作者：Janet

原本是为了逃离竞争激烈的一线及新一线城市，然而不小心却跌入了租售比更为夸张的二三线城市。那么，在这些城市发展的长租公寓是真的“大有商机”还是“飞蛾扑火”？

5月14日，社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示，2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元，已经超过了多个一线城市楼盘。2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本（1:1100，意味着房产投资价值要1100个月以上才能回本）。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。

离谱的租售比，潘石屹大呼“畸形”

所谓租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1：200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。但是根据社科院城市所发布的《中国房地产发展报告2018》显示，不少二三线城市的表现让北上广深难以“望其项背”。

上述报告数据显示，2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。房价与租金比超过一线城市的还有廊坊，达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

与之相反的是一线城市房价与租金比值，最低的北京租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。而苏州（楼盘）、青岛（楼盘）、济南（楼盘）、天津的上述数据均超过了北京。

产生这样的租售比，原因无非两个：投机炒作房产以及租赁住房保障低、租购权益相差悬殊。造成的结果是买房的人越多，租房的人越少，而这样的住房市场对于长租公寓运营商而言，显然是个无法自拔的泥沼，只会越陷越深。

对于如此畸形的租售比，潘石屹日前在社交平台上发声，“我们必须承认，二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。”

他提出，租售比作为房价背后的更深层次的东西，是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有其他任何一个指标能代替它。

正常的租售比应该是银行贷款利率再加1%到2%。以目前银行的贷款基准利率5%来计算，租售比应该在6%或7%。而我国的租售比从1998年、1999年北京的住宅租售比能达到20%，在这二十年里从20%一步一步降到了今天不足1%。

此外，潘石屹还给出了对长租公寓盈利与否这一问题的答案：房地产开发商做长租公寓不亏本，几乎是不可能的。中国房地产市场的现状是，住宅的租售比不足1%，银行贷款利率是5%，改售为租只能寄希望于房价上涨，饮鸩止渴，而房价上涨后，现在已经很低的租售比只能更低，将更畸形。

从全国到二三线城市，租售比偏低是个普遍的现象。但是二三线城市远低于一线城市的租售比仍让人为正准备投身其中的长租公寓运营商捏把汗。

人口净增速低，二三线不是乐土？

根据Wind与海通证券研究所数据显示：人口仍然流向一二线，三四线人口回流证据不足。根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。这说明人口仍旧存在由三四线向一二线城市涌入的情况。

其中少数三四线城市人口出现流入，一部分是因为一二线城市的溢出效应使得部分周边三四线城市人口也出现流入。另一部分则是因为务工人员返乡养老，早期外出务工人员较多的城市，可能存在大量年龄较大的务工人员返乡养老的情况。但是这一部分占比有限，三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，意味着整体来看人口在流出。

而以上提到的这两类人群对于住房租赁这一产业的助动力显然是较弱的。

展望未来，三四线城市人口仍将流出，二线城市将成为人口流入的主要目的地。根据十三五规划，目前上海、北京和广州的人口已经接近自己设定的2020年人口上限，而深圳的人口增长空间也不大。预计未来，一线城市人口流入将持续放缓。而二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势中期不会发生改变。在一线严控人口的情况下，未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡。因此，三四线城市的人口流出现象将会持续。

根据以上人口流动情况，迈点研究院在《2017年度中国租赁地产（公寓）品牌白皮书》中为长租公寓运营商在2018年的运营投资提供了思路：

① 北上广深仍占主导地位

无论是从门店数量还是品牌数量来看，北上广深都远远领先于其他城市，预计未来较长一段时间，一线城市仍将成为长租公寓品牌拓展和竞争的主阵地，其开发成本也将持续提升。

② 三四线需求是伪命题

沈阳、厦门、天津等部分区域已经出现投资红线，三四线城市需求或是一个伪命题。总体上，市场规模情况和投资机会与当地的人口红利(尤其是净流入)以及经济发展速度成正关系。

高流动人口，是一线城市长租公寓市场火热的重要原因。频繁变化的工作以及城市的跨越，租房成为人们在快节奏生活中最为便捷的居住方式。而研究机构也通过各大长租公寓运营商活跃的城市以及当地自由长租公寓发展情况，对接下来的时间市场发展情况作出推断：伪命题的二三线城市需求。

租金同比上涨 世联行往“虎山行”

然而在一片唱衰的声音中，也不乏支持的号召。

腾讯信息可视化实验室联合云房数据研究中心，以100个城市（4座一线、41座二线、42座三线城市,以及13座四线。）普通住宅2017年平均租房租售比为研究样本。

通过分析发现，100个城市中只有28个城市的租售比在3%—4%，其中二线城市占了12个，三线城市占了11个，四线城市占了5个。100个城市中有50个城市的租售比在2%—3%，其中二线城市占了19个，三线城市占了25个，四线城市占了6个。也就是说住宅租售比在2%—3%的城市主要集中在二三线城市，而一线城市远低于这个数字。

此外，58安居研究院的研究数据也显示，一季度，全国主要的热点城市中，杭州租房需求同比上涨64%，位居全国各城市首位。同时，江苏无锡和南京、安徽合肥、武汉等城租房需求的同样涨幅较大。期内，上述城市人均月租金出现不同程度的涨幅。

相较于热点城市，一季度，北京、上海、广州和深圳的住房租赁人均月租金环比与同比均有一定的跌幅。目前，一线城市的租金人均月租金水平均为近一年多以来的最低值。其中，北京一季度的人均租金为2514元/月，仍处于领跑位置。相比去年四季度，一季度租金跌幅明显，达到10.6%，同比则下滑1%。广州的人均月租金仍是一线城市里最低，一季度租金跌至1202元/月。

二三线城市上涨的租售比、稳健上涨的租金，再次让长租公寓运营商进军这些城市更为坚定。

世联行就曾在其2017年度业绩发布会上，世联行董事长陈劲松公开说明长租公寓的布局“将以25年积累的优质的服务基因及销售能力，坚持轻资产模式，致力于长租公寓在核心二线城市的深耕与打造。”

世联红璞公寓总经理甘伟先生也曾表示“城市布局方面，世联行十分看好核心二线城市未来的发展前景。”此外他还指出，目前二线城市的租金水平大概是一线城市的三分之一，平均租金仅为1000余元，核心客户是刚步入社会的中低收入群体。但在这些城市，未来三到五年里租金价格可能会有明显的提升。

明知山有虎，这一份“偏向虎山行”的勇气将获得怎样的成果，只有共同关注接下来的二三线长租公寓市场发展了。

不惧二三城市  碧桂园先行

二三线城市那么多，是否已有先行者进军其中，并获得了不错的经验呢？以“三年100万间”的豪迈姿态进场的碧桂园，就选择了东莞作为自己第六个长租品牌的落地城市。

与其他二三线城市相比，东莞显然有着不小的优势，外来人口聚集，吸引人才政策，连58集团2017租赁蓝皮书都为其证实： 2017年珠三角城市群中，东莞租房需求增速为75%，超越广州、深圳。

此外，目前东莞共有1600万租房人群，其中就有1100万人住在城中村。而随着城中村被拆除，但区域内品牌公寓房量只有大概800间，对于长租公寓运营商来说，的确是一个不小的诱惑。

据碧桂园相关负责人介绍，当前莞深区域长租公寓管理部已签约8个项目，预计持房量逾2000间。值得注意的是，碧桂园不仅是做长租公寓，更将其与产业地产结合在了一起。位于东莞南城区的方程创意谷店，便是由碧桂园集团和中天集团、永嘉盛公司三方联手打造，集联合办公、长租青年公寓、综合商业体等于一体的园区，也被称作碧桂园产业新城的“长租版”。

碧桂园长租经营管理部总经理杨鹏表示，“长租城市”是碧桂园结合新时代的消费需求提出的，旨在通过整合公寓、写字楼、商业等资源打通上下产业链，引进零售、娱乐、教育等优质社会资源，来打造具有自身特色的长租产品。

除了碧桂园，万科、龙湖等大型地产商的长租业务也进入了东莞、佛山等二线城市。业内人士指出，部分二三线城市的租售比高于一线城市，有的能到3%-5%。虽然依然无法覆盖利息等成本，但运营压力可能比一线城市小。

早早进场的世联行、后来者的碧桂园以及万科、龙湖等大型地产商都选择了进入二三线城市。规模战役，即使在二三线城市也正火热展开中。即便如此，这样的逆行是建立在与“大咖相抗衡”的基础之上。华远地产原董事长任志强指出，就全国而言，租赁市场非常短缺的不超过15个城市。链家研究院院长杨现领也认为，租赁市场是局部性的，“不是所有城市需要发展租赁。存在租赁供给短缺是北京、上海、深圳等，不是每个城市都有这样的压力和问题。”

无论如何，在经营状况公示之前，谁也不能下定论“二三线城市究竟是深坑还是宝地”，只有时间才能告诉我们答案。