万达给出的财务数据也显示，这三个项目，除了青岛游艇产业园在今年上半年有些许盈利之外，其余两个项目皆亏损，其中西双版纳项目因为还未开盘，亏损了近2.4亿元。

通过剥离这三个项目，万达商业地产回笼现金41.35亿元，其中超过5亿元是此番股权出售的收益。据来自万达内部消息称，万达有可能把旅游项目装入旗下文旅集团单独上市。

此前，王健林已经把万达第一个也是最重要的旅游地产项目——长白山旅游度假项目，排除在了上市公司之外。万达在上市资料中也承认，长白山项目所代表的“业务模式发展并不成熟”。截至今年6月底，长白山项目总资产116亿元，净亏4.5亿元。不过随着长白山旅游度假区运营日趋成熟，这种亏损正在逐渐放窄。

在最新发布的公告中，万达商业地产还披露了一项以电商为主题的合营计划。此前的8月23日，万达集团与腾讯、百度宣布成立一家电商合营企业，其中万达持股70%，腾讯、百度各持股15%。计划总投资50亿元，其中股本金10亿元。目前，该合营企业尚未设立，万达还未有任何实质性投资。

不过，万达如今宣布，万达商业地产将承担了这个针对线上业务的合营企业35%的股权（另35%由王健林持有），这也意味着，未来的上市公司万达商业地产，不仅仅是一家以线下商业平台为主打概念的公司，也致力于线上线下业务的融合。

万达商业地产透露，其在2017年之前，在此合营企业承担的投资不会超过17.5亿元。黄立冲认为，加入电商主题，显示出王健林为了提高万达估值真是拼了。由于是新投资的电商项目，风险较大，完全由母公司万达集团来做并不划算，但如果与上市公司关联起来，则较容易获得资本市场的认可，更方便后续融资的开展。