酝酿了整整7年的中国不动产登记制度在历尽曲折后，正式“浮出水面”。但下一步如何根据这份“操作指南”，真正把不动产登记制度落到实处仍然面临重重困难。

12月22日，中国政府网全文发布《不动产登记暂行条例》（下称《条例》），共六章三十五条，对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容做出明确规定。此《条例》将于2015年3月1日起实施。

《条例》对不动产的基本概念做出了界定，指土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》还首次明确了中国不动产登记的物权体系，就哪些不动产权利具有登记能力，可以依据《条例》进行登记做了明确的规定。

长期以来，中国的不动产登记一直是“多头管理”的状态。而根据《条例》规定，自明年3月1日起，不动产登记只需到指定的不动产登记机构办理。而此前，《房屋所有权证》、《集体土地使用证》、《农村土地承包经营权证》、《林权证》等证件需要分别到四个不同的部门进行办理。

“《条例》的颁布意味着中国不动产登记制度基本建立，这是中国市场经济基础性的法律制度、中国市场经济物权的基石。”全程参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸在接受界面新闻采访时认为，不动产统一登记立法的最基本目的是保护不动产权利人的权利、维护不动产的交易安全和提高不动产的交易效率。

在程啸看来，《条例》将在制度上保障不动产登记工作有法可依，摸清中国不动产家底，其本身也有很多附带性功能，可以为“开征房产税、以房反腐”提供技术性辅助手段。

他说：“尤其在现代信息社会，通过信息共享，很大程度上可以做以前做不了的事情，建立信息平台对将来收税、反腐会有一定帮助。”

国家税务总局科研所所长李万甫在接受界面新闻采访时也表示，不动产登记是开征房产税的前提条件，为全面铺开征收房产税打下了基础，可以先确定不动产的权属关系，“但是开征房产税还要很多其他的条件，这可能是一个重要的前提。”李万甫说。

全国政协经济委员会委员、财政部财政科学研究所原所长贾康也认为，不动产统一登记平台是一个基础支撑信息系统，“没有不动产登记体系和制度，对于一个现代国家来说都是不可想象的。”贾康接受界面新闻采访时称，《条例》可实现的功能非常丰富，但最重要的是为不动产产权提供清晰的法律保证，“产权需要登记制度，这是一个最基本的权利，就像一个孩子生下来就要出生证，不动产也是这个逻辑道理。”

但是，《条例》还只是走出了第一步，为不动产登记制定了“蓝图规划”，而要将其真正落实，还需要克服很多困难。程啸说：“需要尽快制定出配套的条例实施细则、技术规程和查询办法，而且工作难度也很大，包括中央、省县市四级登记机构如何统一，登记人员的整合，不动产信息共享，信息公开的实现等，整个过程也特别复杂。”

以《条例》第二十三条为例，规定“国务院国土资源主管部门应当同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”。国务院授权县级以上地方政府自行确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构。

“如果地方登记机构不整合起来，其他的事情都是空中楼阁。”程啸认为，地方要整合登记机构不是一件易事，需要协调相关部门编制人员利益分配。

而要真正建立一个统一的不动产登记信息管理基础平台也将是漫长的过程。“很多地方政府的登记簿还是纸质的，使其电子化涉及到谁来出钱，如果地方政府不出钱，财政部也不管，那登记信息统一联网就实现不了。”程啸说。他还分析认为，由于此前房产交易与登记同属一个部门管理，《条例》颁布后将把房产交易和登记分开，那需要避免出现“信息孤岛”。

另外，《条例》第二十五条规定：“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。”对此，程啸认为，制度设计上是需要登记信息和住建、审批、交易信息共享，但涉及诸多部门，具体由哪个部门来牵头还尚不可知，“目前只规定不动产登记信息要统一，但交易信息是各管各的，并不能称为真正意义上的不动产统一登记制度”。

而在不动产登记信息查询人规定上，《条例》也设置了一定门槛，不能“以人查房”。《条例》规定登记资料查询人限定在权利人和利害关系人、有关国家机关。且只能以房产地址查询，并且要向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的，未经权利人同意，不得泄露查询资料。但是并没有明确界定“利害关系人”的范围。

贾康认为，鉴于不动产产权信息带有私密性，设置较高的信息查询门槛在制度执行初期是有必要的，“这可能出于保持社会稳定的考虑，国人对新生事务逐渐接受是一个渐进过程，先把框架建好。”贾康分析称，不动产登记制度落地的最大阻碍还是来自于既得利益者，那些持有来路不正的不动产的人会对此《条例》感到必然的紧张。

从2006年便着手研究不动产登记制度的程啸则表示，不可能任何人都能以任何方式来查询不动产信息，但保证信息公开是不动产统一登记的重要目的。

他说：“如果没有做到信息公开，那不动产登记也会失去意义，最终只会成为国家的一种管理手段。《条例》是按照《物权法》基本要求制定的，但是如何界定利害关系人，是把它控制得特别窄，还是相对宽松一些，这是下一步需要去完善的工作。”